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· (질의1) 주택정비형 재개발사업을 하면서 제1종일반주거지역을 제2종일반주거지역으로 용도지역 상향 시 용적률 체계는?· (질의2) 정비기본계획(p223)에서 "다만 현황 용적률이 해당 용도지역별 조례상 용적률 이하인 단지에 한해서는 용적률 체계의 예외 적용을 허용(현황 용적률이 기준용적률을 초과하는 경우 현황 용적률을 기준용적률로 설정하되, 해당 용도지역 상한용적률 범위 내에서 허용/상한용적률을 운영)한다." 라고 되어있는데, 주택정비형 재개발사업 추진 시에도 적용되는 내용인지? |
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· 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 용도지역 변경(상향)이 필요한 경우 이는 시 도시계획위원회 심의를 통해 결정되고 변경 시에는 서울시 지구단위계획 수립기준에 따른 용적률을 적용하여 기준용적률 150%, 허용용적률 170%, 상한용적률 200%가 적용되며, 「도시 및 주거환경정비법」 제54조에 따라 재개발사업은 정비계획으로 정하여진 용적률에도 불구하고 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 해당 용도지역의 법적상한용적률(제2종일반주거지역 250%)까지 건축할 수 있음을 알려드립니다.· 아울러 (질의2) 내용은 공동주택 재건축사업에 적용되는 사항임을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.
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· 허용용적률 인센티브 적용 항목 및 인센티브 비율은 2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획 224쪽을참고하시기 바라며,· 각 항목 내용 중 우수디자인은 서울특별시 건축물 심의 기준 제3조제5호에서 우수디자인 공동주택이란 제1호의 의무기준에 적합하고, 제2호 권장기준을 고려한 계획으로써 위원회 참석위원 4/5 이상이 공공적 가치를 증대하고 디자인이 우수하다고 인정하는 공동주택을 말하며, 설계 공모 및 공공건축가 자문 과정을 거친경우, 우선하여 인정할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 또한, 역사문화보전 인센티브는 지정 및 등록 문화재 보존, 옛길/물길 등 복원(재현)등 위원회에서 인정하는경우 취득할 수 있다고 규정하고 있으며,2 - 1 기본계획 수립· 재개발·재건축 정비구역에서 용도지역 혼재지역의 기준용적률 적용 방법은? |
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· 「2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)」(이하‘정비기본계획’)에서 “기준용적률은 정비기본계획상의 각 용도지역별 기준용적률을 적용하며, 구역 지정 시 「국토의 계획 및 이용에 관한법률」(이하‘국토계획법’) 제84조 및 시행령 제94조 규정에 따라 가중평균하여 기준용적률을 적용한다.”고 규정하고 있습니다.· 또한, 국토계획법 제84조에서 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 경우로서 각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령(시행령 제94조)으로 정하는 규모(330㎡, 노선상업지역은 660㎡) 이하인 경우에는 전체 대지 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 가중평균한 값을 적용한다고 규정하고 있는 바, 반대로 해당 부분의 규모가 330㎡(노선상업지역은 660㎡)를 초과하는 경우에는 각각 적용하게 됩니다.· 따라서 상기 규정에 따라 정비사업에서 용도지역이 혼재된 지역의 용적률 적용은 국토계획법 제84조 및 시행령 제94조를 준용함을 알려드립니다.· 다만, 정비계획에 따라 용도지역 혼재지역이 하나의 용도지역으로 통합될 경우에는 각 부분이 전체 대지면적에서 차지하는 비율을 고려하여 가중평균한 값을 기준용적률로 적용함을 알려드리오니 참고하여 주시기바랍니다.
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· 재개발정비구역 지정 요건 사전검토 요청 지역에 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역이 포함되어 있을 때,상업지역도 검토 대상 구역에 포함 가능한지 |
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· 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」제3조에서 주택정비형 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업이며, 도시정비형 재개발사업은 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는재개발사업이라고 규정하고 있습니다.· 또한, 「2030 서울도시기본계획」에서 용도지역은 용도지역별 지정목적에 부합하도록 관리하여야 한다고 용도지역 관리원칙(방향)을 제시하고 있으며,· 「2025 도시·주거환경정비기본계획」에서는 지역여건을 고려한 적정규모 개발을 통한 토지 이용의 효율성 제고라는 개발 방향과 정비구역 경계설정 요건 등을 제시하고 있습니다.· 따라서 질의 사항은 해당 지역의 정비사업 추진 목적, 용도지역 지정목적, 지역 특성(현황), 주민 의사 등 주민 동향, 정비·보전·관리의 필요성 등에 대한 종합적인 검토가 필요한 사항으로 보다 구체적인 사항은 정비계획의 입안권자인 관할 자치구청장에 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 공모신청 자격 강화 요청 (재생지역은 국토부 및 재생위원회 자문을 거쳐 선 해제 조치 후 공모신청 자격부여)· 도시재생지역은 주민 의지, 사업성, 소득 수준 차이 등 고려하여 도시재생지역만 별도 공모 또는 사업성 확보가 가능하도록 공공재개발 유도 건의 |
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· 9.23. 공고한 「2021년 주택재개발사업 후보지 공모」에서 도시재생지역은 자치구에서 구역 검토 시 서울시균형발전본부 재생주관부서에 사전협의하고, 재생위원회 자문을 받아 협의 의견을 자치구에 회신, 협의 의견이 선정과정에 반영됨을 알려드리오니 참고하여 주시기 바랍니다.
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· 공공재개발 단독시행방식으로 할 경우 추진위원회 또는 조합설립을 해야 하는지 |
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· 「도시 및 주거환경정비법」제26조제1항제8호에서 ‘해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정할것을 요청하는 때’에는 제25조에도 불구하고 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다고 규정하고 있으며,· 같은 법 제47조제1항에서 ‘토지등소유자가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사 등의 사업 시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정ㆍ고시 후 주민대표기구(주민대표회의)를 구성하여야 한다’고 규정하고 있는바,· 공공재개발 단독시행방식으로 추진할 경우 상기 규정에 따라야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 해당 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 공공재개발 공모 시 동의 방법 등 |
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· 지난해 9. 1.자로 발의한 공공재개발 사업 시행을 위한 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 개정(안)이 국회 상임위 계류 중으로 3월 중에 공포할 계획으로 추진하고 있음을 안내드립니다.· 도시정비법 개정(안)에 토지등소유자의 동의 방법 등 동의서의 재사용의 특례가 없을 경우 사업시행자 지정을 위한 동의서를 받아야 할 것으로 보이니 많은 이해를 부탁드립니다.
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· 공공재개발의 단독시행 사업방식(시행자지정)에서 공모 신청 시 동의서 재사용 가능 여부 |
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· 지난해 9. 1.자로 발의한 공공재개발 사업 시행을 위한 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 개정(안)이 국회 상임위 계류 중으로 3월 중에 공포할 계획으로 추진하고 있음을 안내드립니다.· 도시정비법 개정(안)에 토지등소유자의 동의 방법 등 동의서의 재사용의 특례가 없을 경우 사업시행자 지정을 위한 동의서를 받아야 할 것으로 보이니 많은 이해를 부탁드립니다.
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· 『서울특별시 도시 및 도시환경정비조례』제36조제1항에 의거 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인자로 규정하고 있습니다.· 서울시 도시정비조례 제36조제1항제2호에 따라 권리산기준일 이전부터 각각 90㎡ 이상 소유한 경우라면 공공재개발 사업 선정 이후 소유권 변경(증여)시에도 각각 분양대상자로 보여지나 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.· ‘권리산정기준일’이란 같은 조례 제2조제11호에 따라 법 제77조에 따른 건축물의 분양받을 권리를 산정하기1 - 3 기타· 공공재개발 공모 신청으로 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제77조 및 서울시 도시정비조례 제36조 저촉 여부 |
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제1조에 따르면, 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다고 규정하고 있고,· 같은 법 제2조에“정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다(제1호)고 규정하고 있고, 제2호에는 “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 주거환경개선사업, 재개발사업(상업지역, 공업지역 등), 재건축사업을 말한다고 규정하고 있습니다.· A 지역은 지난 2020.11.04.자 『2020년 공공재개발사업 후보지 공모 공고』신청지역으로 도시정비법 제2조에의거 정비구역이 아님(재개발예정구역, 서울특별시 고시 제2014218, 2014. 06.12 해제고시)을 알려드립니다.
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· 정비예정구역에서 공공재개발 추진 시 권리산정기준일은 언제인지? |
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」부칙 제29조(권리산정기준일에 관한 적용례 및 경과조치)제1항 및제2항에 따르면 제36조 및 제37조 개정규정은 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 일부개정조례 시행(제5007호, 2010. 7.15.) 이후 최초로 기본계획(정비예정구역에 신규로 편입지역 포함)을 수립하는 분부터 적용한다고 규정하고 있고,· 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(제5007호, 2010.7.15.) 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전의 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전 조례)제27조 및 제28조에 따른다고 규정하고 있습니다.· 질의에 따른 정비예정구역이 서울시 주택재개발기본계획 고시(2004.204호, 2004.6.25.)에 따른 정비예정구역일 경우 분양대상자 검토 시 상기 규정에 따라 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전 조례)제27조 및 제28조에 따라야 할 것으로 사료되는 바, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」제4조제1항제2호에서는「건축법 시행령」별표1 제1호에 따른 단독주택을 제외한 공동주택 이외 건축물이 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 경우 노후·불량건축물 경과 기간을 30년, 이에 해당하지 않는 공동주택 이외 건축물을 20년으로 규정하고 있으므로 단독주택 경우는 구조와 관계없이 노후·불량건축물 경과 기간 20년이며,· 「건축법시행령 별표1 제1호에 따른 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관이 해당되고, 상가, 주택등 복합용도 또는 복합구조인 건축물의 경우에는 주용도 및 주구조에 따라 판단하여야 할 것으로 사료되니,보다 더 자세한 사항은 해당 정비사업 인허가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝· 노후도 등 재개발 정비계획 입안대상지역 요건 문의 |
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· 재개발사업 정비계획 입안을 위한 정비계획 입안대상지역 요건은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제7조제1항 [별표1] 및 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제6조제1항 및 제2호에 따라 노후·불량건축물의수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상인 지역으로서, 면적 10,000㎡(도시계획위원회 또는 도시재정비위원회심의하여 인정하는 경우에는 5,000㎡)이상이며, 노후·불량건축물의 연면적 합계가 전체 건축물 연면적 합계의 3분의 2이상, 과소필지 40% 이상, 주택접도율 40% 이하, 호수밀도 60 이상인 지역으로 규정합니다.· 해당 질의의 경우 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역 입안대상지역 면적의 100분의 110 이하까지 정비계획을 입안할 수 있다는 규정이므로 보다 자세한 사항은 해당 정비사업의 입안권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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