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· 정비사업구역 내 무허가건축물을 소유하고 있는 경우 조합원 자격이 주어지는지 |
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· 「도시 및 주거환경정비법」제40조제1항제2호에 조합의 정관에 조합원의 자격에 관한 사항을 포함하도록 규정하고 있고, 「도시 및 주거환경정비 조례」제22조제2호에 조합정관에 정할 사항으로 특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 규정하고 있으며 같은 조례 제2조제1호에 따라 특정무허가건축물이란건설교통부령 제344호 공익사업을 위한 토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 부칙 제5조에서 "1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등을 말한다고 규정하고 있습니다.· 질의하신 무허가건축물 소유자의 조합원 자격 여부는 상기 규정 및 해당 조합정관을 검토하여 판단할 사항인 바, 보다 구체적인 사항은 관련자료를 구비하시어 조합 또는 조합설립인가권자인 관할 자치구청장에게문의하여 주시기 바랍니다.
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· 투기과열지구에서 재개발사업의 조합원 권리양도(매매) 시기 |
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· 『도시 및 주거환경정비법』(이하 ‘도시정비법’)제39조제2항에 따라 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다.)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다.· 또한 도시정비법 제86조 제2항에 의거 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 이전고시 고시한 후 시장ㆍ군수 등에게 보고하여야 한다고규정하고 있고, 이와 관련하여『부동산등기법』제6조 제6조 제2항에 의거 법 제11조제1항에 따른 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다고 규정하고 있으므로,· 투기과열지구에서 재개발사업의 조합원 권리양도 시기는 부동산등기부상의 접수일자 이후부터 권리양도시기로 보이나, 보다 구체적인 내용은 관리처분계획 인가권자인 해당구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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· 투기과열지구내 준공이후 불법 양도·양수가 예상되는 조합원 변경 물건에 대해 민법 제140조(법률행위의취 소권자)에 따른 착오에 의한 매매계약 일부를 취소하여 기존 조합원을 대표 조합원으로 신고가 들어올경우 신고승인이 가능한지? |
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제39조(조합원의 자격 등) 및 시행령 제37조(조합원)에 의거투기과열지구내 조합원의 지위양도 를 금지하고 있으며, 도시정비법 제122조(토지등소유자의 설명의무)에의하면 “토지등소유자는 자신이 소유 하는 정비구역내 토지 또는 건축물에 대하여 매매 등 부동산 거래를위한 계약을 체결하는 경우 같은법 제3 9조에 의한 조합원의 자격, 제77조 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일 등을 거래 상대방에게 설명·고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명·날인하여야 한다”라고규정하고 있음. 따라서, 민법 제140조에 의한 “착오에 따른 매매계약” 여부는 정비사업 인가권자인 귀 구에서 사실관계 확인, 법률 전문가 자문 등 충분히 검토하신 후 처리하시기 바랍니다.
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· 투기과열지구 내에서 조합설립인가일로부터 3년 이상 사업시행인가를 신청하지 못한 재건축사업장에서 건축물을 3년이상 계속 소유한 자가 조합설립인가일로부터 3년이 되기 전에 매매 계약을 체결하고 조합설립인가일로부터 3년이 되는 날 이후에 소유권 이전등기를 한 경우 이를 양수한 자가 조합원이 될 수 있는지? |
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· 「도시 및 주거환경정비법」제39조제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이될 수 없다고 규정하고 있으나,· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조제2항제1호에 따르면 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다고 규정하고 있음을알려드리오니, 보다 구체적인 사항은 조합설립인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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· 2018년 3월 사업시행계획인가를 득하고 이후 투기과열지구 지정되었으며 2020년 3월 관리처분계획인가 예정인 재개발사업 구역에서 매도·매수시 조합원 자격 유지는? |
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제39조(조합원의 자격)제2항에 「주택법」 제63조제1항에 따른투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여,그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다라고 규정하며 제1호부터 제5호까지 예외 경우를 규정하고 있으며, 부칙<제14943호, 2017.10.24.> 제1조에 따라 제19조제2항(현행 제39조제2항)의 개정규정은 공포 후 3개 월이 경과한 날부터 시행하며 제2조(주택재개발·도시환경정비사업의 조합원자격 취득 제한에 관한 적용례) 에 제19조제2항 본문의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용 한다라고 명시하고 있으므로,· 투기과열지구로 지정된 지역에서 2018.1.25. 이후 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발정비사업 조합원 자격은 위 도시정비법 제39조제2항의 규정에 따르도록 하고 있음을 알려드리며, 보다 구체적인 사항은 조합설립인가권자이며 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 투기과열지구 내 사업시행계획인가일로부터 3년 이상 착공하지 못한 재건축사업장에서 토지 또는 건축물을3년 이상 계속하여 소유하고 있는 재건축 상가조합원의 물건을 양수한 자는 조합원이 될 수 있는지? |
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하, 도시정비법) 제39조제1항에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제1항에도불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있으며,· 도시정비법 제39조제2항제5호에 따르면 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우(같은법 시행령 제37조제2항제2호) 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며,· 질의에 따른 조합원 자격 여부는 상기 규정에 따라야할 것으로, 보다 구체적인 사항은 조합설립인가권자인관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 재개발사업에서 부부가 각자의 명의로 주택을 소유하였으나, 조합설립인가 후 이혼할 경우 조합원 자격? |
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· 「도시 및 주거환경정비법」제39조제1항제2호에 따르면 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보며, 이 경우 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지아니하는 때(이혼 및 19세 이상 자녀의 분가는 제외)에도 1세대로 본다고 규정하고 있습니다.· 상기 규정에 따르면 1세대 여부를 판단 시 “이혼 및 19세 이상 자녀의 분가”는 제외하도록 규정하고 있음을알려드리오니, 보다 구체적인 사항은 조합설립인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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· 투기과열지구내 재건축 정비사업과 관련하여 「도시 및 주거환경정비법」 (이하 ‘도시정비법’) 제39조제2항제4호에 의한 1세대1주택자 판단 시 주택의 범위가 해당 재건축 사업구역 내 보유한 모든 주택인지? 아니면국내에서 보유한 모든 주택을 의미하는지? 또한 1세대1주택자 판단 시 1주택의 범위에 분양권이 포함되는지? |
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· 도시정비법 제39조제2항제4호에 의한 1세대 1주택의 판단은 정비구역내 주택으로 한정하고 있지 않으며,· 또한 1세대(도시정비법 제39조제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말함) 1주택자로서 양도하는 주택에대한 소유기간 및 거주기간이 도시정비법시행령 제37조제1항에서 정하는 기간 이상인 경우 양수인은 조합원이 될 수 있으며,· 「주택공급에 관한규칙」제53조에 의하면 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다고 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
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· 투기과열지구 내 정비구역(재건축)에서 세대원 모두 해외에 2년 이상 체류하고자 2017.8.3. 출국한 조합원 A가 2019.2.28. B에게 건축물을 매도한 경우 B의 조합원 자격 여부 |
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항에는 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다.이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다.· 다만, 단서로 양도인이 “세대원 모두 해외로 이주"하거나 "세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우(제2항 제3호)”에 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며, 구체적인 판단은 관련 서류 등을 면밀히 검토하여 인가권자인 자치구청장이 판단할 사항으로, 보다자세한 사항은 해당 조합설립인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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· 추진위원회에서 추진위원장 및 감사 연임을 선거관리위원회 구성 및 입후보자등록 공고 없이 주민총회 의결을 통해 가능한지? |
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· 추진위원회는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)제34조에 따라 「정비사업 조합설립추진위원회운영규정」에 따라 운영하여야 하며,· 운영규정 별표 제15조제3항에서 위원 임기는 선임된 날로부터 2년까지로 하되, 추진위원회에서 재적위원 과반수 출석과 출석위원 3분의 2 이상 찬성으로 연임할 수 있으나, 위원장·감사의 연임은 주민총회 의결에 의한다고만 규정하고 있습니다.· 참고로, 「서울특별시 정비사업 표준선거관리규정」은 도시정비법 제118조 및 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제73조, 제76조에 근거, 정비사업 조합 또는 조합설립추진위원회의 조합임원·대의원 또는 추진위원장·감사·추진위원의 민주적인 선출 방법 및 절차에 관한 사항을 정하여 부정선거를 방지하고 공정하고투명한 정비사업 추진을 목적(제1조)으로 한 규정으로,· 표준선거관리규정 제49조에 따라 추진위원회는 최초 추진위원회 구성 이후 운영규정에 따라 임기만료 또는궐위된 추진위원장, 감사, 추진위원을 선출하고자 할 경우 선거관리위원회 구성(제7조), 후보자 등록(제23조~제26조)등 이 규정에 의한다고 하면서도, 연임에 대하여는 별도 규정을 두고 있지 않습니다.· 따라서, 추진위원장 및 감사 연임은 운영규정에서 정한 방법에 따라 가능할 것으로 사료됩니다.
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