| 근무상 타시도 이전 시 조합원 지위양도 제한 예외 적용 여부 |
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주거정비과-21995호(2022.04.28.)
· 현재 서울시에 0000년 00월 조합설립인가된 재건축정비사업의 주택을 소유하고 있고, 근무상 사유로 세대원 전 원이 타시도로 이전할 경우「도시 및 주거환경정비법」 (이하‘도시정비법) 제39조제2항제1호 적용대상인지 와 해당 시 증빙서류는?
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· 도시정비법 제39조제2항에서 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없고,· 다만, 같은 항 제1호~7호의 어느 하나에 해당하는 경우를 예외규정으로 두고 있습니다. 질의하신 사항은 제1호 [세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정)·취학·결혼으로세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우) 예외규정에 해당할 것으로 판단됨을 알려드리며,· 증빙서류는 관련법령에서 별도 규정하고 있지 않은 바, 1호에 해당함을 객관적으로 증명할 수 있는 서류 (주민등록등본, 재직증명서, 근무지 확인서류 등)를 갖추어 조합(시행자) 및 조합원 변경신고 처리 등 정비사업인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 조합원수 산정 필요시기 등 |
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주거정비과-1678호(2022.01.24.)
· 조합원 수 산정이 필요한 시기와 공부상 소유자 성명 또는 생년월일만 있는 경우 조합원에서 제외해야 하는지, 조합설립인가 신청 시 무허가건축물 소유자를 입증하여 조합원으로 신청해야 하는지
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· 「도시 및 주거환경정비법」제35조제2항에 따르면 재개발사업 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자 동의를 받아 정관, 정비사업비 관련 자료 등을 첨부하여 시장의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.· 「도시 및 주거환경정비법」제39조제1항 및 같은법 시행령 제33조제1항제4호에 따르면 재개발사업의 조합원은 토지등소유자이며, 토지등소유자의 동의자 수는 토지등기부등본ㆍ건물등기부등본ㆍ토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외하여 산정한다고 규정하고 있습니다.· 상기 규정에 따라 조합설립인가 신청시 토지등소유자 동의요건을 충족하여야 하며 관련 공부 등재시 주민등록번호가 없고 기록된 주소와 현재 주소가 달라 소재가 확인되지 않는 경우에 토지등소유자 수에서 제외하고, 또한 조합설립인가 이후 결정된 정관 등에 따라 무허가건축물 소유자 등을 판단하여 하여야 할 것으로 사료되니, 보다 자세한 사항은 조합설립인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재개발 후보지 전매제한 조합원자격 |
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주거정비과-4596호(2021.10.19.)
· 재개발 공모 후보지로 선정된 경우 전매제한 해당 여부 (1세대 1주택자로서 10년 보유 및 5년 거주 주택 매매 시)
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· 2021.9.23. 일 공고된 「2021년 주택재개발사업 후보지 공모」는 주택재개발사업의 후보지를 선정하는 것이며,재개발사업 추진 방법 및 내용은 현행「도시 및 주거환경정비법」등 관련규정이 동일하게 적용됩니다.· 그리고 「도시 및 주거환경정비법」제39조제2항에서는 투기과열지구 지역에서 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리 변동을수반하는 모든 행위 포함, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없으며 다만, 1세대 1주택자로서 양도 주택이 소유기간 10년 이상 및 거주기간 5년 이상(같은법 시행령 제37조제1항)인 경우그 건축물 또는 토지를 양수한자는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.· 따라서, 질의하신 사항이 상기 규정에 충족될 경우 재개발 사업의 조합원이 될 수 있을 것으로 보이나, 보다구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청자에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재개발구역 관리처분인가 후 증여 |
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주거정비과-3188호(2021.09.23.)
· 1가구로서 2주택을 소유한 자가 부모님으로부터 재개발구역 내 주택을 관리처분인가 후 증여 받을 시 양도자(부모님)가 1세대 1주택자로서 법령에서 정한 요건을 갖추어 양도하는 경우 양수자(자녀)의 조합원 자격유지 가능여부?
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제39조제2항제4호 및 같은 법 시행령 제37조에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재개발사업 시행시 관리처분계획인가 후 해당 정비사업 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하나, 양도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및거주기간이 도시정비법 시행령 제37조제1항에 해당하는 경우, 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지않는다고 규정하 고 있습니다.· 따라서, 질의의 경우 1가구 2주택 여부와 상관없이 상기 규정에 따라 조합원 자격 유지가 가능할 것으로 사료되나, 이는 양도·양수자의 소유관계 등을 종합적으로 검토하여 판단해야할 사항임을 알려드리니, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 조합설립인가 후 다물권자로부터 양수받은 다수의 조합원 자격 |
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주거정비과-724호(2021.01.15.)
· 조합설립인가 후 다물권자로부터 토지 또는 건축물을 양수한 여러명이 ’12.12. 31까지 거래 완료하였다면 양도자와 양수자가 각각 조합원 자격이 주어지는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」(법률 제11059호, ’11.9.16 시행) 제19조 제1항제3호에 따르면 조합설립인가 후 1인의토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때 그 수인을대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있고,· <법률 제9444호, ’09.2.6.> 제10조(조합원 자격에 관한 경과조치)에 따르면 가목(토지의 소유권), 나목(건축물의 소유권), 다목(토지의 지상권) 중 각 목의 합이 2 이상을 가진 토지등소유자로부터 ’11.1.1전에 토지 또는 건축물을 양수한 경우 또는 ’11.1.1 전에 각 목의 합이 2를 가진 토지등 소유자가 ’12.12.31까지 이를 양도한 경우법 제19조제1항제3호 개정규정에도 불구하고 종전규정(’09.2.6 법률 제9444호 개정 전 법률)을 따르도록 규정하고 있습니다.· 질의사항은 상기규정에 따라 ’11.1.1전에 각 목의 합이 2를 가진 토지등 소유자가 ’12.12.31까지 이를 양도한 경우에는 종전 규정을 따를 수 있을 것으로, 보다 구체적인 사항은 조합설립인가권자인 관할 자치구청장에게문의하여 주시기 바랍니다.
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| 경락인의 조합원 지위 승계 |
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주거정비과-19015호(2020.12.24.)
· 재건축 사업의 경매를 통하여 경락인의 조합원 지위승계?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제39조 제1항에 따르면 제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자 (재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있습니다. 같은 법 제39조 제2 항에는「주택법」제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합 설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다.)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이될 수 없다. 다만, 양도인이 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 (제5호) 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니한다고 규정하고 있습니다.· 같은법 시행령 제37조 제2항에 따라 같은 법 제39조 제2항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조 제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우(제5호)에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고 있습니다. 도정법 제39조제2항 제5호에 의거 시행령 제37조 제2항 제5호의 규정을 충족할 경우 조합원으로 보여지나, 기타 근저당채권을 대위변제 등으로 조합원 지위승계 여부의 구체적인 사항은 조합설립인가권자인 해당구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 미성년자의 조합원 자격 |
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주거정비과-18642호(2020.12.17.)
· 재개발구역에서 미성년자가 조합원이 될 수 있는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호 및 제39조제1항에 따르면 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다고 규정하고 있고, 재개발사업의 토지등소유자는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 규정하고 있으며, 같은 법 제40조제1항 제2호에 조합원의 자격은 조합 정관에 정하도록 규정하고있습니다.· 질의사항은 상기 규정 및 조합정관에 해당여부를 검토하여 판단할 사항으로, 보다 구체적인 사항은 조합설립인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 경매 또는 공매 조합원 지위 양도 |
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주거정비과-14374호(2020.09.28.)
· 경매 또는 공매 받을 경우에도 조합원 지위 양도?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제39조 제1항에 따르면 제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하고,제2항에는「주택법」제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는조합설립인가 후(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다.)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 제1호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니한다고 규정하고 있습니다.· 같은 법 시행령 제37조 제2항에 따라 같은 법 제39조 제2항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우(제5호)를 말한다고 규정하고 있습니다.· 기 소유한 주택을 양도할 경우는 법 제39조 제3항에 따라 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우는 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 법제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다고 규정하고 있음을 안내하오니 경매 또는 공매로 인한 조합원지위 양도에 관한 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 무허가건축물 소유자의 조합원 자격 |
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주거정비과-12554(2020.08.26.)
· 정비사업구역 내 무허가건축물을 소유하고 있는 경우 조합원 자격이 주어지는지
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· 「도시 및 주거환경정비법」제40조제1항제2호에 조합의 정관에 조합원의 자격에 관한 사항을 포함하도록 규정하고 있고, 「도시 및 주거환경정비 조례」제22조제2호에 조합정관에 정할 사항으로 특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 규정하고 있으며 같은 조례 제2조제1호에 따라 특정무허가건축물이란건설교통부령 제344호 공익사업을 위한 토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 부칙 제5조에서 "1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등을 말한다고 규정하고 있습니다.· 질의하신 무허가건축물 소유자의 조합원 자격 여부는 상기 규정 및 해당 조합정관을 검토하여 판단할 사항인 바, 보다 구체적인 사항은 관련자료를 구비하시어 조합 또는 조합설립인가권자인 관할 자치구청장에게문의하여 주시기 바랍니다.
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| 조합원의 소유권 양도시기 |
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주거정비과-8491호(2020.06.11.)
· 투기과열지구에서 재개발사업의 조합원 권리양도(매매) 시기
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· 『도시 및 주거환경정비법』(이하 ‘도시정비법’)제39조제2항에 따라 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다.)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다.· 또한 도시정비법 제86조 제2항에 의거 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 이전고시 고시한 후 시장ㆍ군수 등에게 보고하여야 한다고규정하고 있고, 이와 관련하여『부동산등기법』제6조 제6조 제2항에 의거 법 제11조제1항에 따른 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다고 규정하고 있으므로,· 투기과열지구에서 재개발사업의 조합원 권리양도 시기는 부동산등기부상의 접수일자 이후부터 권리양도시기로 보이나, 보다 구체적인 내용은 관리처분계획 인가권자인 해당구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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