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· 추진위원회 승인 이후 구역면적이 변경되었으나, 변경된 구역으로 추진위 변경승인을 받지 않은 상태에서조합이 설립된 경우 해당법령 적법여부? |
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· 「도시 및 주거환경정비법」제31조제1항에 따르면 조합을 설립하려는 경우에는 제16조에 따른 정비구역 지정ㆍ고시 후 다음 각 호의 사항에 대하여 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를구성하여 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있으며,· 같은법 제35조제2항에서는 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다고 되어 있습니다.· 따라서, 질의하신 사항은 상기 규정에 적합하게 추진되어야 할 것으로 사료되나, 조합설립인가 경위 등을종합적으로 검토하여 판단하여야 하므로 보다 구체적인 사항은 조합설립 인가권자인 관할 자치구청장에게문의하여 주시기 바랍니다.
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· 재개발 추진위원회 설립 시 추진위원은 몇 명으로 해야 하는지 |
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· 정비사업 조합설립추진위원회 운영규정(국토교통부고시 제2018.102호, 2018.2.9.)제2조제2항제3호에서 추진위원회 구성 기준으로 ‘추진위원의 수는 토지등소유자의 10분의 1 이상으로 하되, 토지등소유자가 50인 이하인경우에는 추진위원을 5인으로 하며 추진위원이 100인을 초과하는 경우에는 토지등소유자의 10분의 1 범위안에서 100인 이상으로 할 수 있다.’고 규정하고 있음을 알려드리며, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 관할자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 시공자선정 유찰 시 입찰내용 변경 가능여부 |
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· 「정비사업 계약업무 처리기준」제6조 및 제26조에 따라 사업시행자등은 일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정하되, 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐서 수의계약의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있습니다.· 한편, 같은 기준 제8조에는 “수의계약을 하는 경우 보증금과 기한을 제외하고는 최초 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수 없다.” 고 규정되어 있어 이 이외의 입찰내용을 변경하려면 새로이 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정해야 할 것으로 판단되며· 2023.12.28. 개정고시된 「서울특별시 공공지원 시공자 선정기준」부칙 제2조(일반적 경과조치)에 의거 개정고시일 이후 입찰공고한 조합은 개정된 기준을 적용하여 시공자를 선정하여야 할 것입니다.
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· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 ‘도시정비법 시행령’)제24조제1항제2호에서 추정가격 5천만원 이하인물품의 제조·구매, 용역, 그 밖의 계약인 경우 수의계약으로 할 수 있다고 규정하고 있으며, 추정가격이란「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」(이하 ‘국가계약법 시행령’)제2조에서 공사·물품·용역 등의조달계약을 체결함에 있어서 법 제5조에 따른 국제입찰 대상 여부를 판단하는 기준 등으로 삼기 위하여 예정가격이 결정되기 전에 시행령 제7조에 따라 산정된 가격을 말한다고 규정하고 있으며,· 「지방자치단체 입찰 및 계약집행기준」 제2절 제5호에서 예정가격에는 부가가치세, 개별소비세, 교육세, 관세 및 농어촌특별세 등을 포함해야한다고 규정하고 있어 추정가격에는 부가가치세가 포함되지 않음을 알려· 시공사 선정 2회 이상 유찰 시 계약방법 |
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· 「정비사업 계약업무 처리기준」(국토교통부 고시 제2023-302호, 2023. 6.16.호)제26조에는 사업시행자등은 일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정하되, 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐서 수의계약의 방법으로 건설업자등을 시공자로선정할 수 있다고 규정되어 있습니다.· 따라서 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 2회 이상 유찰된 경우에만 총회 의결을 거쳐“수의계약”의 방법으로 시공자를 선정할 수 있는 것임을 알려드리며, 지명경쟁입찰에 부칠 수 있는 계약의 경우는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제24조제1항제1호 각 목에 자세히 규정되어 있으므로 참고하시기 바랍니다.
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· 시공자로부터 자금을 차입하여 추가 이주비 지급이 가능한 정비사업조합에서 추가 이주비 대출(지급)을 사업비 항목에 포함하는 것이 적정한 것인지 |
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· 「정비사업 계약업무 처리기준」(이하‘계약업무 처리기준’이라 함)제30조에 따라 건설업자등은 금융기관의 이주비 대출에 대한 이자를 사업시행자등에 대여하는 것을 제안할 수 있으며, 추가 이주비에 대해서도 금융기관으로부터 조달하는 금리 수준으로 추가 이주비(종전 토지 또는 건축물을 담보로 한 금융기관의 이주비 대출 이외의 이주비를 말한다)를 사업시행자등에 대여하는 것을 제안할 수 있습니다.· 또한, 「도시 및 주거환경정비법」(이하‘도시정비법’이라 함)제40조제1항제8호·13호·14호·15호·18호, 같은 법 시행령 제38조제6호·10호·14호·15호·17호 및 서울시 도시정비 조례 제22조제6호·9호 등에 따라, 조합 정관에“조합의 비용부담 및 조합의 회계, 정비사업비의 부담 시기 및 절차, 관리처분계획 및 청산에 관한 사항, 융자금액 상환에 관한 사항 등”을 기재하여 정하게 되어 있으며, 「서울특별시 정비사업 조합 등 표준 예산·회계규정」(이하‘예산·회계규정’이라 함)[별표] 제12조에서“계정과목은 서울시 도시정비 조례 제69조에 의한 클린업시스템 또는 e-조합시스템 월별자금입출금내역 및 연간자금운영계획 서식의 과목에 의하되, 열거되지아니한 과목은 중소기업회계기준에 의한다.”고 하여, 해당 수입·지출 서식에 이주비에 대한 항목이 있음을알려드리니, 사업비 항목에 추가 이주비 포함 여부는 조합에서 해당 조합의 정관, 관리처분계획, 총회 의결사항 등을 종합적으로 검토하여 결정하여야 할 사항으로 사료되는 바, 이에 대한 보다 구체적인 사항은 조합설립 인가권자이자 관리처분계획 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· ‘A정비사업장’에서 입찰참가자격 제한을 받은 건설업자는‘A정비사업장’에만 국한하여 입찰참가자격 제한을받는 것인지, 다른 정비사업장에서도 입찰참가자격 제한을 받는 것인지 |
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· 「도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)」제113조의3제1항에서 시·도지사는 제113조의2제1항 각 호의 어느하나에 해당하는 건설업자에 대해서는 2년 이내의 범위에서 대통령령(별표 5의2)으로 정하는 기간 동안 정비사업의 입찰참가를 제한할 수 있다고 규정하고 있으며,· 「정비사업 계약업무 처리기준(이하‘계약업무 처리기준’)」제12조에서는 사업시행자등은 입찰시 대의원회의의결을 거쳐 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여 입찰참가자격을 제한할 수 있다고 규정하고있습니다.· 따라서 도시정비법에서 규정한 입찰참가 자격 제한사항에 해당할 경우에는 모든 정비사업장에 적용이 될것이며, 계약업무 처리기준에서 규정한 입찰참가 자격 제한사항에 해당할 경우에는 사업시행자등은 대의원회 의결을 거쳐 해당 사업장에 입찰참가를 제한할 수 있을 것입니다.
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· 정비사업 시공자 선정 후 계약 시, 도급계약서에 공사이행보증과 계약보증에 대한 사항을 명기하지 않고 계약할 경우, 계약상 하자 여부 |
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· 「도시 및 주거환경정비법」 (이하 ‘도시정비법’) 제82조에는 조합이 시공자를 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다고 규정하였고, 정비사업의 인가권자인 자치구청장은 착공신고를 받는 경우에는 시공보증서의 제출 여부를 확인하여야한다고 규정하고 있습니다.· 또한, 「건설산업기본법 시행령」제56조제2항에서는‘계약보증’과‘공사이행보증’에 대해 규정하고 있으며, 국토교통부에서는 공정한 계약체결을 권장하고자 건설산업기본법 제22조제3항에 따라「민간건설공사 표준도급계약서(이하‘표준도급계약서’)」를 작성·보급하여 사용을 권장하고 있습니다.· 따라서 질의의 경우, 시공보증서(=공사이행보증)는 도시정비법에 따라 의무 제출 서류이며, 계약보증금(또는계약보증서)은 도시정비법 등 관계 규정에 별도 규정하고 있지 아니하여, 계약보증금에 관한 사항은 계약당사자 간에 계약 시 정할 사항이나, 계약당사자간 상호 대등한 입장에서 공정한 계약체결을 위해 국토교통부에서 작성·보급한 표준도급계약서를 활용하여 계약할 것을 적극 권장합니다.
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· 예산으로 정한 용역계약을 대의원회 의결없이 이사회에서 의결할 수 있는지? |
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· 「정비사업 계약업무 처리기준」제15조제1항에 따르면 사업시행자등은 「도시 및 주거환경 정비법」제45조제1항제4호부터 제6호까지 규정에 해당하는 계약은 총회의 의결을 거쳐야 하며, 그 외의 계약은 대의원회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다.· 따라서, 정비사업 계약업무는 상기 규정에 따라 해당 의결기구의 의결을 거쳐야 할 것으로 사료되며, 총회의결사항인지 또는 대의원회 의결사항인지에 대해서는 조합설립 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 용도 폐지 및 신규 설치 정비기반시설에 대한 감정평가업자 선정을 위해 계약업무 처리기준에 따라 일반경쟁입찰로 2인의 감정평가업자 선정 시 2개 업체만 입찰한 경우 유찰에 해당하는지? |
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· 「정비사업 계약업무 처리기준」제6조제1항 및 제2항에 따르면 사업시행자등이 정비사업 과정에서 계약을 체결하는 경우 일반경쟁입찰에 부쳐야 하며, 제1항에 따라 일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰(이하 “경쟁입찰”이라 한다)을 하는 경우 2인 이상의 유효한 입찰참가 신청이 있어야 한다고 규정하나, 2인 선정 시에 관하여는별도로 규정된 바는 없습니다.· 한편, 「도시 및 주거환경정비법」제74조제1항 및 제4항에 따르면 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 가격과 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액을 평가할때에는 시장·군수 등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정토록규정하고, 감정평가법인등의 선정·절차 및 방법 등에 필요한 사항 시·도 조례로 정한다고 규정하고 있으며,· 위와 관련, 법 제74조제2항제2호에 따라 제정된「서울특별시 정비사업 감정평가업자 선정 평가 세부기준」1.일반사항 라.에 따르면 참여업체가 1개 업체(선정하고자 하는 업체 수가 2인 경우 2개 업체 이하)인 경우에는 유찰로 서재공고 모집(입찰)을 실시토록 규정하고 있습니다.· 따라서, 「정비사업 계약업무 처리기준」에 따라 감정평가업자 2인 선정 시 2인 업체만 입찰 시 유찰여부에관하여는, 상기「서울특별시 정비사업 감정평가업자 선정 평가 세부 기준」을 준용하여 유찰로 보는 것이 바람직할 것으로 사료됨을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 정비사업인가권자이며 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 정비사업 시 정비기반시설 감리 선정 주체? |
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· 『도시 및 주거환경정비법』제29조제1항에 따르면 추진위원장 또는 사업시행자는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함한다.)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다고 규정하고 있습니다.· 같은 법 제29조 제2항에는 제1항 본문에 따라 일반경쟁의 방법으로 계약을 체결하는 경우로서 대통령령으로 정하는 규모를 초과하는 계약은 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」 제2조 제4호의 국가종합전자조달시스템(이하 "전자조달시스템"이라 한다)을 이용하여야 한다고 규정하고 있음을 알려드립니다.
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