| 도시정비법 제63조 관련 |
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국토교통부 주택정비과-900호(2023.2.15.)
「도시 및 주거환경정비법」제27조제1항제1호 또는 제28조제1항제1호에 따라 천재지변 등으로 재건축사업을시행하는 경우, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 세입자 보상을 시행하여야하는지 여부
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도시정비법 제64조에서는 재건축사업의 사업시행자에게 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다고 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정(매도청구권 부여)하고 있으며,같은 법 제63조에서는 재건축사업 중 천재지변 등 제27조제1항제1호 또는 제28조제1항제1호에 해당하여 긴급히 사업을 시행하는 경우에는 토지보상법 제3조에 따른 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있도록 규정(토지보상법에 따라 토지수용권이 부여되는 공익사업에 해당)하고 있습니다.이는 재건축사업에 대해서는 원칙적으로 매도청구권을 부여하되, 천재지변 등 도시정비법 제27조제1항제1호또는 제28조제1항제1호에 해당되어 긴급히 사업을 시행하는 경우에는 예외적으로 토지수용권을 부여하는것을 의미합니다.아울러, 도시정비법 제65조제1항에서는 정비사업 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에대한 수용 또는 사용은 도시정비법에서 규정한 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용하도록 규정하고 있고,따라서, 도시정비법 제27조제1항제1호 또는 제28조제1항제1호에 해당되는 재건축사업을 시행하는 경우에는토지수용권이 부여되는 공익사업(같은 법 제64조에 따른 매도청구에 관한 규정은 미적용, 법제처 법령해석사례 22-0421)으로서 토지보상법 등 관계 법령에 따라 세입자 손실보상을 시행하여야 할 것으로 판단됩니다.
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| 조합원 지위양도 제한 예외규정 관련 |
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국토교통부 주택정비과-900호(2023.02.15.)
도시정비법 제39조제2항제7호 및 같은 법 시행령 제37조제3항제3호에 따르면, 양도인이 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업·재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우, 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 재건축 조합설립인가 후 또는 재개발 관리처분계획의 인가 후에「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제27조제1항제1호 또는 제28조제1항제1호에 따라 천재지변 등으로 재건축사업을 시행하는 경우, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함)에 따른 세입자 보상을 시행하여야 하는지 여부
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도시정비법 제64조에서는 재건축사업의 사업시행자에게 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다고 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정(매도청구권 부여)하고 있으며,같은 법 제63조에서는 재건축사업 중 천재지변 등 제27조제1항제1호 또는 제28조제1항제1호에 해당하여 긴급히 사업을 시행하는 경우에는 토지보상법 제3조에 따른 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있도록 규정(토지보상법에 따라 토지수용권이 부여되는 공익사업에 해당)하고 있습니다.이는 재건축사업에 대해서는 원칙적으로 매도청구권을 부여하되, 천재지변 등 도시정비법 제27조제1항제1호또는 제28조제1항제1호에 해당되어 긴급히 사업을 시행하는 경우에는 예외적으로 토지수용권을 부여하는것을 의미합니다.아울러, 도시정비법 제65조제1항에서는 정비사업 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에대한 수용 또는 사용은 도시정비법에서 규정한 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용하도록 규정하고 있습니다.따라서, 도시정비법 제27조제1항제1호 또는 제28조제1항제1호에 해당되는 재건축사업을 시행하는 경우에는토지수용권이 부여되는 공익사업(같은 법 제64조에 따른 매도청구에 관한 규정은 미적용, 법제처 법령해석사례 22-0421)으로서 토지보상법 등 관계 법령에 따라 세입자 손실보상을 시행하여야 할 것으로 판단됩니다.
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| 조합원 자격(상속, 유증) 관련 |
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국토교통부 주택정비과-1421호(2022.04.14.)
「도시 및 주거환경정비법」제77조제1항에 따르면 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정하도록 규정하고 있습니다.1. 필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각3. 분리하여 소유하는 경우4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축4. 하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우도시정비법 제39조제2항과 관련하여 유증도 상속으로 보아 제2항의 조합원 자격제한 제외 대상으로 볼 수있는지?
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도시정비법 제39조제2항에서 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다)한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고있습니다.투기과열지구에서는 투기 방지를 위하여 조합원의 지위 양도를 제한하고 있으나, 상속으로 인한 소유권의변경은 조합원의 예측할 수 없는 사망으로 인해 불가피하게 이루어지고, 투기 목적으로 볼 수 없는 점 등을고려하여 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.이와 관련하여, 유증은 해당 건축물 또는 토지의 소유권 변경의 원인이 예측할 수 없는 조합원의 사망으로인한 것이고, 투기 목적으로 이루어지는 것이라 볼 수 없으며, 또한 민법 체계상 '제5편 상속'에서 규정되어있는 점 등을 고려할 때 상속으로 인한 양도·양수에 해당하여 조합원 지위 양도가 가능할 것으로 판단됩니다.
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| 도시정비법 제66조 관련 질의 |
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국토교통부 주택정비과-3337호(2020.08.31.)
도시정비법 제45조제5항 각 호 외의 부분에서는 조합원은 서면으로 의결권을 행사할수 있다고 하면서 서면으로 의결권을 행사하는 경우 정족수를 산정할 대 출석한 것으로 본다구 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서는 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상 또는 100분의 20 이상이 직접 출석 해야한다고 규정하여 출석과 직접 출석을 구분하고 있는바, 이는 서면결의서의 제출이 가능함에 따라 극소수의 참여만으로 총회가 열릴 수 있는 문제점을 보완하고 총회 의결시 조합원의 의사를 명확하게 반영하기 위해 일정 비율의 조합원이 총회에 직접 출석한 경우에 한하여 의결할 수 있도록 한 것(각주:2009.5.27. 법률 제9729호로 일부개정되어 2019.11.28. 시행된 도시정비법 개정이유 주요내용 및 2009.3.6. 의안번호 제1804089호로 발의된 도시정비법 일부개정법률안 국회 교통위원회 심사보고서 참조)입니다.그런데 도시정비법 제45조제6항에서는 총회에서 의결하는 사항에 따라 조합원의 100분의 10 또는 100분의20 이상이 직접 출석해야 한다고 규정하고 있을 뿐 조합원이 직접 출석해서 의결권을 행사해야 한다고 규정하고 있지 않으므로, 직접 출석을 조합원의 현실적인 출석을 넘어 총회에서 의결권까지 직접 행사하는 것을 의미한다고 볼 수는 없습니다. 설령 총회에서 출석하고 결의에 참여한 조합원만 직접출석한 것으로 보더라도, 총회에 출석한 조합원이 이미 서면으로 의결권을 행사했다면 총회에서는 의결권을 중복 행사하지 않서울특별시 주거정비과-11377호(2020.08.03.)와 관련된 문서입니다.손실보상대상자가 아닌 자에 대한 보상 실시에 대해서도 도시정비법 제66조제1호의 용적률 특례를 적용할수 있는지
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「도시 및 주거환경정비법」 제66조제1호에 따르면 제65조제1항 단서에 따라 대통령령으로 정하는 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우에는 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 100분의 125 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제54조에서 ① 건축물 소유자중 이주대책대상자에서 제외되는 자, ② 영업손실보상 시 휴업기간(4월, 또는 2년 이하의 실제 휴업기간), ③영업손실 보상대상자의 인정시점(정비구역 공람공고일), ④ 주거이전비 보상대상자의 인정시점(정비구역 공람공고일)을 규정하고 있습니다.이에 따르면, 도시정비법 제65조제1항 단서에 따라 대통령령으로 정하는 손실보상의 기준은 손실보상액 기준뿐만 아니라 손실보상대상자의 기준까지 포함하므로, 손실보상대상자가 아닌 자에 대한 보상 실시에 대해서도 도시정비법 제66조제1호의 용적률 특례를 적용할 수 있을 것으로 판단됩니다. 478 12. 국토교통부 관원회신사례◆ 상속 관련 조합원 자격국토교통부 주택정비과-1421호(2022.04.14.)질의요지도시정비법 제39조제2항과 관련하여 유증도 상속으로 보아 제2항의 조합원 자격제한 제외 대상으로 볼 수있는지?도시정비법 제39조제2항에서 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한양도ㆍ양수의 경우는 제외한다)한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고있습니다. 투기과열지구에서는 투기 방지를 위하여 조합원의 지위 양도를 제한하고 있으나, 상속으로 인한소유권의 변경은 조합원의 예측할 수 없는 사망으로 인해 불가피하게 이루어지고, 투기 목적으로 볼 수 없는 점 등을 고려하여 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.이와 관련하여, 유증은 해당 건축물 또는 토지의 소유권 변경의 원인이 예측할 수 없는 조합원의 사망으로인한 것이고, 투기 목적으로 이루어지는 것이라 볼 수 없으며, 또한 민법 체계상 '제5편 상속'에서 규정되어있는 점 등을 고려할 때 상속으로 인한 양도·양수에 해당하여 조합원 지위 양도가 가능할 것으로 판단됩니다.
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| 1세대1주택자 관련 |
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국토교통부 주택정비과-1573호(2020.04.17.)
서울특별시 주거정비과-3183호(2020.02.25) 관련입니다.1세대1주택자의 조합원 지위양도 규정 관련, 「주택공급에 관한 규칙」제2조제7의2호에 따른 분양권등(이하‘분양권등’이라 한다.)이 주택 수에 포함되는지 여부
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「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항제4호에 따르면, 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 같은 법 시행령 제37조제1항에서 정하는 기간(소유기간 10년, 거주기간 5년) 이상인 경우는 조합원 지위양도가 가능하다고 규정하고 있습니다.이때, 상기규정에서 등기되지 아니한 분양권등을 주택으로 보도록 별도로 규정하고 있지 아니한 바, 등기되지 아니한 분양권등은 상기규정에 따른 주택 수에 포함되지 아니될 것으로 판단됩니다.
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| 자치구청 조합원 자격 관련 |
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국토교통부 주택정비과-1598호(2020.4.17.)
서울특별시 주거정비과-5636호(2020.04.07.) 관련입니다. 구청이 재개발 구역 내 건물 및 부속토지를 소유한경우 조합원 자격으로 정비사업에 참여가 가능한지 여부
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「도시 및 주거환경정비법」제39조제1항 본문에 따라, 재개발사업의 조합원은 토지등소유자로하도록 규정하고 있으며, 동 법령상 조합원의 자격 및 주택공급과 관련하여 국가 또는 지방자치단체가 토지 또는 건축물을 소유한 경우에 대하여 별도로 예외를 두고 있지 아니합니다.다만, 같은 법 제40조제1항제2호에 따라, 조합의 정관에 조합원의 자격에 관한 사항을 정하도록하고 있으며,같은 법 시행령 제63조제1항제3호 단서규정에 따라, 공동주택을 분양하는 경우 시·도 조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있는 바, 조합원 자격 및 주택공급에 관한 보다 자세한 사항은해당 정관 및 시도 조례를 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 것입니다.
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| 총회 장소 변경 관련 |
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국토교통부 주택정비과-1607호(2020.04.17.)
「도시 및 주거환경정비법」제8조제1항에 따르면, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 "정비구역의 지정권자"라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 같은 법 시행령 제7조에서 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 제16조에 따라 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있다고 규정하고 있으며,같은 법 제15조 및 제16조에 따라, 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정하고자 하는 경우 주민의견 청취,지방의회 의견 청취, 지방도시계획위원회 심의 등을 거치도록 규정하고 있습니다.이때, 정비구역의 지정과 관련하여 「주택법」에 따라 지역주택조합의 조합원 모집신고가 된 지역에 대해 별도의 예외를 두고 있지 아니한 바,서울특별시 주거정비과-5306호(2020.04.01) 관련입니다.총회장소 대관이 취소됨에 따라 총회 개최 하루 전에 총회 장소를 변경 공고한 경우 도시정비법상 사전공고 규정을 위반한 것인지
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「도시 및 주거환경정비법」제44조제4항에 따르면, “총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적ㆍ안건ㆍ일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다.”고 규정하고 있습니다.상기규정은 조합원의 총회 참석권, 발언권, 의결권 등을 보장하기 위한 것으로, 총회 개최 하루 전에 총회장소를 변경함으로 인하여 조합원의 총회 참석 및 의결권 행사 등에 지장이 발생한 경우라면 해당 총회에서 의결한 사항을 인정하기 어려울 것으로 판단되나,보다 자세한 사항은 총회 장소 변경의 내용 및 조합의 조치 현황, 그에 따른 영향 등을 종합적으로 검토하여 관할 행정청의 개별적인 판단이 필요할 것으로 사료됩니다.
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| 경합범에 대한 임원 결격사유 규정 적용 관련 |
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국토교통부 주택정비과-1560호(2020.04.17.)
「도시 및 주거환경정비법」제41조제1항에 따르면, “조합장은 선임일부터 제74조제1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다. 이하 이 조 및 제43조서울특별시 주거정비과-4552호(2020.3.18.) 관련입니다.도시정비법과 타 법령을 함께 위반하여 경합범으로서 벌금 100만원 이상의 형을 선고받는 경우조합임원의결격사유에 해당하는지 여부
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「도시 및 주거환경정비법」제43조제1항제5호에 따르면, ‘이 법을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 아니한 자’는 조합임원 또는 전문조합관리인이 될 수 없다고 규정하고 있습니다.이때, 같은 법령상 경합범에 대한 분리선고 규정을 별도로 두고 있지 아니하며, 경합범에 대해상기 규정을적용하지 않는 경우 조합임원 자격을 제한할 수 있는 근거규정이 없어지게 되는 문제가 있으므로, 경합범에대해서도 상기규정을 동일하게 적용할 필요가 있습니다. (※헌법재판소 2014. 9. 25. 선고 2013헌바208 결정례 참조)다만, 조합임원 결격사유 규정의 합리적 적용을 위해, 현재 동 법령에 벌금형의 분리 선고 규정을 신설하는것을 검토하고 있음을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.
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| 계약업무 처리기준 시공자 선정 관련 |
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국토교통부 주택정비과-1205호(2020.03.23.)
「도시 및 주거환경정비법」제20조제1항제1호에 따르면, 정비구역의 지정권자는‘정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 아니하거나 구청장등이 정비구역의 지정을 신청하지 아니하는 경우’ 정비예정구역을 해제하여야 한다고 규정하고 있습니다.이때, 같은 법 부칙<법률 제11293호, 2012. 2. 1.> 제12조에 따르면, “이 법 시행 당시 기본계획이 수립된 경우에는 제4조의3제1항제1호의 개정규정에 따른 "정비구역 지정 예정일"을 "이 법 시행일"로 본다.”고 규정하고 있습니다.따라서, 추진위원회가 없는 정비예정구역의 경우 상기규정에 따라 일몰제를 적용하여야 할 것으로 판단됩니다.다만, 같은 조 제6항에 따르면, “제1항에도 불구하고 정비구역의 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 해당 기간을 2년의 범위에서 연장하여 정비구역등을 해제하지 아니할 수 있다.”고 규정하고 있습니다.서울특별시 주거정비과-3275호(2020.02.26.) 관련입니다.가. 재입찰시 입찰무효 판단을 위한 개별홍보 적발 건수를 최초 입찰 때부터 누적 산정해야하는지나. 백화점 입점을 제안하는 행위가「계약업무 처리기준」제30조 위반사항인지다. 지나치게 낮은 금리로 사업비 대여할 경우 「계약업무 처리기준 」제30조 위반사항 아닌지
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가. 「계약업무 처리기준」제14조 및 제16조에 따르면 입찰에 참여한 자는 토지등소유자 등을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없으며 홍보를 목적으로 토지등소유자 등에게 사은품 등 물품 금품 재산상의 이익을 제공하거나 제공을 약속해서는 안됩니다. 아울러 동 규정은 개별적인 홍보를 하는 행위가 적발된 건수의 합이 3회 이상인 경우 해당 입찰을 무표로 한다고 규정하고 있습니다.나. 「계약업무 처리기준」제30조제1항에 따르면 ‘건설업자등은 입찰서 작성시 이사비, 이주비, 이주촉진비,「재건축초과이익 환수에 관한 법률」제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니된다.’ 라고 규정하고 있습니다. ‘백화점 입점 제안’의경우 시공과 직접적인 관련이 없는 사항으로 판단되나, ‘재산상 이익제공’ 해당여부에 대해서는 유무상 제안여부, 조합원에게 직접적인 이익 제공여부 등을 종합적으로 고려하여 인허가권자의 별도 판단이 필요할 것으로 사료됩니다.다. 「계약업무 처리기준」제30조제1항에 따르면 건설업자등은 입찰서 작성시 이사비, 이주비, 이주촉진비,「재건축초과이익 환수에 관한 법률」제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니된다. 라고 규정하고 있습니다. 이에 따라 정비사업비를 무이자로 대여할 경우에는 시공과 관련이 없는 사항에 대한 재산상 이익을 제공하는 제안으로「계약업무 처리기준」위반이 될 것입니다. 아울러, 사업비 등의 대여를 제안할 경우 금융기관 조달수준의 금리를 제시하도록 「정비사업 계약업무 처리기준」을 개정할 계획임을 알려드리니, 이를 감안하여 적정 수준에 대해 인허가권자의 판단이 필요할 것으로 사료됩니다.
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| 조합원 지위양도 제한 |
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국토교통부 주택정비과-1558호(2020.04.17.)
「도시 및 주거환경정비법」(이하’도시정비법’) 제40조제1항제10호에 따르면 총회의 소집 절차 시기 및 의결방법은 조합 정관에 포함되도록 규정하고 있기 때문에 전자투표 등에 대해서도 각 조합 정관에 따라야 할 것투기과열지구 내 재건축사업에서 주택을 소유한 자(임대사업자)가 조합설립인가 이후 1인 주주법인을 설립하여 해당 주택을 법인 소유로 전환한 경우 조합원 지위양도 제한 규정 적용 여부
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「도시 및 주거환경정비법」제39조제2항에 따르면, 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속 이혼으로 인한 양도 양수의 경우는 제한한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다(다만, 양도인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외)고 규정하고 있습니다.이 때, 법인의 대표와 법인 간 소유권 변동에 대하여 별도로 예외를 두고 있지 아니한바, 투기과열지구 내재건축사업에서 조합설립인가 후 건축물 또는 토지에 대한 양도 양수가 발생한 경우 상기규정을 적용하여야 할 것으로 판단됩니다.
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