| 시공자 선정 시 대안설계 관련, 사업시행인가의 경미한 변경 해당 여부 |
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주거정비과-8295호(2020.06.09.)
· 시공자 선정 시 대안설계 관련, 다음 사항이 「도시 및 주거 환경정비법 시행령」 (이하 ‘도시정비법 시행령’)제46조에 따른 사업시행계획의 경미한 변경 범위 중 제8호‘건축법 시행령 제12조제3항제5호’에 해당하는지① 주동의 위치는 변경하지 않고 코어(계단 실, ev홀)을 중심으로 주동이 1m 초과 회전하는 경우(1개의 동에서 코어를 중심으로 회전시켜 가장 많이 회 전한 부분이 기준층 대비 1m 이상) ② 단위세대 평면의 형태가변경되어 한 부분이라도 원안 대비 1m 초과 변경이 발생한 경우
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· 공공지원 시공자 선정기준 제9조에 따라 대안설계는 도시정비법 시행령 제46조에 따른 사업시행계획의 경미한 변경 범위에서 제안할 수 있으며, 도시정비법 시행령 제46조 각 호의 내용 중 제8호에서 건축법 시행령 제12조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 변경하는 때를 사업시행계획의 경미한 변경 사항으로규정하고 있습니다.· 질의의 경우 건축계획적인 부분에 대해 면밀히 검토 후 판단해야할 사항으로 사료되는 바, 도면 등 관련 자료를 구비하시어 사업시행계획의 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 대안설계 도면 관련 |
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주거정비과-7887호(2020.06.01.)
· 공공지원 시공자 선정기준 제9조(대안설계 제안 시공내역 제출 등)관련, 대안도면 제출 시 제공된 원안도면을 기준으로 변경된 부분의 도면은 모두 제출하는 것인지
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· 공공지원 시공자 선정기준 제9조제3항에 따르면“건설업자등이 대안설계를 제안하는 경우 원안이 아닌 제안내용으로 해당 입찰에 참여한 것으로 보며, 조합은 건설업자등이 제출하는 입찰서에 포함된 설계도서, 공사비 명세서, 물량산출 근거, 시공방법, 자재사용서 등 입찰제안 내용에 대한 시공 내역을 반영하여 계약 체결하여야 한다.”고 규정하고 있으며,· 동조 제2항에서 조합은 대안설계의 적정성을 검토하여야 한다고 규정한 바, 대안설계 제안 시, 조합에서 원안설계와의 비교 검토를 통해 적정성을 판단할 수 있는 수준의 도면, 내역 등 관련자료를 제출하는 것이 타당할 것으로 사료됨을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 대안설계의 적정성을 검토해야할 조합 또는 정비사업의 인가권자이자 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 기부채납 공공청사 공사를 위한 시공자 선정 |
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주거정비과-4874호(2024.03.25.)
· 기부채납 공공청사 공사를 위한 시공자 선정시 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 적용 여부
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “법”)제29조제4항에는“조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 제1항에 따라 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다(단, 조합원이 100인 이하인 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있음)”고 규정되어 있으며· 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」은「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」제73조에 따른공공지원 대상 정비사업(조합이 시행하거나 조합이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 정비사업. 다만, 정비구역의 지정ㆍ고시가 있은 날 당시 토지등소유자의 수가 100명 미만이고, 주거용 건축물의 건설비율이 50퍼센트 미만인 도시정비형 재개발사업은 제외)의 조합이 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로선정할 때 필요한 사항을 규정한 기준임을 알려드립니다.
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| 공동주택성능요구서 내용 |
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주거정비과-4770호(2024.03.22.)
· 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 [별표1] 공동주택성능요구서의 단열재 관련 내용을 KS 기준과 통일되도록 수정 건의
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· “공동주택성능요구서”는 시공자 선정기준 제2조제5호에 따라 조합원이 원하는 공동주택 성능을 확보하기위하여 [별표1]과 같이 공동주택 요구성능을 기재하여 시공자 선정 전에 제시하는 서류입니다. [별표1]은 「주택법」 제39조 및 「녹색건축물 조성 지원법」 제16조에 따른 “공동주택 성능등급”에 기반하여 작성된 “예시”로, 조합은 본 예시를 참고？수정？보완하여 당해 정비사업의 공동주택에 요구되는 성능을 확정하여 입찰참여자에게 제시할 수 있음을 알려드립니다.
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| 예정가격의 총회 의결 및 공표의무 여부 |
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주거정비과-2423호(2024.02.14.)
· 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」(이하 ”기준“)에 따른 입찰공고를 위한 예정가격 작성이「도시 및 주거환경정비법」(이하”법“)제45조제4항에 따라 조합총회에서 조합원 3분의2 이상의 찬성으로 의결해야 하는 사항인지 여부· 시공자 선정을 위한 입찰공고 시 예정가격을 공표하지 아니할 수 있는지 여부
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· “예정가격”이란 “기준”[별표2]“입찰안내서-시공자 선정 입찰참여 규정”제2조제4호에 정의된 바와 같이 “발주자인 조합이 설계도서에 따라 산출한 공사원가 범위 안에서 입찰공고 시 공표한 입찰금액의 기준이 되는가격”을 말하므로, 조합은 시공자를 선정하고자 하는 경우“기준”제4조제1항에 따라 이사회 개최 전 공사입찰에 필요한 설계도서(정비계획 내용을 반영)를 작성하고 공사원가를 산출한 후 이에 근거하여 예정가격을 작성·공표해야 할 것입니다.· 한편, 「도시 및 주거환경정비법」제45조제4항 규정은 같은 조 제1항제9호(사업시행계획서의 작성 및 변경)및제10호(관리처분계획의 수립 및 변경)에 대한 총회 의결 시 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분,법 제73조에 따른 손실보상 금액 제외)늘어나는 경우에 해당하는 사항임을 알려드리니, 당해 정비사업의 시공자 선정 관련 보다 구체적인 사항은 “기준”제7조에 따라 선정계획안을 작성하시어 공공지원자인 관할 자치구청장과 상의하시기 바랍니다.
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| 시공자 선정 일반경쟁 입찰 시 참여자격제한 가능여부 |
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주거정비과-1455호(2024.01.26.)
· 시공자 선정 일반경쟁 입찰 시 참여자격제한 가능여부
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· 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 제3조에 따라 조합은 시공자 선정에 관하여 「도시 및 주거정비법」및 동법 시행령·조례에서 정한 것을 제외하고는 이 기준에서 정하는 바에 따르고, 이 기준에서 정하지 않은 사항은 국토교통부장관이 고시한 ？정비사업 계약업무 처리기준？에서 정하는 바에 따라야 합니다.· 한편「정비사업 계약업무 처리기준」(국토교통부 고시 제2023-302호, 2023. 6.16.호)제26조는 “사업시행자등은일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정하여야 한다”라고 규정하고 있으며,· 같은 기준 제19조에는 전자입찰은 일반경쟁의 방법으로 하되, 계약대상자의 선정 방법으로 ①최저가로 입찰한 자를 선정하는 최저가방식 또는 ②입찰가격과 실적·재무상태·신인도 등 비가격요소 등을 종합적으로 심사하여 선정하는 적격심사방식, 또는 ③입찰가격과 사업참여제안서 등을 평가하여 선정하는 제안서 평가방식을 규정하고 있음을 알려드립니다.
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| 공사비 검증 관련 |
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주거정비과-9278호(2023.06.23.)
· ‘정비사업 계약업무 처리기준’(국토교통부 고시 제2020-985호)제26조제1항 및 제2항에 따르면 사업시행자등· 공사비 감소 시 타당성 검증이 필요한지? 총회에서 도급계약 변경을 의결 받고 공사비 검증 신청 및 완료후 그 결과를 차기 총회에서 보고하면 절차상 하자가 있는지? 하자보수비 별도 책정이 법상 문제가 있는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제29조의2제1항에 따르면 재개발·재건축의 사업시행자는 1)시공자와 계약체결후 토지등소유자 또는 조합원 1/5 이상 요청한 경우, 2)공사비 증액 비율이 10% 이상(사업시행계획인가 이전시공자 선정시)또는 5% 이상(사업시행계획인가 이후 시공자 선정시)인 경우, 3)공사비 검증완료 후 공사비증액비율이 3% 이상인 경우 중 어느 하나에 해당하는 때에는 공사비 검증을 요청하여야 하며, 제2항에서는공사비 검증의 방법 및 절차, 검증수수료, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다고 규정하고 있으며, 이에 따라 고시된 「정비사업 공사비 검증 기준」 제4조에 따르면 사업시행자는 시공자와 계약체결 후 검증을 신청하여야 하며, 다만 계약 이후 공사비 증액인 경우는 변경계약 체결 전에 검증을 신청하여야 한다고 명시하고 있습니다.· 또한 「정비사업 계약업무 처리기준」 제36조제7항에서는 사업시행자등은 공사비 검증이 완료된 경우 검증보고서를 총회에서 공개하고 공사비 증액을 의결받아야 한다고 규정하고 있습니다.· 아울러 건설공사에 관한 도급계약, 하자담보 등은 「건설사업기본법」 제22조, 동법 시행령 제25조 및 제30조에 세부적인 기준이 명시되어 있음을 알려드립니다.· 따라서 질의사항이 토지등소유자(조합원)요청이거나 공사비 증액 비율이 상기 규정에 해당하는 경우에는공사비 검증이 필요하며 국토교통부 고시기준에 따라 검증 및 계약체결이 이루어져야 할 것으로 사료되오니, 보다 더 자세한 사항은 공사비 검증 관련 객관적 자료를 구비하시어 해당 정비사업 인·허가권자인 관할자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 조합장 직무대행이 시공자 선정 가능여부 등 |
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주거정비과-6136호(2021.04.19.)
· 조합장을 선출하지 않고 직무대행자가 시공자 선정 가능여부? 조합장 선출 안건과 시공자 선정 안건을 같은 총회에서 동시 진행 가능한지?
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· 직무대행자가 시공자 선정 업무 가능여부에 관하여는「도시 및 주거환경정비법」에서 별도로 규정하고 있지않으나, 법 제49조에 따르면 조합에 관하여는 이 법에 규정된 사항을 제외하고는「민법」중 사단법인에 관항규정을 준용한다고 규정하고 있습니다.· 또한, 「민법」제60조의2 제1항에 따르면 직무대행자는 가처분명령에 다른 정함이 있는 경우 외에는 법인의통상사무에 속하지 아니한 행위를 하지 못한다고 정하고 있습니다.· 따라서, 조합장 직무대행자가 상기 규정에 따른 정함이 있는 경우 외에 시공자 선정 업무를 추진하는 것은어려울 것으로 판단되며, 조합장 선출 안건 과 시공자 선정 안건의 동시 진행에 관하여는 관계법령, 조합정관 및 규정에서 정한 절차에 적합한 경우, 진 행가능할 것으로 사료됨을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 정비사업 인가권자이며 공공지원자인 관할 자 치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 입찰보증금 현금납부 및 산출내역서 정보공개 관련 |
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주거정비과-13654호(2020.09.15.)
· 「정비사업 계약업무 처리기준」제30조제1항에 따르면 '건설업자등은 입찰서 작성시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니 된다.'라고 규정하고 있으며,· 이에 따라, 정비사업비를 무이자로 대여할 경우에는 시공과 관련이 없는 사항에 대한 재산상 이익을 제공하는 제안으로 「정비사업 계약업무 처리기준」위반이 될 것입니다.· 아울러 관련 규정에 금리 수준(최저 금리 등)에 대한 별도 규정은 없음. 다만 공정하고 투명한 정비사업 추진을 위해 건설업자등이 금융기관으로부터 조달하는 금리 수준으로 제안하는 것이 적정 수준이라 사료되며,· 현재 국토교통부에서‘건설업자등이 사업비 등의 대여를 제안할 경우 금융기관 조달수준의 금리를 제시’하는사항에 대해 검토 중으로 향후 검토결과를 반영하여 「정비사업 계약업무 처리기준」을 개정할 계획임을 알려드립니다. 끝· 시공자 선정 입찰과정에서 입찰참여자격에 현금납부만을 인정하는 경우 일반경쟁입찰에 위배되는지, 시공자 선정 입찰과정에서 조합원이 조합에 산출내역서를 정보공개 요청할 경우 공개해야 하는지? 아니면 산출내역서 대신 물량내역서로 대체하여 공개해도 되는지?
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· 「공공지원 시공자 선정기준」(이하‘선정기준’이라 함)제17조에 따라 조합은 입찰 시 입찰에 참여한 건설업자등에게 입찰보증금을 미리 납입하게 할 수 있으며, 입찰보증금은 현금 또는 ？지방자치단체를 당사자로 하는계약에 관한 법률 시행령제37조제2항 각 호의 보증서 등으로 납부하게 할 수 있습니다.· 또한, 동 기준 제18조제3항에 따라 조합은 해당 건설업자등에게 다음 각 호에 따라 입찰보증금을 환급하여야 한다고 규정하고 있습니다.· 상기 규정에 따라, 입찰참여자격에 입찰보증금을 현금납부만을 허용한 것만으로는 일반경쟁입찰에 위배된다고 보기는 어려울 것으로 사료됩니다.· 선정기준 제4조에서 “조합은 시공자를 선정하고자 하는 경우 제7조제1항에 따른 이사회 개최 전에 공사입찰에 필요한 설계도서(제2조제4호 : 설계도서란 설계도면·공사시방서·현장설명서 및 물량내역서 등 공사의 입찰에 필요한 서류를 말함)를 작성하고 공사원가를 산출하여야 한다.”고 규정하였으며,· 동 기준 제9조에서는“건설업자등은 시공자 선정 입찰에 참여하는 경우 ？도시 및 주거환경정비법 시행령？제46조에 따른 사업시행계획의 경미한 변경의 범위에서 대안설계를 제안할 수 있다. 이 경우 건설업자 등은조합이 작성한 원안설계와 비교할 수 있도록 원안 공사비 내역서를 함께 제출하여야 한다.”규정하고 있습니다.· 또한, 「도시 및 주거환경정비법」제124조에서 추진위원장 또는 사업시행자는 정비사업의 시행에 관한 제1항각 호 및 제4항 각 호의 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합원, 토지등소유자가 열람·복사를 요청한 경우 15일 이내에 그 요청에 따르도록 되어 있음에 따라, 질의하신‘물량내역서 또는 산출내역서 등 시공자 선정 입찰 관련 서류’도 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 해당될 것으로 판단됨을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 조합으로부터 선정계획안, 총회결과 등을 제출받아 검토한 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 시공자 선정 입찰 시 개별홍보 금지 시점 |
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주거정비과-2028호(2020.02.07.)
· 시공자 선정 입찰 시 개별홍보 금지 시점
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· 정비사업 계약업무 처리기준(이하‘계약업무 처리기준)제14조에서 입찰에 참여한 자는 토지소유자 등을 상대로 개별적인 홍보(홍보관ㆍ쉼터 설치, 홍보책자 배부, 세대별 방문, 인터넷 홍보 등을 포함한다. 이하 이 항및 제34조제3항에서 같다)를 할 수 없다고 규정하고 있으며,· 동 기준 제34조에서도 건설업자등의 임직원, 시공자 선정과 관련하여 홍보 등을 위해 계약한 용역업체의 임직원 등도 토지등소유자 등을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없다고 규정하고 있습니다.· 아울러 동 기준에서는 개별홍보 금지 시점에 대해 별도 규정하고 있지 않으나, 공정하고 투명하게 시공자를선정하고자 하는 제도(기준 등)의 취지와 목적을 고려할 때, 시기와 관계없이 건설업자등은 조합원을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없을 것으로 판단된다는 국토교통부 질의회신 사례가 있음을 알려드립니다.
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