| 위원장 직무대리자 창립총회 소집여부 |
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주거정비과-16243호(2019.10.08.)
· 추진위원장 직무대리 수행 중에 조합설립인가 신청 요건을 모두 충족하여 추진위원장의 직권으로 창립총회를 소집할 수 있는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」시행령 제27조 제1항에 의거 추진위원회는 같은 법 제35조 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 동의를 받은 후 조합설립인가를 신청하기 전에 같은 법 제32조 제3항에 따라 창립총회를 개최하여야 한다고 규정하고 있고, 추진위원회는 창립총회 14일 전까지 회의 목적·안전·일시·장소·참석자격및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통하여 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송·통지하여야한다(제2항)고 규정하고 있습니다.· 같은 법 시행령 제27조 제3항에는 창립총회는 추진위원장의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1이상의 요구로추진위원장이 소집한다. 다만, 토지등소유자 5분의 1이상의 소집요구에도 불구하고 추진위원장이 2주 이상소집요구에 응하지 아니하는 경우 소집요구한 자의 대표가 소집할 수 있다고 정하고 있으므로, 추진위원회의 위원장 직무대리가 총회소집 등 보다 구체적인 내용은 조합설립인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 소재불명확 토지면적 동의율 산정 |
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주거정비과-14015호(2023. 9. 14.)
· 정비구역 내 소재가 확인되지 아니한 토지등소유자는 조합설립인가를 위한 동의 요건 산정 시 전체 토지등소유자 수에서 제외하나, 토지면적에서도 제외하는 것인지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 시행령 제33조제1항제4호에서 “토지등기부등본·건물등기부등 본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자(이하 ‘소재불명자’)는 토지등소유자 수 또는 공유자 수에 서 제외할 것”으로 규정하고 있으며, 해당 규정과 관련한 법제처 법령해석 사례(붙임 참조)에서 토지 또는 건축물을 여럿이공유한 경우에는 소재불명자를 제외한 나머지 공유자들이 대표자 1인을 선정하여 조합설 립에 동의한 경우그 대표자는 “토지소유자”의 자격으로 동의 의사를 표시한 것이므로 해당 토지면적 전체 가 토지면적에 대한 동의요건 산정을 위한 전체 토지면적 및 동의면적에 포함된다고 보는 것이 타당하다고 해석하고 있습니다.· 또한, 상기 사례에서 소재불명자를 토지등소유자 수 또는 공유자 수에서 제외하록 별도 규정한 것은 의사확인이 어려운 소재불명자를 토지등소유자 수 또는 공유자 수에서 배제하여 정비사업의 진행을 원활하게 하려는 취지(대법원 014. 5. 29. 선고 2012두11041 판결례 참조)라고 해석하고 있습니다. 따라서 상기 규정과 법제처 법령해석 사례 등을 종합해 볼 때 토지 또는 건축물의 단독소유자가 소재불명자인 경우에는 조합설립을위한 동의 요건(토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상) 산정 시 전체 토지등소유자 수에서 제외하면서 전체 토지면적에서도 제외함이 타당할 것으로 사료됨을 알려드립니다.
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| 사망자 토지등소유자 동의자수 산정기준 |
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주거정비과-2110호(2022.02.03.)
· 찬반파악이 불가능한 사망자에 대한 토지등소유자 동의자수 산정기준은?
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· 「민법」제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 및 제1005조(상속과 포괄적 권리의무의 승계)에 따르면 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률 규정에 의한 부동산에 관한 물권 취득은 등기를 요하지 않으며,상속인은 상속개시(사망으로 개시)된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리를 의무를 승계한다고규정하고 있습니다.· 따라서, 상기 규정에 따라 등기부 기재 여부와 관계없이 소유자로서 권리를 행사할 수 있으므로 상속 절차가 진행되지 않았다고 해서 사망자를「도시 및 주거환경정비법 시행령」제33조제1항제4호에 소재가 확인되지아니한 자로 토지등소유자 수에서 제외하는 것은 어려울 것으로 사료되오니, 보다 자세한 사항은 해당 조합설립인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 서면동의서 제출 시 주민등록번호 뒷자리 삭제 |
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주거정비과-2684호(2021.09.13.)
· 「도시 및 주거환경정비법」제25조제1항제2호에 따르면 재개발사업은 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법으로 시행할 수 있다고 규정하고 있으며,· 같은 법 제36조제1항에 의거 동의는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다고 규정하고있고, 같은 법 제37조 제1항에 따라 조합설립인가를 받은 후에 동의서 위조, 동의 철회, 동의율 미달 또는 동의자 수 산정방법에 관한 하자 등으로 다툼이 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 동의서의 유효성에 다툼이 없는 토지등소유자의 동의서를 다시 사용할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 또한 같은 법 시행령 제33조 제1항 따라 같은 법 제12조 제2항, 제28조 제1항, 제36조 제1항, 같은 법 시행령제12조, 제14조 제2항 및 제27조에 따른 토지등소유자의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다고 규정하고 있음을 안내합니다.· 토지등소유자의 동의에 관한 의사표시와 철회, 재사용에 관한 도시정비법·령 등을 전반적인 질의하신 사항으로 구체적인 세부 규정은 사업시행계획인가권자인 자치(해당)구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝.5 - 2 토지등소유자수 산정 및 동의· 서면동의서 제출 시 주민등록번호 뒷자리를 삭제하여도 인정받을 수 있는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제36조제1항에 해당 항의 각 호에 대한 동의는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하도록 규정하고 있으며,· 토지등소유자가 서면동의서 제출 시 첨부하는 신분증명서 사본은 가린 곳 없이 온전하게 제출되어야 한다고 사료되오니, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 도시정비법 토지등소유자 동의 의미 |
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주거정비과-20179호(2019.12.16.)
· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”)제50조제4항의 "토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다"의 의미는?
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· 도시정비법 제50조제4항의 토지등소유자가 제25조제1항제2호에 따라 재개발사업을 시행하려는 경우에는사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있고,· 이 경우 토지등소유자의 4분의 3이상과 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 모두 충족해야할 것으로, 보다 구체적인 사항은 사업시행계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 경매 조합원 자격 여부 등 |
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주거정비과-15631호(2023.10.16.)
· 개인간 채무로 인한 법원 경매를 통해 주택 소유권 획득시 조합원 자격 여부 및 신속통합기획으로 정비구역 지정 이후 이주철거 시기
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· 「도시 및 주거환경정비법」 (이하 ‘도시정비법’) 제39조제2호에 따르면 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후,재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위 포함, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의경우 제외)한 자는 조합원이 될 수 없으나,「도시정비법 시행령」 (이하 ‘시행령’) 제37조제3항에 따르면 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우 등 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다 규정하고 있습니다.· 따라서 상기 규정에 의거 투기과열지구 내 조합설립인가 후 개인 간 채무에 의한 경매 등으로 주택의 소유권 획득 시에는 조합원이 될 수 없다고 사료되오나, 해당 사업의 구역 현황 및 소유 관계 등에 따른 종합적검토가 필요한 사항으로 보다 자세한 사항은 당해 사업 인허가권자인 관할 자치구청장에게 문의 바랍니다.· 아울러 신속통합기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획으로서 당해 사업의 이주 및 철거 시기는 각 사업단계별토지등소유자의 사업 추진 동의 여부 등 여러 사정에 따라 변동될 수 있음을 알려드립니다.
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| 경매 재건축 조합원 자격 |
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주거정비과-142호(2023.01.03.)
· 우리은행의 승계인인 OO유한회사가 임의경매의 채권자일 경우 해당 경매 물건을 낙찰 받은 자는 조합원지위 승계가 가능한지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하‘도시정비법’) 제39조 및 같은 법 시행령 제37조제2항제5호에 따르면, 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업·재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우 해당 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 지위 승계가 가능하다고 규정하고 있습니다.· 따라서 질의의 경매가 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못함으로써 발생한 것임을 확인할 수 있는 경우상기 규정에 따라 조합원 지위 승계(양도)가 가능할 것으로 사료됩니다.
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| 가족 조합원 자격 |
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주거정비과-894호(2022.09.07.)
· 부모와 자녀가 공유하였다가 조합설립인가 후 자녀가 분가한 경우, 각각 조합원 자격을 부여할 수 있는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항제2호에 따르면 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말함)은 토지등소유자(재건축사업 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당)로 하되, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있으며, 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정)를 제외하고는 1세대로 본다고 규정하고 있습니다.· 질의사항이 상기 규정에 따른 자녀 분가(주민등록상 세대분리 되고 실거주지를 분가에 대해 한정)일 경우여러명의 토지등소유자가 1세대에 속하여 대표 1명을 조합원으로 보는 규정에는 해당되지 않을 것으로 사료되나, 세대분리의 현황, 실거주지 등 종합적으로 검토하여야 하는 바 더 구체적인 사항은 조합설립인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 사업시행계획인가 3년 이내 미착공시 조합원 지위 양도 |
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주거정비과-278호(2022.08.25.)
· 재건축사업에서 조합원 A가 단독소유 건축물을 사업시행계획인가 이후 3년 이내 착공을 못해, 착공 전에 B에게 지분 일부를 증여하고 착공 후 남은 지분 전부를 C에게 증여한 경우 B와 C는 조합원 지위를 양도받을수 있는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제39조제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위 포함)는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 하면서,· 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우(사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물은 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우) 그양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다고 되어 있습니다.· 따라서, 질의하신 사항은 상기 규정에 따라 양도인으로부터 착공 전에 건축물을 양수한 경우 조합원 지위를양도받을 수 있을 것으로 사료되며, 더 구체적인 사항에 대해서는 건축물 소유권이전등기 등 관련자료를 구비하시어 조합설립 인가권자이자 관리처분계획 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 조합원 수 산정 |
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주거정비과-25778호(2022.07.18.)
· 1-1번지를 A, B, C가 공유로 소유하고 1-2번지도 A, B, C가 공유로 소유하다가 조합설립인가 이후 1-1번지는 A,1-2번지는 B가 단독으로 소유하는 것으로 변경될 경우 조합원 수는?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제39조제1항에 따르면 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 다음 각 호의어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하면서, 제1호에서는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때, 제2호에서는 여러 명의 토지등소유자가1세대에 속하는 때, 제3호에서는 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때로 정하고 있습니다.· 따라서, 상기 규정에 해당하지 않으면 질의하신 번지별로 토지등소유자를 조합원으로 볼 수 있을 것으로 사료되나, 더 구체적인 사항에 대해서는 관련증빙자료를 지참하시어 조합설립 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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