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· 「정비사업 계약업무 처리기준」제30조제1항에 따르면 '건설업자등은 입찰서 작성시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니 된다.'라고 규정하고 있으며,· 이에 따라, 정비사업비를 무이자로 대여할 경우에는 시공과 관련이 없는 사항에 대한 재산상 이익을 제공하는 제안으로 「정비사업 계약업무 처리기준」위반이 될 것입니다.· 아울러 관련 규정에 금리 수준(최저 금리 등)에 대한 별도 규정은 없음. 다만 공정하고 투명한 정비사업 추진을 위해 건설업자등이 금융기관으로부터 조달하는 금리 수준으로 제안하는 것이 적정 수준이라 사료되며,· 현재 국토교통부에서‘건설업자등이 사업비 등의 대여를 제안할 경우 금융기관 조달수준의 금리를 제시’하는사항에 대해 검토 중으로 향후 검토결과를 반영하여 「정비사업 계약업무 처리기준」을 개정할 계획임을 알려드립니다. 끝· 시공자 선정 입찰과정에서 입찰참여자격에 현금납부만을 인정하는 경우 일반경쟁입찰에 위배되는지, 시공자 선정 입찰과정에서 조합원이 조합에 산출내역서를 정보공개 요청할 경우 공개해야 하는지? 아니면 산출내역서 대신 물량내역서로 대체하여 공개해도 되는지? |
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· 「공공지원 시공자 선정기준」(이하‘선정기준’이라 함)제17조에 따라 조합은 입찰 시 입찰에 참여한 건설업자등에게 입찰보증금을 미리 납입하게 할 수 있으며, 입찰보증금은 현금 또는 ？지방자치단체를 당사자로 하는계약에 관한 법률 시행령제37조제2항 각 호의 보증서 등으로 납부하게 할 수 있습니다.· 또한, 동 기준 제18조제3항에 따라 조합은 해당 건설업자등에게 다음 각 호에 따라 입찰보증금을 환급하여야 한다고 규정하고 있습니다.· 상기 규정에 따라, 입찰참여자격에 입찰보증금을 현금납부만을 허용한 것만으로는 일반경쟁입찰에 위배된다고 보기는 어려울 것으로 사료됩니다.· 선정기준 제4조에서 “조합은 시공자를 선정하고자 하는 경우 제7조제1항에 따른 이사회 개최 전에 공사입찰에 필요한 설계도서(제2조제4호 : 설계도서란 설계도면·공사시방서·현장설명서 및 물량내역서 등 공사의 입찰에 필요한 서류를 말함)를 작성하고 공사원가를 산출하여야 한다.”고 규정하였으며,· 동 기준 제9조에서는“건설업자등은 시공자 선정 입찰에 참여하는 경우 ？도시 및 주거환경정비법 시행령？제46조에 따른 사업시행계획의 경미한 변경의 범위에서 대안설계를 제안할 수 있다. 이 경우 건설업자 등은조합이 작성한 원안설계와 비교할 수 있도록 원안 공사비 내역서를 함께 제출하여야 한다.”규정하고 있습니다.· 또한, 「도시 및 주거환경정비법」제124조에서 추진위원장 또는 사업시행자는 정비사업의 시행에 관한 제1항각 호 및 제4항 각 호의 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합원, 토지등소유자가 열람·복사를 요청한 경우 15일 이내에 그 요청에 따르도록 되어 있음에 따라, 질의하신‘물량내역서 또는 산출내역서 등 시공자 선정 입찰 관련 서류’도 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 해당될 것으로 판단됨을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 조합으로부터 선정계획안, 총회결과 등을 제출받아 검토한 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 시공자 선정 입찰 시 개별홍보 금지 시점 |
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· 정비사업 계약업무 처리기준(이하‘계약업무 처리기준)제14조에서 입찰에 참여한 자는 토지소유자 등을 상대로 개별적인 홍보(홍보관ㆍ쉼터 설치, 홍보책자 배부, 세대별 방문, 인터넷 홍보 등을 포함한다. 이하 이 항및 제34조제3항에서 같다)를 할 수 없다고 규정하고 있으며,· 동 기준 제34조에서도 건설업자등의 임직원, 시공자 선정과 관련하여 홍보 등을 위해 계약한 용역업체의 임직원 등도 토지등소유자 등을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없다고 규정하고 있습니다.· 아울러 동 기준에서는 개별홍보 금지 시점에 대해 별도 규정하고 있지 않으나, 공정하고 투명하게 시공자를선정하고자 하는 제도(기준 등)의 취지와 목적을 고려할 때, 시기와 관계없이 건설업자등은 조합원을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없을 것으로 판단된다는 국토교통부 질의회신 사례가 있음을 알려드립니다.
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· 관리처분계획인가를 득한 재건축사업장에서 사업시행계획(변경)인가 진행 중 기존 시공자와 계약이 해지되어 시공자 재선정 절차를 진행하려는 경우 관리처분계획(변경)인가 절차와 병행하여 진행할 수 있는지? |
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)제29조제4항에 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서제1항에 따라 경쟁 입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자나 등록사업자를 시공자로 선정하도록 규정하고 있고,· 「공공지원 시공자 선정기준」제11조(현장설명회)에 따르면 조합은 시공자 선정 시 입찰서 제출마감일 45일전까지 사업시행계획인가의 내용을 반영한 설계도서가 포함된 현장설명회를 개최하도록 규정하고 있으나,· 질의에 따른 시공자 (재)선정 시 관리처분계획(변경)인가 절차와 병행하는 것에 대하여는 도시정비법령상별도 규정하고 있지 않음을 알려드리오니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 「정비사업 계약업무 처리기준」제30조 제1항에 건설업자등은 입찰서 작성시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니 된다고 규정하고 있고,· 같은 조 제3항에 제1항에도 불구하고 건설업자등은 금융기관으로부터 조달하는 금리 수준으로 추가 이주비(종전 토지 또는 건축물을 담보로 한 금융기관의 이주비 대출 이외의 이주비를 말한다)를 사업시행자등에대여하는 것을 제안할 수 있다(재건축사업은 제외한다)고 규정하고 있는 바, 보다 구체적인 사항은 관련 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝시공사 선정(2)· 공공지원 시공자 선정기준 제11조(현장설명회)에 따라 현장설명회를 개최할 경우 현장설명회 참여 업체에보증금을 받아도 되는지 |
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· 공공지원 시공자 선정기준 제17조제1항에서“조합은 계약업무 처리기준 제26조에 따른 입찰시 입찰에 참여한건설업자등에게 입찰보증금을 미리 납입하게 할 수 있다.”고 규정하였고,· 동 기준 제7조에 따라 조합은 시공자 선정계획안을 이사회 의결을 거쳐 공공지원자의 검토를 받아야 하는바,· 시공자 선정 시 투명하고 공정한 일반경쟁의 원칙에 위배되지 않는 범위에서 입찰이 진행되어야 함을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 선정계획안, 입찰참여안내서 등 입찰 관련 서류를 종합적으로 검토한 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 현장설명회 시 A, B업체가 시공자 입찰 참여 의향서를 각각 제출하였는데, 실제 입찰 시에는 A, B 업체 공동도급(컨소시엄)입찰참여 가능 여부 |
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· 공공지원 시공자 선정기준 제11조제3항에서‘조합은 현장설명회에 참가한 건설업자등이 입찰에 참여할 수 있도록 하고, 참가한 건설업자등에게 입찰참여 의향서를 제출토록 하여 조합의 인감이 날인된 접수증을 교부하여야 한다’고 규정하였고, 동 기준 제11조제1항에는 현장설명회에서‘설계도서, 입찰참여안내서, 공사도급계약서 작성에 관한 사항, 기타 입찰에 관하여 필요한 사항’의 내용을 포함하여야 한다고 규정하고 있습니다.· 이는 조합이 정확한 정보를 제공하고, 이를 충분히 숙지한 시공자에 한해 입찰에 참여토록 유도하여 시공자선정 과정의 효율성 및 투명성 제고를 위한 규정이라 할 것입니다.· 질의의 경우와 같이 A, B업체가 현장설명회에 참가하여 입찰참여 의향서를 각각 제출한 이후 실제 입찰 참여 시에는 A, B업체가 공동도급으로 입찰에 참여하는 경우에 대해서 「도시 및 주거환경정비법」 및 공공지원시공자 선정기준 등 관련 규정에서 별도 명시하고 있지 않은 바,· 질의 내용의 공동도급 입찰참여 가능 여부는 정확한 사업 추진 정황, 선정계획안 및 입찰참여안내서 등 시공자 선정 관련 자료 등을 종합적으로 검토·확인 후 판단해야할 사항으로, 보다 자세한 사항은 정비사업 관련 전문 변호사 자문 및 시공자 선정 관련 자료를 사전 검토한 정비사업의 인가권자이자 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법")제29조제1항에 따르면 추진위원장 또는 사업시행자는 이 법또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등 포함)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 하며 다만, 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 입찰 참가자를 지명하여 경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 도시정비법에서는 상기 규정 이외에 공사별, 공종별 발주방법 등에 대해서는 별도의 규정을 두고 있지 않아전기, 통신 등 각 공사에 관한 사항은 개별 법령에 따라야 할 것으로 사료되오니, 보다 더 구체적인 사항은해당 정비사업 인·허가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝· 「서울특별시 도시 및 주거환경조례」(이하 “조례”)제77조제2항의 “시장이 별도로 정하여 고시한 설계도서 작성 세부기준”의 의미와 위 기준에 따른 설계도서 작성을 위한 별도 용역이 필요한지 |
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· 조례 제77조제2항에 따른 설계도서 작성 세부기준이란 2023.12.28. 고시된 「서울특별시 공공지원 정비사업시공자 선정기준」(이하 “기준”)제4조제2항에 규정된 사항을 말하며· ※해당 고시는 우리시 정비사업 정보몽땅 누리집 (https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/mainPage.do)> 정보센터>자료실에서 확인 가능· 위 기준에 따른 기본설계도면 작성을 위해 별도 용역이 필요한지 여부는 위 기준에서 별도로 정한 바가 없으므로 당해 정비사업을 위한 설계자 기 선정여부, 기 선정된 설계자와의 계약내용 등 당해 정비사업의 구체적인 현황을 고려하시어 사업시행자가 결정하셔야 하는 사항입니다.
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· 「도시 및 주거환경정비법」제29조제9항 “시공사와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거공사에 관한 사항”과 관련하여 국토교통부에서 “정비구역 내 철거 대상인 모든 건축물과 시설물이 포함”되며, “상하수도, 전기, 가스 등의 철거가 기존 건축물의 철거에 수반되는 경우라면 각 시설물의 관계 법령에적합한 범위에서 시공자와의 공사계약에 포함”하여야 한다는 유권해석하고 있습니다. 끝· 시공자와 철거공사 계약 시 대지면적 기준으로 계약한 사항이 적정한지? |
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· 「도시 및 주거환경정비법」제29조제9항에 사업시행자는 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(「석면안전관리법」에 따른 석면 조사ㆍ해체ㆍ제거를 포함한다)에 관한 사항을포함시키도록 규정하고 있고, 같은 법 제40조제1항제16호에 “시공자 선정 및 계약서에 포함될 내용”은 조합정관에 정하도록 규정하고 있으며,· 국토교통부의 「주택재개발정비사업조합 표준정관」제12조제2항에 “시공자의 업무범위 및 관련사업비의 부담등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 미리 총회의 인준을 받아 별도의 계약을 체결”하도록 명시하고있는 바,· 질의사항은 귀 조합 정관 등을 검토 후 판단할 사항으로 사료되오니, 보다 구체적인 사항은 조합 및 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)제28조제1항제2호에 따라 자치구청장은 토지등소유자 또는 조합이 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말함. 이하 같음)의 과반수 동의로 지정개발자 등에게사업대행을 요청하는 경우 정비사업을 대행하게 할 수 있다고 규정하고 있는 바, 사업대행자 방식을 위한토지면적에 대한 동의요건을 별도 없음을 알려드립니다.· 현행 도시정비법상 사업대행자 지정은 정비구역 지정 이후 가능함에 따라 사업대행자 방식에서의 입안 제안은 도시정비법 제14조제6호에 따른 정비계획 변경을 위한 입안 제안만 가능하며, 이 경우 토지등소유자 3분의 2 이상 동의(제15조제3항에 따른 경미한 사항을 변경하는 경우에는 토지등소유자 동의절차 불필요)가필요함을 알려드립니다. 끝· 임시총회에서 정비사업 시행방법 변경에 대한 조합정관 변경(안), 사업대행자 지정 요청 동의, 사업대행자선정을 위한 안건 상정과 관련하여, 정비사업 시행방법 변경(사업대행자 방식)에 대한 정관 변경 절차를 이행 후 사업대행자 지정에 대한 동의를 받아야 하는지? 아니면 정관 변경과 사업대행자 동의 및 선정에 대한총회 안건으로 동시 상정하여 의결을 받을 수 있는지? |
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제28조에 의하면 토지등소유자(조합인가된 경우 조합원)의 과반수 동의 요청한 경우 시장·군수 등이 직접 시행하거나 사업대행자를 지정할 수 있고, 같은법 제40조제1항제9호에 정비사업의 시행연도 및 시행방법을 정관에 기재하여야 하며, 같은 법 제45조제1항제1호에 의거 정관이 변경될 경우 총회의 의결 거 쳐야 한다고 규정하고 있으며, 정비사업 시행방법을 변경하고자 할 경우정관 변경 절차를 이행한 후 사업대행자 지정에 대한 동의를 받아야 한다는 규정이 없어, 정관의 변경과 사업대행자 지정 동의 및 선정 안건을 총회에 상정할 수 있을 것으로 사료됩니다.
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· 신속통합기획 등을 통해 정비구역 지정 이후 신탁사를 사업시행자로 지정, 사업 추진 가능한지? |
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· '신속통합기획'은 서울시가 정비구역 지정 등 정비계획 수립단계에서 공공성과 사업성 간 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 돕는 공공의 민간정비사업 지원프로그램이며,· '신탁방식 정비사업'은 정비구역 지정 이후 신탁사를 정비사업에 참여시켜 정비사업을 촉진하고자 도입된제도로,· 질의하신 구역지정 이후 신탁사를 사업시행자로 지정, 사업 추진하는 것은 신속통합기획 적용여부와 상관없이 가능함을 알려드리며, 사업시행자 지정 요건 등 보다 구체적인 사항은 사업시행자 지정권자인 관할 자차구에 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 조합설립추진위원회 승인 이후, 신탁업자를 사업시행자로 지정하여 시행할 수 있는지? |
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· 「도시 및 주거환경정비법」제2조1호에 따르면, “정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정ㆍ고시된 구역이며, 같은 법 제27조제1항제3호와 같은법 시행령 제21조제3호에는 재개발사업의 조합설립을위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 재개발사업의 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에시장·군수등은 신탁업자(정비구역의 토지 중 정비구역 전체면적 1/3 이상의 토지를 신탁 받은 자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 그리고, 같은 법 제27조제5항에 시장·군수등이 지정개발자를 사업시행자로 지정ㆍ고시한 때에는 그 고시일다음 날에 추진위원회의 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다(시장ㆍ군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 해당 내용을 고시하여야 함)고 규정하고 있습니다.· 따라서, 상기 규정에 따라 재개발사업의 지정개발자 요건에 충족될 경우 신탁업자가 정비사업을 시행할 수있을 것으로 사료되나, 보다 자세한 사항은 사업시행자 지정권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기바랍니다.
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