| 재개발구역 지정 대상에 상업지역 일부 포함 가능 여부 |
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주거정비과-10546호(2021.07.07.)
· 재개발정비구역 지정 요건 사전검토 요청 지역에 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역이 포함되어 있을 때,상업지역도 검토 대상 구역에 포함 가능한지
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· 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」제3조에서 주택정비형 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업이며, 도시정비형 재개발사업은 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는재개발사업이라고 규정하고 있습니다.· 또한, 「2030 서울도시기본계획」에서 용도지역은 용도지역별 지정목적에 부합하도록 관리하여야 한다고 용도지역 관리원칙(방향)을 제시하고 있으며,· 「2025 도시·주거환경정비기본계획」에서는 지역여건을 고려한 적정규모 개발을 통한 토지 이용의 효율성 제고라는 개발 방향과 정비구역 경계설정 요건 등을 제시하고 있습니다.· 따라서 질의 사항은 해당 지역의 정비사업 추진 목적, 용도지역 지정목적, 지역 특성(현황), 주민 의사 등 주민 동향, 정비·보전·관리의 필요성 등에 대한 종합적인 검토가 필요한 사항으로 보다 구체적인 사항은 정비계획의 입안권자인 관할 자치구청장에 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 도시재생지역 후보지 공모 관련 건의 |
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주거정비과-5863호(2021.11.12.)
· 공모신청 자격 강화 요청 (재생지역은 국토부 및 재생위원회 자문을 거쳐 선 해제 조치 후 공모신청 자격부여)· 도시재생지역은 주민 의지, 사업성, 소득 수준 차이 등 고려하여 도시재생지역만 별도 공모 또는 사업성 확보가 가능하도록 공공재개발 유도 건의
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· 9.23. 공고한 「2021년 주택재개발사업 후보지 공모」에서 도시재생지역은 자치구에서 구역 검토 시 서울시균형발전본부 재생주관부서에 사전협의하고, 재생위원회 자문을 받아 협의 의견을 자치구에 회신, 협의 의견이 선정과정에 반영됨을 알려드리오니 참고하여 주시기 바랍니다.
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| 공공재개발 단독시행 관련 |
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주거정비과-5309호(2021.04.05.)
· 공공재개발 단독시행방식으로 할 경우 추진위원회 또는 조합설립을 해야 하는지
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· 「도시 및 주거환경정비법」제26조제1항제8호에서 ‘해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정할것을 요청하는 때’에는 제25조에도 불구하고 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다고 규정하고 있으며,· 같은 법 제47조제1항에서 ‘토지등소유자가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사 등의 사업 시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정ㆍ고시 후 주민대표기구(주민대표회의)를 구성하여야 한다’고 규정하고 있는바,· 공공재개발 단독시행방식으로 추진할 경우 상기 규정에 따라야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 해당 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 공공재개발 공모 신청 시 동의 방법 등 |
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주거정비과-1906호(2021.02.03.)
· 공공재개발 공모 시 동의 방법 등
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· 지난해 9. 1.자로 발의한 공공재개발 사업 시행을 위한 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 개정(안)이 국회 상임위 계류 중으로 3월 중에 공포할 계획으로 추진하고 있음을 안내드립니다.· 도시정비법 개정(안)에 토지등소유자의 동의 방법 등 동의서의 재사용의 특례가 없을 경우 사업시행자 지정을 위한 동의서를 받아야 할 것으로 보이니 많은 이해를 부탁드립니다.
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| 공공재개발 공모 신청 동의서 재사용 여부 |
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주거정비과-1677호(2021.02.01.)
· 공공재개발의 단독시행 사업방식(시행자지정)에서 공모 신청 시 동의서 재사용 가능 여부
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· 지난해 9. 1.자로 발의한 공공재개발 사업 시행을 위한 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 개정(안)이 국회 상임위 계류 중으로 3월 중에 공포할 계획으로 추진하고 있음을 안내드립니다.· 도시정비법 개정(안)에 토지등소유자의 동의 방법 등 동의서의 재사용의 특례가 없을 경우 사업시행자 지정을 위한 동의서를 받아야 할 것으로 보이니 많은 이해를 부탁드립니다.
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| 공공재개발 공모신청 신규지역의 도시정비법 저촉 |
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주거정비과-1564호(2021.01.28.)
· 『서울특별시 도시 및 도시환경정비조례』제36조제1항에 의거 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인자로 규정하고 있습니다.· 서울시 도시정비조례 제36조제1항제2호에 따라 권리산기준일 이전부터 각각 90㎡ 이상 소유한 경우라면 공공재개발 사업 선정 이후 소유권 변경(증여)시에도 각각 분양대상자로 보여지나 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.· ‘권리산정기준일’이란 같은 조례 제2조제11호에 따라 법 제77조에 따른 건축물의 분양받을 권리를 산정하기1 - 3 기타· 공공재개발 공모 신청으로 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제77조 및 서울시 도시정비조례 제36조 저촉 여부
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제1조에 따르면, 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다고 규정하고 있고,· 같은 법 제2조에“정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다(제1호)고 규정하고 있고, 제2호에는 “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 주거환경개선사업, 재개발사업(상업지역, 공업지역 등), 재건축사업을 말한다고 규정하고 있습니다.· A 지역은 지난 2020.11.04.자 『2020년 공공재개발사업 후보지 공모 공고』신청지역으로 도시정비법 제2조에의거 정비구역이 아님(재개발예정구역, 서울특별시 고시 제2014218, 2014. 06.12 해제고시)을 알려드립니다.
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| 정비예정구역 공공재개발 권리산정일 |
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주거정비과-17767호(2020.12.02.)
· 정비예정구역에서 공공재개발 추진 시 권리산정기준일은 언제인지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」부칙 제29조(권리산정기준일에 관한 적용례 및 경과조치)제1항 및제2항에 따르면 제36조 및 제37조 개정규정은 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 일부개정조례 시행(제5007호, 2010. 7.15.) 이후 최초로 기본계획(정비예정구역에 신규로 편입지역 포함)을 수립하는 분부터 적용한다고 규정하고 있고,· 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(제5007호, 2010.7.15.) 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전의 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전 조례)제27조 및 제28조에 따른다고 규정하고 있습니다.· 질의에 따른 정비예정구역이 서울시 주택재개발기본계획 고시(2004.204호, 2004.6.25.)에 따른 정비예정구역일 경우 분양대상자 검토 시 상기 규정에 따라 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전 조례)제27조 및 제28조에 따라야 할 것으로 사료되는 바, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 노후도 등 재개발 정비계획 입안 요건 |
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주거정비과-12742호(2023.08.25.)
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」제4조제1항제2호에서는「건축법 시행령」별표1 제1호에 따른 단독주택을 제외한 공동주택 이외 건축물이 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 경우 노후·불량건축물 경과 기간을 30년, 이에 해당하지 않는 공동주택 이외 건축물을 20년으로 규정하고 있으므로 단독주택 경우는 구조와 관계없이 노후·불량건축물 경과 기간 20년이며,· 「건축법시행령 별표1 제1호에 따른 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관이 해당되고, 상가, 주택등 복합용도 또는 복합구조인 건축물의 경우에는 주용도 및 주구조에 따라 판단하여야 할 것으로 사료되니,보다 더 자세한 사항은 해당 정비사업 인허가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝· 노후도 등 재개발 정비계획 입안대상지역 요건 문의
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· 재개발사업 정비계획 입안을 위한 정비계획 입안대상지역 요건은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제7조제1항 [별표1] 및 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제6조제1항 및 제2호에 따라 노후·불량건축물의수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상인 지역으로서, 면적 10,000㎡(도시계획위원회 또는 도시재정비위원회심의하여 인정하는 경우에는 5,000㎡)이상이며, 노후·불량건축물의 연면적 합계가 전체 건축물 연면적 합계의 3분의 2이상, 과소필지 40% 이상, 주택접도율 40% 이하, 호수밀도 60 이상인 지역으로 규정합니다.· 해당 질의의 경우 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역 입안대상지역 면적의 100분의 110 이하까지 정비계획을 입안할 수 있다는 규정이므로 보다 자세한 사항은 해당 정비사업의 입안권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 노후·불량 건축물 기준 |
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주거정비과-3064호(2022.02.21.)
· 「2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획(주거환경정비사업 부문)」노후도 기준은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제2조제3호 및 「도시정비법 시행령」제2조,「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」제4조 등에 근거합니다.· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제2조제3항1호에 따르면, 시·도 조례로 정할 수 있는 노후·불량건축물은준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물로 규정하고, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」제4조에서 노후·불량건축물의 경과 기간은 건축물 용도 및 구조에 따라 달리하고있습니다.· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」제4조제1항2호 가목에 따르면 철근콘크리트 등으로 공동주택 아닌· 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(약칭: 특정건축물정리법)에 따라 1992년 허가·착공, 2006년 사용승인된 경우 노후경과기간 판단 기준 시점은?· 건물등기와 건축물대장이 없는 건축물의 노후도 판별 기준은?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제2조제3호에 따르면, 노후·불량건축물은 안전사고 우려 건축물(가목), 중대한 기능적·구조적 결함 있는 건축물(나목), 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물(다목), 도시미관저해나 노후화된 것으로서 준공된 후 20~30년 범위에서 일정 기간이 지난 건축물(라목)중 어느 하나에 해당하는 건축물로 정의하고 있으며,· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」제4조제3항에는 미사용승인건축물의 용도별 분류 및 구조는 건축허가 내용에 따르며, 준공연도는 재산세 및 수도요금·전기요금 등 부과가 개시된 날이 속하는 연도로 한다고 규정하고 있습니다.· 질의하신 「특정건축물정리법」에 따라 사용 승인된 노후·불량건축물에 대한 별도 규정은 없으나, 노후·불량건축물을 효율적으로 개량, 주거환경을 개선하고자 하는 법 취지와 노후·불량건축물 정의 시 건축물 기능·구조적으로 접근하고 있는 것을 비추어 보면 미사용승인건축물 준공연도 산정기준을 준용, 산정할 수 있을것으로 사료됩니다.· 다만, 「특정건축물정리법」 시행 시 적용 범위 및 사용승인 관련 자료 등을 확인하여 결정하여야 할 것으로,구체적인 사항은 정비구역 입안권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 노후도 기준 |
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주거정비과-365호(2022.01.05.)
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제4조에서 노후·불량건축물에 관하여 규정하고 있으며, 공사 중인1 - 2 노후·불량건축물 및 안전진단· 노후·불량건축물 판단 기준
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· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제2조제3항제1호에 따르면, 시·도조례로 정할 수 있는 노후·불량건축물은준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물로 규정하고 있으며,· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」제4조에서는 노후·불량건축물에 대해 건축물 용도 및 구조에 따라경과 기간을 달리하고 있습니다.· 해당 경과 기간을 살펴보면, 공동주택 이외의 건축물로 철근콘크리트 등의 건축물 경우 30년, 공동주택 여부에 상관없이 철근콘크리트 등 이외의 건축물 경우 20년, 그리고 공동주택으로 철근콘크리트 등 건축물은같은 조례 [별표1]에서 건축물 층수 및 준공연도별로 각각 따로 정하고 있음을 알려드립니다.
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