| 설계공모 시 입찰참가자격 조건 부여 가능 여부 등 |
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주거정비과-8716호(2020.06.16.)
· 「도시 및 주거환경정비법」 (이하 ‘도시정비법’) 제34조에 따른 정비사업 조합설립추진위원회 운영규정(국토· 설계공모 시, 설계자의 응모 조건을 국내설계사와 해외설계사가 공동이행방식으로 응모할 것을 조건으로부여하는 것이 일반경쟁입찰에 위반되는지 또한 국제설계공모방식으로 입찰을 진행하고, 해외설계사의 경우 건축사법 제23조에 따라 업무신고를 한 자와 공동이행방식으로 응모 가능하다고 진행할 경우 일반경쟁입찰에 위반되는지
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· 「공공지원 설계자 선정기준」(이하‘선정기준’이라 함)제5조에 따르면,“추진위원회 등은 설계자를 선정하고자할 때에는「정비사업 계약업무 처리기준」제6조(입찰의 방법)및 제3장(전자입찰 계약 처리기준)에 의한 방법으로 선정하여야 한다.”고 규정하고 있으며,· 「도시정비법」제29조 제1항 및 선정기준 제6조 제1항에 따르면, 사업시행자등이 정비사업 과정에서 계약을체결하는 경우 일반경쟁입찰에 부쳐야 하나,「도시정비법 시행령」 제24조제1항에 해당하는 경우에 한해 지명경쟁이나 수의계약으로 할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 따라서, 설계자 선정시 입찰 참가자격을 일정 조건으로 제한(국내설계사와 해외설계사가 공동이행방식으로응모해야 하는 것으로 한정)하는 것은 관련 규정에서 허용하는 입찰방법에 해당하지 않는 것으로 사료됩니다.
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| 공공지원자가 선정한 정비사업전문관리업자 추진위 승계 관련 |
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주거정비과-2293호(2020.02.12.)
· 「도시 및 주거환경정비법(이하‘도시정비법’)」제34조에 따른 정비사업 조합설립추진위원회 운영규정(이하 ‘운영규정’)제6조에서 “운영규정이 정하는 추진위원회 업무범위를 초과하는 업무나 계약, 용역업체의 선정 등은 조합에 승계되지 아니한다.”고 규정하고 있으며,· 국토교통부 질의회신 [주택정비과-4470호(2019.11.05.)] 내용에서 보는 바와 같이, “설계자의 경우 그 업무범위3 - 3 기타 협력업체 (설계자, 감정평가 업자 등)· 「도시 및 주거환경정비법(이하 ‘법’)」 제118조제5항 및「공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준(이하 ‘선정기준’)」제4조제1항에 따라 공공지원자가 선정한 정비사업전문관리업자를 추진위원회에서 주민총회 의결을거쳐 선정하였고, 선정된 해당 정비사업전문관리업자를 추진위원회가 계약을 맺을 때, 그 업무범위 및 계약기간을 ‘조합인가 부터 청산시까지를 포함’하여 계약하는 것이 가능한지
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· 법 제118조제5항에서 추진위원회가 공공지원자가 선정한 정비사업전문관리업자를 선정하는 경우에는 법 제32조제2항을 적용 [제29조제1항]에 따른 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정)하지 아니한다고 하면서,· 선정방법에 관한 사항은 선정기준 제4조제1항에서 추진위원회가 주민총회 의결을 거쳐 선정하여야 한다고규정하고 있습니다.· 국토교통부(주택정비과-4470호(2019.11.05.)관원 회신 내용에서 보시는 바와 같이,「정비사업 조합설립추진위원회 운영규정」제6조 및 [별표] 제5조에 따라 추진위원회의 업무범위를 초과하여 선정된 정비사업전문관리업자는 조합에 승계되지 아니할 것이며,· 따라서 공공지원자가 선정한 정비사업전문관리업자를 추진위원회가 주민총회 의결을 거쳐 선정하여 계약할때, ‘조합인가부터 청산시까지를 포함’하여 계약하는 것은 국토교통부 관원 회신 내용에 부합하지 않는 것으로 사료됩니다.
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| 지정개발자 방식 시공자 선정 무효 |
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주거정비과-2258호(2024.02.08.)
· 국토교통부 고시「정비사업 계약업무 처리기준」및「공공지원 시공자 선정기준」제20조에 따라 시공자 선정계획, 입찰공고, 이사회·대의원회 및 총회 상정 자료를 사전에 검토하고 총회 및 현장설명회 결과를 개최 또는행위가 있은 후 지체없이 공공지원자에게 제출토록 규정하고 있으며,· 시공자 선정기준 제22조에 따라 공공지원자는 조합이 관계법령등 이 기준과 계약업무 처리기준에 따라 시공자를 선정하지 않는 경우에는 적정한 시행을 위하여 법 제113조에 따라 그 처분의 취소·변경 또는 정지,임원의 개선 권고 등 그 밖의 필요한 조치를 할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 또한, 정비사업 시공자 선정과 관련 불공정·과열 경쟁 사전차단 및 신속 대응을 위해 입찰단계별 공공지원절차 수립 및 관련부서(기관)별 능동적 역할 분담, 입찰 과정 중 서울시 전문가 인력풀 지원, 지원반 상시 구성, 신고포상금 제도 등 선제적 공공지원 강화 방안 [서울시주거정비과-2379호(2020.02.12.)]을 마련하여 각구에 시달한 바 있습니다. 따라서, 시공자 선정 취소 처분 요청에 관하여는 상기 규정·지침에 따라 정비사업인가권자이며 공공지원자인 귀 구에서 검토(조치)해야 할 사항임을 알려드리니, 필요 시 법률전문가의 자문또는 국토교통부 및 시·구 합동점검 요청 등을 통해 적의조치 하시기 바랍니다. 끝· 지정개발자 방식 시공자 선정 무호
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "법"이라 한다.)제29조제4항에 따라 조합은 일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정하되, 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된경우에는 조합총회의 의결을 거쳐서 수의계약의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있으며· 동 조문제6항에 따라 시장ㆍ군수등이 및 법 제27조에 의거 정비사업을 직접 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 제27조제2항에 따른 사업시행자 지정ㆍ고시 후법 제29조제1항에 따른 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 합니다.· 한편,「정비사업 계약업무 처리기준」제36조 제2항에 따라 사업시행자등은“총회”의 의결로 선정된 시공자가정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는“총회”의 의결을 거쳐 해당 선정을 무효로 할 수 있음을 알려드리니,· 보다 자세한 사항은 지정개발자 지정사유 및 지정개발 방식, 해당 정비사업의 시행방법 등에 필요한 시행규정(신탁방식의 경우), 시공자 선정 경과 등에 대한 자세한 서류를 구비하시어 「도시 및 주거환경정비법」제27조제1항에 따른 해당 정비사업의 사업시행자 지정권자이자 같은 법 제113조에 따른 감독권자인 관할 구청장과 상의하시기 바랍니다.
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| 시공자 선정 입찰참여자의 홍보방법 |
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주거정비과-3538호(2024.03.04.)
· 시공자 선정 입찰참여자의 홍보방법
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· 「정비사업 계약업무 처리기준」제34조제3항 및「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」(이하 “시공자 선정기준”)제15조 제3항에 의거 건설업자등의 임직원, 시공자 선정과 관련하여 홍보 등을 위해 계약한 용역업체의 임직원 등은 조합원 등을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없으며, 시공자 선정기준 제10조에 의거입찰참여자가 조합원 등을 상대로 개별적인 홍보, 사은품 제공 등을 한 행위가 1회 이상 적발된 경우에 해당입찰 참여자의 입찰 참가는 무효로 봅니다.· 입찰에 참여한 건설업자들의 (합동)홍보방법은 시공자 선정기준 제15조제1항, 제4항 및 제5항에 자세히 규정되어 있으므로 건설업자등은 이를 따라야 할 것이며, 시공자 선정기준 제23조에 1항에 따라 공공지원자 및조합은 입찰공고부터 시공자 선정 완료시까지 부정행위 단속반과 신고센터를 운영하여야 하며, 시공자 선정과 관련하여 부정행위 동향이 있는 경우에는 제1항의 기간 외의 기간에도 제1항에 따른 단속반과 신고센터를 운영할 수 있음을 알려드립니다.
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| 시공자의 홍보 내용 이주비 관련 규정 위반 여부 |
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주거정비과-1550호(2024.01.29.)
· 「정비사업 계약업무 처리기준」제30조에 따르면 “건설업자등은 입찰서 작성시 이사비, 이주비, 이주촉진비,「재건축초과이익 환수에 관한 법률」제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니된다.”라고 규정하고 있으나,· 같은 조 제2항 및 제3항에 따르면 제1항에도 불구하고 건설업자등은 금융기관의 이주비 대출에 대한 이자나금융기관으로부터 조달하는 금리 수준으로 추가 이주비(재건축사업은 제외)를 사업시행자등에 대여하는 것을 제안할 수 있다고 정하고 있습니다.· 한편, 시공자 선정을 위한 일반경쟁 입찰공고 시 “공동도급 불가” 조건 부여 관련, “「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 및 하위규정에 시공자 선정을 위한 일반경쟁 입찰공고 시 공동도급 여부에 대하여 별도로 규정하고 있지 않으므로 공동도급 허용여부는 해당 사업시행자가 판단할 사항”이라는 국토교통부 유권해석 [2018.02.12. 전자민원(접수번호 1AA-1802-090568호)답변참조]이 있음을 알려드리니 참고하시기 바라며,· “공동도급 불가를 명시하되, 단서 조항으로 동일 브랜드를 사용하는 건설사의 공동도급은 예외”로 허용하는경우는 일반경쟁입찰을 적용토록 규정하고 있는 도시정비법령의 취지에 부합하지 않을 것으로 사료됩니다.· 다만, 개별사안에 대해서는 현장 여건에 따라 달리 적용될 수 있음을 알려드리니, 이주비 대여 등 정비사업과 관련한 보다 자세한 사항은 정비사업 인가권자이며 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기바랍니다. 끝· 시공자의 홍보내용에 이주비 관련 규정위반 여부
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· 「도시 및 주거환경정비법」제132조제2항, 같은 법 시행령 제96조의2 제1항제2호 및 정비사업 계약업무 처리기준」제30조제1항제2호에 따라 건설업자등은 시공사 선정계약 체결과 관련하여 시공과 관련 없는 사항으로서 이사비, 이주비, 이주촉진비 및 그 밖에 시공과 관련 없는 금전이나 재산상 이익을 무이자나 제안 시점에「은행법」에 따라 설립된 은행 중 전국을 영업 구역으로 하는 은행이 적용하는 대출금리 중 가장 낮은 금리보다 더 낮은 금리로 대여하는 것을 제안하여서는 아니됨을 알려드립니다.
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| 마감재 등 변경 시 의결방법 및 시공자 동의 여부 |
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주거정비과-8371호(2020.06.10.)
· 계약된 시공자에게 내·외장재에 대해 조합에서 추천 또는 조합집행부(이사)와 조합원등이 선호하는 절차를거쳐 특정 자재 품목을 지정하거나 업체를 추천하는 것이 「도시 및 주거환경정비법」 (이하 ‘도시정비법’) 위반인지, 총회에서 마감자재의 선정· 변경을 대의원회 의결사항으로 결의한 경우, 마감자재 변경 시 이사회와 대의원회 의결을 거쳐서 처리가능 한지, 아니면 총회 의결을 반드시 거쳐야 하는지, 자재 변경에 따라 추가로 드는 비용 등을 조합에서 부담한 다고 할 경우, 자재 변경에 대해 시공자의 동의가 꼭 필요한 것인지
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· 도시정비법 제45조 및 제46조, 같은 법 시행령 제42조 및 제43조에서 반드시 총회에서 의결해야 할 사항(대의원회가 총회의 권한을 대행할 수 없는 사항)을 규정하였으며, 이에 따라“정비사업비의 변경”에 관한 사항은 반드시 총회 의결을 받아야 함 (※ 정비사업비 : 건축물의 철거 및 새 건축물의 건설에 드는 공사비 등정비사업에 드는 비용)또한, 도시정비법 제40조 및 같은 법 시행령 제38조, 서울시 도시정비 조례 제22조에서 조합 정관의 기재사항 등에 대해 규정하고 있어, 해당 조합의 정관에서 총회, 대의원회, 이사회의 사무에관한 사항 등이 확인 가능할 것으로 사료되는 바, 해당 조합 정관, 구체적 진행 내용 등 관련 자료를 면밀히검토하여 판단하여야 할 사항으로, 해당 자료를 구비하시어 정비사업의 인가권자인 관할 자치구청장에게문의하여 주시기 바라며,자재 변경에 대한 시공자 동의에 관한 사항은 공사도급계약서에 따라 조합과 시공자 간에 상호 협의하여 결정해야 할 것으로 사료됨을 알려드립니다.
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| 입찰지침서 관련 무효 여부 |
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주거정비과-19317호(2019.12.02.)
· 「정비사업 계약업무 처리기준」 제10조 제6항에 입찰참가에 따른 준수사항 및 위반시 자격 박탈에 관한 사항을 입찰 공고 시 포함하도록 되어있는 바, 입찰 공고 시 제시한 “입찰참가에 따른 준수사항 및 위반시 자격 박탈에 관한 사항” 및 귀 조합정관의 “이사회의 사무” 등에 따라 판단하여야 할 것으로 사료되는 바, 보다 자세한 사항은 인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝· 입찰지침서(입찰참여안내서)에“입찰제안서 제출 후 제안내용과 다르게 홍보한 업체”에 대해 대의원회 의결을 거쳐 입찰을 무효로 할 수 있다고 되어 있을 경우 시공사가 입찰제안서 내용과 다르게 홍보할 시 입찰무효 가능 여부와 현재 3개사가 입찰에 참여한 상태로 1개사가 입찰제안서 내용과 다르게 홍보하여 입찰 무효가 되어 2개사만 남았을 경우 시공자 선정 총회 진행이 가능한지, 입찰 무효 최종 결정은 입찰지침서에대의원회 의결을 거쳐 결정할 수 있다고 되어 있는데, 만약 조합에서 입찰지침 위반을 인지하고서도 고의적으로 대의원회 개최 등의 절차를 이행 안할 경우 조합이 업무상배임 등에 해당되는지
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· 공공지원 시공자 선정기준 제7조에 따라 선정계획안에 “입찰기준 등 위반자에 대한 입찰 무효 또는 시공자선정 취소에 관한 사항”등을 포함하여 공공지원자의 검토를 받아 대의원회에서 선정계획을 의결·확정하게되어 있고,· 동 기준 제11조에는 입찰참여안내서에“입찰의 무효에 관한 사항”등을 포함하여 현장설명회를 개최하여야 한다고 규정함에 따라, 질의의 경우와 같이 입찰참여안내서의 입찰 무효에 관한 사항에 해당할 경우 선정계획및 입찰참여안내서에 따라 입찰 무효가 가능할 것으로 사료되며,· 정비사업 계약업무 처리기준 제6조제2항에서 일반경쟁입찰을 하는 경우 2인 이상의 유효한 입찰참가 신청이 있어야 한다고 규정함에 따라 입찰이 유효한 시공사가 2개사라면 총회 진행이 가능할 것임 아울러 시공사가 입찰제안서 내용과 다르게 홍보하여 입찰참여안내서(입찰지침서)상의 입찰 무효 사항임을 조합이 인지하고서도 고의적으로 대의원회 개최 등의 절차를 이행 안하고 강행할 경우 업무상배임 해당 여부에 대해서는 정확한 사실관계에 근거, 해당 정비사업의 정관, 민법 및 형법 등 관련 법령을 면밀히 검토하여 정비사업 관련 전문 변호사 자문 또는 당해 정비사업의 인가권자이자 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 시공자 처벌대상 여부 |
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주거정비과-17180호(2019.10.24.)
· 시공자가 조합원을 상대로 선물, 투어 등의 접대를 하였다면 시공자 해지사유에 해당되는지? 선물 등 접대를 받은 조합원도 처벌대상인지 여부?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제132조(조합임원 등의 선임·선정 시 행위제한)에 누구든지 추진위원, 조합임원의 선임 또는 제29조에 따른 계약 체결과 관련하여 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다고 하며 ‘금품,향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위 및 제공의사표시를 승낙하는 행위 그리고 제3자를 통하여 위에 해당하는 행위를 하는 행위’를 규정합니다.· 동법 제113조의2(시공자 선정 취소 명령 또는 과징금)에 따라 건설업자가 제132조를 위반하는 경우 시·도지사는 사업시행자에게 건설업자의 해당 정비사업에 대한 시공자 선정을 취소할 것을 명하거나 그 건설업자에게 사업시행자와 시공자 사이의 계약서상 공사비의 100분의 20 이하에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과할 수 있고, 이 경우 시공자 선정 취소의 명을 받은 사업시행자는 시공자 선정을 취소하여야 한다고명시하고 있으며,· 또한, 동법 제135조에 따라 제132조 각 호의 어느 하나를 위반하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하거나 제공을 받거나 제공의사 표시를 승낙한자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처할 수 있음을 알려드립니다.
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| 세대수 증가가 포함된 대안설계 제안 가능여부 |
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주거정비과-5293호(2024.03.29.)
· 시공자 선정 입찰 시 입찰에 참여한 건설업자 등이 주택건립 세대 수 변경(증가)이 포함된 대안설계 제안가능 여부와 상업지역 내 정비사업으로서 주택건립 세대 수가 증가되어 주거시설 대비 판매(업무시설)비율이 변경되는 경우 도시계획위원회 심의 대상 여부
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· 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」(이하 “기준”)제2호제11호 및 제9조에 의거 시공자 선정 입찰에 참여하는 건설업자등은 정비계획 범위(법 시행령 제13조제4항 및 조례 제11조제1항에 따른 경미한 변경사항은 허용하되, 건축물의 건폐율ㆍ용적률ㆍ최고 높이의 확대, 정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설의변경은 허용하지 아니함)내 창의적인 건축디자인, 혁신적인 건설기술 등을 포함한 대안설계를 제안할 수 있으므로, 주택건립 세대 수 변경이 조례 제11조제1항 제8호에 따른 경미한 변경사항에 해당하고,· 또한 이로 인해 건축물의 건축물의 건폐율ㆍ용적률ㆍ최고 높이의 확대, 정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설의 변경이 수반되지 않는다면 기준 제2호제11호에 따른 대안설계에 해당할 것으로 사료되며,· 또한, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업에서 정비계획이 변경될 경우 도시계획위원회 심의여부는변경사항이 동법 시행령 제13조제4항 및 조례 제11조제1항에서 정한 경미한 사항에 해당하는지 검토해야 하므로 구체적인 사항은 관련 서류를 갖추어 해당 사업의 공공지원자로서 선정계획(안)을 검토할 의무가 있으며 정비계획(변경)입안권자인 관할 자치구청장과 상의하시기 바랍니다.
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| 대안설계변경 가능여부 등 |
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주거정비과-1962호(2024.02.05.)
· 대안설계 시 건폐율·용적률 변경 가능여부와 총액입찰시 예정가격 표시여부 부정행위를 한 입찰 참여자의입찰 참가 무효 처리방법· 부정행위 입찰참여자 참가 무효 처리방법
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· 대안설계 시 건폐율·용적률 변경은 “기준”제2조제11호에 따르면“대안설계”란 정비계획 범위(정비계획의 경미한 변경사항은 허용하되, 건축물의 건폐율ㆍ용적률ㆍ최고 높이의 확대, 정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설의 변경은 불허)에서 창의적인 건축디자인, 혁신적인 건설기술 등을 포함하여 제안하는 설계안을 말하며, 여기에서“건폐율·용적률”이란 같은 기준 제2조제10호의“정비계획”으로 결정·고시된 건폐율 및 용적률을의미합니다.· 또한, “예정가격”이란 “기준”[별표2]“입찰안내서-시공자 선정 입찰참여 규정”제2조제4호에 정의된 바와 같이“발주자인 조합이 설계도서에 따라 산출한 공사원가 범위 안에서 입찰공고 시 공표한 입찰금액의 기준이되는 가격”을 말하므로, 조합은 시공자를 선정하고자 하는 경우 입찰의 방법과 관계없이“기준”제4조제1항에따라 이사회 개최 전 공사입찰에 필요한 설계도서(정비계획 내용을 반영)를 작성하고 공사원가를 산출한 후이에 근거하여 예정가격을 작성·공표해야 할 것입니다.· 또한, 부정행위를 한 입찰 참여자의 입찰 참가 무효 처리방법은 “기준”제10조제3항 및 제4항에 따라 입찰참여자가 정비계획 범위를 벗어난 설계 또는 대안설계 등을 제안한 경우 및 조합원 등을 상대로 개별적인 홍보, 사은품 제공 등을 한 행위가 1회 이상 적발된 경우에는 해당 입찰참여자의 입찰 참가는 무효로 보는 것이며, 조합은 입찰참가가 무효로 된 건설업자등과 계약을 체결해서는 아니 됩니다.· “기준”제7조에 조합은 시공자를 선정하려는 경우 “입찰기준 등 위반자에 대한 입찰 무효 또는 시공자 선정취소에 관한 사항”을 포함한 선정계획안을 작성하여 이사회 의결 및 공공지원자의 검토를 받도록 규정되어있고 제23조에는 공공지원자 및 조합이 입찰공고부터 시공자 선정 완료시까지 부정행위 단속반과 신고센터를 운영하게 되어 있으므로, 부정행위 신고 접수 시 해당 입찰참가자의 무효 확인 및 처리에 관한 구체적인사항은 선정계획안을 작성하시어 해당 정비사업의 공공지원자인 구청장과 상의하시기 바랍니다.
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