| 정비계획의 입안 제안 관련 |
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주거정비과-7657호(2021.05.14.)
· 지정개발자가 정비계획변경 입안 제안할 경우 ‘토지등소유자 전체 회의’의 3분의 2 이상 동의를 받는 방법으로 입안 요청할 수 있는지
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· 「도시 및 주거환경정비법」제14조제1항제6호에서 ‘토지등소유자(제5호의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 사업시행자가 되려는 자를 말한다)는 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을말한다)가 3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우에는 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다’고 규정하고 있으며,· 「서울시 도시 및 주거환경정비조례」제10조제4항에서 ‘법 제14조제1항제6호에 따라 정비계획의 변경을 요청하는 경우 직접 동의서를 받는 방법 외에 총회(주민총회를 포함한다)에서 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말한다)의 3분의 2이상 찬성으로 의결될 경우에도 토지등소유자의 3분의 2 이상 동의를 받은 것으로 본다’고 규정하고 있는바, 정비계획의 입안을 제안하는 경우에는 상기 규정을 따라야 할 것으로,보다 구체적인 사항은 인가권자인 해당 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 정비계획의 입안 제안 |
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주거정비과-6986호(2021.05.03.)
· 「도시 및 주거환경정비법」 제14조 제1항에 따르면, 토지등소유자(제5호의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 사업시행자가 되려는 자를 말한다)는 제1호부터 제6호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다고 규정하고 있고,· 같은 법 제15조 제1항에 의거 정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로· 토지등소유자가 정비계획 입안 제안 신청 시 제출해야 하는 자료
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제10조제3항에서 ‘토지등소유자가 법 제14조제1항에 따라 정비계획의 입안을 제안하려는 때에는 규칙에서 정한 입안 제안 신청서에 영 제12조제1항에 따른 정비계획도서, 계획설명서, 제7조 각호에 따른 정비계획 입안 시 조사내용 및 그 밖의 필요한 서류를 첨부하여 구청장에게 제출한다’고 규정하고 있는바,· 토지등소유자가 정비계획의 입안 제안 시 상기 규정에 따라야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 인가권자인해당 구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 정비계획 입안 시 국공유지 동의서 필요 여부 |
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주거정비과-20933호(2019.12.30.)
· (질의1) 도시정비법 제14조제1항에 토지등소유자(제5호의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에따라 사업시행자가 되려는 자를 말한다)는 각 호로 정하는 어느 하나에 해당하는 경우에 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다고 규정하고 있으며,· 같은 법 시행령 제12조제1항에 토지등소유자가 법 제14조제1항에 따라 정비계획의 입안권자에게 정비계획의입안을 제안하려는 경우 토지등소유자의 3분의 2 이하 및 토지면적 3분의 2 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로정하는 비율 이상의 동의를 받은 후 시ㆍ도조례로 정하는 제안서 서식에 정비계획도서, 계획설명서, 그 밖의필요한 서류를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있는바,2 - 3 정비계획 입안 및 동의· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제14조 정비계획의 입안 제안과 관련 국유·공유 재산 관리청의 동의 여부에 대하여 도시정비조 례시행규칙 제4조 제4호에 의한 【별지 제7호 서식】 ‘정비계획(변경)의 입안 제안에 관한 동의서’를 제출하여야 하는지?
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· 도시정비법 제15조제4항에 의하면 ‘정비기반시설 및 국유·공유 재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된정비계획을 입안하려면 미리 해당 관리청 의견을 들어야 한다’라고 규정하고 있지만, 동의의 의사 방법에대하여 별도로 정하고 있지는 않습니다.· 따라서, 국유·공유재산을 관리하고 있는 관리청의 의견을 듣는 협의 등으로 가능함을 알려드리오니, 보다더 자세한 사항은 해당 정비사업 인허가권자인 관할 자치구청장에 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 정비구역 입안지 입주권 대상 |
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주거정비과-10557호(2019.07.01.)
· 2004년도 정비기본계획수립 되어 재개발 정비구역 입안 시 추가 편입 지역의 입주권 대상 여부,
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제2조제11호에 따라 "권리산정기준일"은 ‘도시 및 주거환경정비법제77조에 따른 건축물의 분양받을 권리를 산정하기 위한 기준일로서 법 제16조제2항에 따른 고시가 있은 날또는 시장이 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날’로 정의하고 있습니다.· 도시정비조례 부칙<제6899호, 2018.7.19.> 제29조 의거 제36조 및 제37조 개정규정은 서울특별시조례 제5007호(2010.7.15.) 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 이후 최초로 기본계획(정비예정구역에 신규로 편입지역 포함)을 수립하는 분부터 적용하도록 하고 있으며, 이 조례 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전의 조례(서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전의 것)제27조 및 제28조에 따르도록 하고 있으므로,· 추가 정비구역 편입지역의 관련 공부 등을 종합적으로 검토할 사항으로 보다 구체적인 사항은 정비사업 구역 입안권자인 관할 자치구청장에 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재개발 정비계획 입안 요건 중 선택요건 관련 |
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주거정비과-11348호(2023.07.28.)
· 정비계획상 '공동이용시설'은 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제5호에 주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장, 그밖에 대통령령으로 정하는 시설로 정의하고 있으며, 여기서 대통령령으로 정하는 시설로는 동법 시행령 제4조에 공동으로 사용하는 구판장·세탁장·화장실 및 수도(1호), 탁아소·어린이집·경로· 주택정비형 재개발사업의 정비계획 입안요건 중 노후연면적도 선택항목에 해당하는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 [별표1] 정비계획의 입안대상지역 제2호를 보면, 재개발사업을 위한 정비계획은 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다고 규정하면서, 나목에서 노후·불량건축물의 연면적 합계가 전체 건축물 연면적 합계의 3분의 2 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역으로 규정하고 있습니다.· 따라서 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」에서 정한 3개 선택항목(과소필지 40% 이상, 주택접도율40% 이하, 호수밀도 60호/ha 이상) 외에 시행령 [별표1]에서 정하고 있는 노후연면적(3분의 2 이상)도 선택항목으로 적용됨을 알려드리오니, 보다 더 자세한 사항은 해당 정비사업 인허가권자인 관할 자치구청장에 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 정비계획 개념 |
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주거정비과-1686호(2022.01.24.)
· “용적률”이란 건축법 제56조에 따라 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우 이들 연면2 - 2 정비계획 수립 및 고시· 정비계획의 개념
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· 「도시 및 주거환경정비법」제9조제1항에 따르면 정비계획은 정비사업의 명칭, 정비구역·면적, 도시·군계획시설 및 공동이용시설 설치, 건축물 주용도·건폐율·용적률·높이 계획, 세입자 주거대책, 정비사업시행 예정 시기 등을 포함되어야 한다고 규정하고 있으며,· 「도시·주거환경 정비계획 수립지침」제2절 1-2-3에서는 정비계획을 토지·건축물, 기반시설 등 물리적 현황및 사회·경제·문화 등 비물리적 현황을 분석하여 장래의 개발수요에 효과적으로 대응하고 정비사업이 합리성과 효율성에 기반하여 구체적으로 집행될 수 있도록 물적으로 표현하는 계획이라고 정의하고 있습니다.· 정비계획의 작성기준 및 작성방법은「도시·주거환경 정비계획 수립지침」에 상세히 명시되어 있음을 알려드리오니 이를 참고하여 주시기 바랍니다.
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| 정비구역지정 일자 변경에 따른 공람공고일 |
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주거정비과-5501호(2021.11.05.)
· 재개발구역 지정 시 최초 구역지정을 위한 공람공고가 있은 뒤, 도시계획위원회 심의 결과에 따라 구역지정공람공고를 다시 하게 된 경우 임대주택 공급대상자 산정 시에 기준이 되는 구역지정 공람공고일은?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제46조제1항제1호에 해당 정비구역에 거주하는 세입자로서 세대별주민등록표에 등재된 날을 기준으로 영 제13조에 따른 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주는 임대주택 공급대상자로 규정하고 있습니다.· 질의와 같이 정비구역의 지정을 위한 공람공고를 다시하게 된 경우 정비구역의 지정을 위한 공람공고일은최초 공람공고일로 봐야할 것으로 사료되오니, 보다 구체적인 사항은 사업시행계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 정비계획 수립 기준일 |
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주거정비과-14657호(2019.09.06.)
· <법률 제14567호, 2017.2.8.> 부칙 제5조제2항의 ‘정비계획 수립일’을 언제로 보아야 하는지?
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· ‘주민공람공고일’을 정비계획 수립하는 시점으로 운영한다는 국토교통부의 운영지침이 있음을 알려드립니다.
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| 정비기본계획 용적률 관련 |
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주거정비과-11694호(2023.08.03.)
· (질의1) 주택정비형 재개발사업을 하면서 제1종일반주거지역을 제2종일반주거지역으로 용도지역 상향 시 용적률 체계는?· (질의2) 정비기본계획(p223)에서 "다만 현황 용적률이 해당 용도지역별 조례상 용적률 이하인 단지에 한해서는 용적률 체계의 예외 적용을 허용(현황 용적률이 기준용적률을 초과하는 경우 현황 용적률을 기준용적률로 설정하되, 해당 용도지역 상한용적률 범위 내에서 허용/상한용적률을 운영)한다." 라고 되어있는데, 주택정비형 재개발사업 추진 시에도 적용되는 내용인지?
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· 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 용도지역 변경(상향)이 필요한 경우 이는 시 도시계획위원회 심의를 통해 결정되고 변경 시에는 서울시 지구단위계획 수립기준에 따른 용적률을 적용하여 기준용적률 150%, 허용용적률 170%, 상한용적률 200%가 적용되며, 「도시 및 주거환경정비법」 제54조에 따라 재개발사업은 정비계획으로 정하여진 용적률에도 불구하고 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 해당 용도지역의 법적상한용적률(제2종일반주거지역 250%)까지 건축할 수 있음을 알려드립니다.· 아울러 (질의2) 내용은 공동주택 재건축사업에 적용되는 사항임을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.
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| 용도지역이 혼재된 경우 용적률 적용 관련 |
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주거정비과-10257호(2023.07. 11.)
· 허용용적률 인센티브 적용 항목 및 인센티브 비율은 2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획 224쪽을참고하시기 바라며,· 각 항목 내용 중 우수디자인은 서울특별시 건축물 심의 기준 제3조제5호에서 우수디자인 공동주택이란 제1호의 의무기준에 적합하고, 제2호 권장기준을 고려한 계획으로써 위원회 참석위원 4/5 이상이 공공적 가치를 증대하고 디자인이 우수하다고 인정하는 공동주택을 말하며, 설계 공모 및 공공건축가 자문 과정을 거친경우, 우선하여 인정할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 또한, 역사문화보전 인센티브는 지정 및 등록 문화재 보존, 옛길/물길 등 복원(재현)등 위원회에서 인정하는경우 취득할 수 있다고 규정하고 있으며,2 - 1 기본계획 수립· 재개발·재건축 정비구역에서 용도지역 혼재지역의 기준용적률 적용 방법은?
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· 「2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)」(이하‘정비기본계획’)에서 “기준용적률은 정비기본계획상의 각 용도지역별 기준용적률을 적용하며, 구역 지정 시 「국토의 계획 및 이용에 관한법률」(이하‘국토계획법’) 제84조 및 시행령 제94조 규정에 따라 가중평균하여 기준용적률을 적용한다.”고 규정하고 있습니다.· 또한, 국토계획법 제84조에서 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 경우로서 각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령(시행령 제94조)으로 정하는 규모(330㎡, 노선상업지역은 660㎡) 이하인 경우에는 전체 대지 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 가중평균한 값을 적용한다고 규정하고 있는 바, 반대로 해당 부분의 규모가 330㎡(노선상업지역은 660㎡)를 초과하는 경우에는 각각 적용하게 됩니다.· 따라서 상기 규정에 따라 정비사업에서 용도지역이 혼재된 지역의 용적률 적용은 국토계획법 제84조 및 시행령 제94조를 준용함을 알려드립니다.· 다만, 정비계획에 따라 용도지역 혼재지역이 하나의 용도지역으로 통합될 경우에는 각 부분이 전체 대지면적에서 차지하는 비율을 고려하여 가중평균한 값을 기준용적률로 적용함을 알려드리오니 참고하여 주시기바랍니다.
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