정비사업 분쟁 예방 솔루션 ② 시공사 선정 관련 제도

서울특별시

시공사 선정에서 공사비까지 조합 입장에서 검토·지원합니다

부조리와 과영 경쟁 예방하는 시공사 선정 관련 제도

1/8

정비사업 분쟁 예방 솔루션 ② 시공사 선정 관련 제도

서울특별시

"우리 구영에 맞는 시공사가 선정되어야 할 텐데 과열경쟁으로 문제될까 봐 걱정이예요."
"시공사에서 공사비를 올려달라는데 정당한 금액인지 잘 모르겠어요."

1. 정비사업의 과열 경쟁으로 인한 부조리 발현
2. 설계변경으로 인한 공사비 증액 시 갈등 발생
3. 설계서 구현 여부, 자재 단가와 노임 적정성 등 논란 대두
4. 계약서상의 공사 내용 구현 여부, 물량·단가의 적정성 등 문제 시

전체 사업비의 70%를 차지하는 공사비, 막대한 사업비가 걸린 만큼 시공사 선정이 중요합니다.

2/8

정비사업 분쟁 예방 솔루션 ② 시공사 선정 관련 제도

서울특별시

시공자 선정의 공정성 강화를 위한 공공지원 시공자 선정 기준

1. 도입배경: 시공자와 도급계약 체결로 투입되는 공사비는 전체 사업비의 70%에 해당함
   서울시는 2010년 공공지원제도를 도입해 사업시행계획인가 내용을 반영한 설계도서를 바탕으로 '내역입찰'을 하도록 제도화함
2. 선정절차: 입찰공고와 현장설명회 전 단계에 공공지원자(서울시·자치구)가 시공자 선정 계획안을 미리 검토함으로써 시공자 선정 과정의 공정성을 강화함

3/8

정비사업 분쟁 예방 솔루션 ② 시공사 선정 관련 제도

서울특별시

1. 제도개선: 정비지원계획(신속통합기획)을 반영하여 정비계획을 수립한 정비구역은 조합설립인가 이후 시공사 선정 가능함('서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례'[개정 22.12.30])
2. 개선취지: 정비사업 초기단계 활성화 및 신속한 주택공급을 통한 부동산 시장 안정
3. 용어적용: '사업시행계획인가된 사업시행계획서를 반영한 설계도서'는 '정비지원계획을 반영한 설계도서'로 봄

4/8

정비사업 분쟁 예방 솔루션 ② 시공사 선정 관련 제도

서울특별시

공사비의 적정성을 확인하고 싶을 때 공사비 원가심사 제도

1. 심사주체: 서울시 계약심사과(토목·건축·조경·전기·기계 등 분야별 담당 공무원과 외부 전문가)
2. 심사내용: 설계서의 누락·중복 여부, 자재 단가, 노임 적정성, 과다·중복 계상된 공종·물량 여부 등
3. 의뢰방법: 사업시행인가 후(또는 신속통합기획 정비구역의 경우는 조합설립인가 후) 정비사업 조합장이 설계도서(실시설계) 동을 첨부해 서울시에 요청

5/8

정비사업 분쟁 예방 솔루션 ② 시공사 선정 관련 제도

서울특별시

시공자가 증액을 요청할 때 공사비 검증 제도

1. 검증기관: 한국부동산원 등 정비사업 지원기구
2. 검증시기: 시공자가 증액을 요청한 후 변경계약을 체결하기 전에 공사비 검증 신청
3. 검증항목: 건축·토목·조경·기계·전기·간접공사비 등 계약서상의 공사계약 내용, 물량·단가의 적정성, 각종 보험료 등 제경비
4. 의뢰조건
   • ① 조합원 20% 이상이 공사비 검증을 요청한 경우
   • ② 건설사가 일정 비율(5~10%) 이상 공사비를 증액하려는 경우
   • ③ 공사비 검증 완료 후 증액률이 3% 이상인 경우

6/8

정비사업 분쟁 예방 솔루션 ① 공공지원제도

서울특별시

Q. 공사비 증액 비율의 기준은 단위면적당 공사비 단가인가요, 총 공사비인가요?

공사비 증액 비율은 총 공사비를 대상으로 합니다. 예를 들어, 공사비 단위면적당 단가는 변경이 없으나 공사 연면적이 증가해 총 공사비가 증액 비율의 의무 요건을 초과하는 경우 공사비 검증 의무 대상에 해당합니다.

Q. 공사비 검증 결과 그대로 변경계약을 체결해야 하나요?

검증기관에서 시공자가 제시한 공사비의 적정성을 검토해 사업시행자가 합리적 의사결정을 할 수 있도록 정보와 기준을 제공하는 데 목적이 있으며, 공사비 검증 결과 그대로 계약을 체결해야 하는 것은 아닙니다.
다만 사업시행자는 검증이 완료된 경우, 검증보고서를 총회에서 공개해야 합니다.

7/8

정비사업 분쟁 예방 솔루션 ① 공공지원제도

서울특별시

시공사 선정 과정의 부조리와 과열 경쟁은 방지하고 우리 정비구역의 경제성을 높여보세요.

8/8