| 재건축 대지 일부 토지분할 청구시 조합설립동의서 철회 가능여부 |
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주거정비과-19208호(2020.12.29.)
· 재건축 조합설립 동의서 제출 이후 재건축사업 대지 일부를 법원에 토지분할 청구한 경우 조합설립 동의서철회가 가능한지
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· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제33조제2항나목에 의하면‘법 제35조에 따른 조합설립에 대한 동의(동의후 제30조제2항 각호의 사항이 변경되지 아니한 경우로 한정한다)는 최초로 동의한 날부터 30일이 지나지아니한 경우에도 법 제32조제3항에 따른 조합설립을 위한 창립총회 후에는 철회할 수 없다’고 규정하고 있는바,· 질의하신 조합설립에 대한 동의 철회는 상기 규정의 해당여부를 검토하여 판단할 사항으로, 보다 구체적인사항은 인가권자인 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 조합설립동의 철회서 제출 |
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주거정비과-8626호(2020.06.15.)
· 추진위원회 단계의 재건축사업 구역에서 건축물을 A와 B가 공동으로 소유하고 있는 경우, 대표자(A)가 아닌 B가 조합설립동의 철회서 제출할 수 있는지 여부
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· 「정비사업 조합설립추진위원회 운영규정」 (국토교통부고시 제2018-102호, 2018.2.9.)제8조제1항에 추진위원회의 업무에 대한 토지등소유자의 동의는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제33조에 따른다고 규정하고 있고,「도시 및 주거환경정비법 시행령」제33조제1항제2호가목에 재건축사업의 경우에는 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공 유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 하고 있습니다.· 또한, 「정비사업 조합설립추진위원회 운영규정」 제13조제5항에 ‘소유권을 수인이 공동 소유하는 경우에는그 수인은 대표자 1인을 대표소유자로 지정하고 별지 서식의 대표소유자선임동의서를 작성하여 추진위원회에 신고하여야 하며, 이 경우 소유자로서의 법률행위는 그 대표소유자가 행한다’라고 명시하고 있으므로,· 조합설립동의 철회서는 대표자가 제출하여야 할 것이나 보다 구체적인 사항은 해당 조합설립추진위원회 운영규정 등을 토대로 추진위원회 승인권자이며 조합설립 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기바랍니다.
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| 조합설립추진위원회 동의서 법적 효력 |
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주거정비과-18265호(2019.11.13.)
· 조합설립추진추진위원회 구성 동의를 받으려는 자가 토지등소유자에게 설명·고지하지 않았거나 잘못된 내용을 설명·고지하였다면, 토지등소유자가 서명한 동의서의 법적 효력 및 동의 철회 가능여부
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· 「도시 및 주거환경정비법」제31조(조합설립추진위원회의 구성·승인) 제3항에는 제1항에 따른 토지등소유자의동의를 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라야 하며, 같은 법 시행령 제25조(추진위원회 구성을 위한 토지등소유자의 동의 등) 제1항에는 법 제31조제1항에 따라 토지등소유자의 동의를 받으려는자는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 추진위원회의 위원장(이하 "추진위원장"이라 한다), 추진위원회 위원, 법 제32조제1항에 따른 추진위원회의 업무 및 법 제34조제1항에 따른 운영규정을 미리 쓴 후 토지등소유자의 동의를 받아야 하고, 같은 법 시행령 제25조제2항에 따라“토지등소유자의 동의를 받으려는 자는 법 제31조제3항에 따라 각 호의 사항을 설명·고지하여야 한다”라고 규정하고 있습니다.· 질의에 따른 동의서의 법적 효력 및 동의 철회 가능여부는 같은 법 시행규칙 별지 제4호서식의 정비사업 조합설립추진위원회 구성동의서 등 관련 법령에서 규정하는 제출 서류 등를 검토하여야 판단해야 할 사항으로 사료됨을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 조합설립추진위원회 구성·승인권자인 관할 자치구청장에게문의하여 주시기 바랍니다.
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| 조합설립동의서 정보제공 요청 |
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주거정비과-5931호(2022.12.14.)
· 조합설립추진위원회 구성을 위한 동의서를 구청에서 주지 않을 경우 민원을 통해 동의서 제공 가능여부
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· 「도시 및 주거환경정비법」제31조제1항, 제36조제1항 및 제3항에 따르면 조합설립추진위원회 구성을 위한 동의를 받고자 하는 경우 구청장이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 검인한 서면동의서를 사용토록 규정하고 있고, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제34조제3항에 따르면 구청장은 제1항에 따른 신청을 받은 날부터 20일 이내에 신청인에게 검인한 동의서를 내주어야 한다고 규정하고 있습니다.· 따라서, 조합설립추진위원회 구성을 위한 동의서 징구에 관하여는 상기 규정에 따라야 할 것으로 판단되며,구청장이 동의서 미제공하는 경우에 관하여는 당해 구청장에게 사유 등을 확인하여야 할 것으로 사료됨을알려드리니, 보다 구체적인 사항은 조합설립추진위원회 승인권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기바랍니다.
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| 재건축 토지등소유자 매도청구소송 진행 중 동의서 제출방법 |
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주거정비과-24459호(2022.06.21.)
· 재건축사업 토지등소유자로서 현재 매도청구소송 진행 중인 상황에서, 2017년때 받은 검인과 연번을 받은
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하‘법’) 제36조제3항에 따르면 제1항 및 제2항에 따라 서면동의서를 작성하는경우 제31조(추진위원회 구성·승인) 제1항 및 제35조(조합설립인가) 제2항부터 제4항까지의 규정에 해당하는때에는 시장·군수등이 대통령령으로 정하는 방법(영 제34조제2항 시장·군수등은 동의서 기재사항의 기재여부 등 형식적인 사항을 확인하고 연번을 부여한 후 검인)에 따라 검인(檢印)한 서면동의서를 사용하여야하며, 검인을 받지 아니한 서면동의서는 그 효력이 발생하지 아니한다고 규정하고 있으며,· 같은 조 제1항에서 다음 각 호(제1호~제11호)에 대한 동의는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다고 규정하고 있습니다.· 또한, 해당 조합정관에서 "조합설립에 동의하지 아니한 자는 분양신청기한까지 동의서를 조합에 제출하여조합원이 될 수 있다."고 기재된 바, 상기 규정과 해당 조합정관에 따라 적법한 서면동의서에 상기 관련서류를 첨부하여 분양신청기한이 도래하기 전까지 조합에 서면동의서 및 관련서류를 제출 [동의 철회 또는 반대의사 표시는 내용증명의 방법(영 제33조제3항)으로 하나, 동의서 제출의 방법은 별도 규정하고 있지 않음]할 경우 조합원이 될 수 있을 것으로 사료됨을 알려드리니, 서면동의서 및 관련서류의 적정(진위) 여부 등조합원 인정 최종판단 및 동의서 제출방법(직접 또는 내용증명 등) 등 보다 구체적인 사항은 해당 조합 및관리처분계획 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재개발 조합설립동의서 보완 및 반려 사항 |
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주거정비과-6872호(2021.11.30.)
· 조합설립인가신청 후, 추가 동의서 또는 동의사항 증빙서류 인감증명서 제출시, 보완으로 조합설립동의서를인정하는지, 서류미비로 동의율 미충족으로 반려처리하는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제35조제2항에 따르면, 재개발사업 조합을 설립하려면 토지등소유자 3/4 이상 및토지면적 1/2 이상 토지소유자 동의를 받아 정관, 정비사업비, 관련 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류,그 밖에 시 조례로 정하는 서류를 첨부하여 인가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.· 같은법 시행규칙 제8조제2항에 ‘정비사업비와 관련자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류’ 중 공사비 등 정비사업에 드는 비용을 기재한 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항 증명서류가 명시되어 있습니다.· 「행정절차법」제17조제5,6항에 따르면, 행정청은 신청에 구비서류 미비 등 흠이 있는 경우 보완에 필요한 상당한 기간을 정하여 지체없이 신청인에게 보완을 요구하여야 하며, 보완하지 않을 경우 그 이유를 구체적으로 밝혀 신청을 되돌려 보낼 수 있다고 규정하고 있습니다.· 따라서, 질의사항은 상기 규정에 따라 구비서류 등을 종합 검토, 처리할 사항으로, 자세한 사항은 조합설립인가권자인 관할자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 동의서 징구시 신분증 첨부 |
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주거정비과-2881호(2021.09.15.)
· 조합설립동의서 제출 시 첨부하여야 하는 신분증은 어떤 것이 있는지?· 유효기간이 지난 여권을 신분증으로 활용할 수 있는지?· 주민등록번호 뒷자리를 삭제하여도 되는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제36조제1항에 해당 항의 각 호에 대한 동의는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하도록 규정하고 있으며, 여권을 신분증으로 첨부하려는 경우 통상적으로 유효기간이 지난 여권은신분증으로 인정되지 않은 점을 볼 때, 유효기간 만료 전이어야 할 것으로 사료됩니다.· 아울러, 토지등소유자가 서면동의서 제출 시 첨부하는 신분증명서 사본은 가린 곳 없이 온전하게 제출되어야 할 것으로 사려되며, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 토지분할 및 조합동의 및 검인동의서 |
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주거정비과-13376호(2020.09.10.)
· 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항제1호에 따라 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보며, 동법 제35조제2항 및 동법 시행규칙 제8조에 의거 조합설립인가 신청시 토지·건축물 또는 지상권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 대표자의 선임동의서를 제출하여야 함을 알려드립니다. 끝.5 - 4 조합설립동의· 재건축정비사업추진위원회에서 주민총회를 개최하여 토지분할 청구(단지내 중앙에 위치한 2개동)안건이 가결된 경우, 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)제67조제4항제2호 ‘분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선 상에 위치하지 아니 할 것’과 관련하여 지상 건축물은 토지분할선 상에 저촉되지 않으나 지하층(전기실, 기계실 등)이 저 촉된 경우에도 가능한지?· 토지가 분할 될 경우 당초 조합설립인가 동의서에 포함된 사업계획 등이 변경될 경우 새로이 조합설립인가동의서를 받아야 하는지?· 추진위원회 승인 후 정비계획이 수립된 경우 조합설립동의서는 시장·군수등이 정하는 방법에 따라 검인한서면동의서를 사용하여야 하는지?
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· 「건축법」제2조제1항제2호에 의하면 건축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과이에 딸린 시설물, 지하에 설치하는 차고·창고 등으로 정의하고 있음 따라서, 질의 한 2개 동은「건축법」규정에 의거 지상층과 지하층(전기실, 기계실 등)이 하나의 건축물로 지하층도 토지분할선 상에 위치하지 아니하여야 합니다.· 도시정비법시행규칙에 의한 조합설립동의서 서식에는 ‘조합설립 내용 및 정비사업 내용이 변경될 수 있고그 내용이 변경됨에 따라 조합원 청산금이 등의 조정이 필요한 경우 도시정비법 및 같은 법 시행령에 정하는 변경 절차에 거쳐 사업을 계속 추진하는 것에 동의한다’라고 기재되어 있음 국토교통부 고시 「정비사업조합설립추진위워회 운영규정」 [별표] 제9조제1항제9호 “도시정비법시행령 제30조제2항에 따른 조합설립 동의서에 포함되는 사항”이 변경되는 경우 추진위원회는 토지등소유자가 쉽게 접할 수 있는 장소에 게시하거나 인터넷 등에 공개하고, 필요한 경우 서면통지 등 그 내용을 충분히 알 수 있도록 하여야 합니다.· 토지분할과 관련한 대법원 판례(2011두 12900)에 의하면 특별한 사정이 없는 한 토지분할을 전제로 한 새로운 조합설립동의서나 특별결의, 정관변경 등이 요구되는 것은 아니다라고 판결한 사례가 있습니다.· 따라서, 토지등소유자는 조합설립인가동의시 조합설립 내용 및 정비사업이 변경될 수 있고 변경내용은 도시정비법 및 시행령에 정하는 변경 절차을 거쳐 사업을 계속 추진할 수 있다고 동의하였고, 추진위원회가운영규정에 따라 변경된 내용을 토지등소유자에게 충분히 안내하였다면 새로이 조합설립인가동의서를 요구할 의무는 없습니다.· 도시정비법(법률 제13912호, 2016.1.27.)부칙 제6조 제1항은 ‘이 법 시행후 최초로 정비계획을 수립하는 분부터적용한다’라고 규정하고 있으며, 제2항은 ‘이 법 시행 후 제13조제2항에 따라 최초로 추진위원회 승인을 받은 분부터 적용한다’라고 규정하고 있음. 따라서, 개정된 법률 시행 전에 추진위원회가 승인된 경우라면 종전 규정에 따라야 할 것으로 사료됩니다.
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| 조합설립동의서 사용가능 여부 |
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주거정비과-17807호(2019.11.05.)
· 추진위원회가 설립되고 구역지정된 정비사업 구역에서 추정분담금 산출 없이 인감증명서를 첨부하여 받은조합설립동의서의 사용 가능여부, 추정분담금 산출 없이 인감증명서를 첨부(지장 및 서명, 신분증 사본 첨부없음)하여 받은 조합설립동의서의 사용 가능여부, 추진위 단계에서 종전 소유자가 조합설립동의서를 제출하고 명의가 변경된 자가 조합설립동의서를 제출하지 않은 경우 종전 소유자가 제출한 조합설립동의서로 동의를 갈음할 수 있는지 여부
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) [시행 2012.2.1.] [법률 제11293호, 2012.2.1. 일부개정] 이 법 제16조(조합의 설립인가 등)제6항‘추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정 분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다’규정은 부칙 제1조에 따라 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행하며,· 이 법 제17조 제1항 ‘제16조제1항부터 제3항까지에 따른 동의는 서면동의서에 토지등소유자의 지장(指章)을날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다’규정은 부칙 제1조에 따라 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행합니다.· 도시정비법 시행령 제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등)제1항제3호에 ‘추진위원회의 구성 또는조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에동의한 것으로 볼 것’이라고 명시하고 있음을 알려드리오니 조합설립 동의와 관련한 보다 구체적인 사항은조합설립인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 창립총회 설계자 선정 가능여부 |
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주거정비과-3518호(2021.03.05.)
· 국토교통부가 고시(2018.2.9.)한 별표『정비사업 조합설립추진위원회 운용규정』제15조 제4항에 따라 임기가만료된 위원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행하고, 추진위원회에서는 임기가 만료된 위원의 후임자를 임기만료 전 2개월 이내에 선임하여야 하며 위 기한 내에 추진위원회에서 후임자를 선임하지 않을경우 토지등소유자 5분의 1이상이 시장군수의 승인을 얻어 주민총회를 소집하여 위원을 선임할 수 있으며,이 경우 제20조 제5항 및 제6항, 제24조제2항을 준용한다 규정하고 있으며,· 「도시 및 주거환경정비법」시행령 제27조 제1항에 의거 추진위원회는 같은 법 제35조 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 동의를 받은 후 조합설립인가를 신청하기 전에 같은 법 제32조 제3항에 따라 창립총회를 개최하여야 한다고 규정하고 있고, 추진위원회는 창립총회 14일 전까지 회의 목적·안전·일시·장소·참석자격및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통하여 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송·통지하여야5 - 3 창립총회· 재개발사업에서 주민총회와 창립총회를 병행하여 주민총회 안건(설계자 선정)을 창립총회에서 의결 가능한지?
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· 「정비사업 조합설립추진위원회 운영규정」(이하 “추진위원회 운영규정”이라 한다.) [별표] 제21조에 따르면“제3호의 규정에 의거, 설계자의 선정 및 변경은 주민총회의 의결을 거쳐 결정한다.”라고 규정하고,· 제22조제1항에 따르면 “주민총회는 법 및 이 운영규정이 특별히 정한 경우를 제외하고 추진위원회 구성에동의한 토지등소유자 과반수 출석으로 개의하고 출석한 토지등소유자(동의하지 않은 토지등소유자를 포함한다)의 과반수 찬성으로 의결한다.”라고 규정하고 있습니다.· 한편, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제27조제4항에 따르면 “창립총회에서는 조합 정관의 확정, 조합 임원·대의원의 선임, 그 밖에 필요한 사항으로서 제2항에 따라 사전에 통지한 사항의 업무를 처리한다.”라고정하고 있고,· 같은 조 제5항에 따르면 “창립총회의 의사결정은 토지등소유자(재건축사업의 경우 조합설립에 동의한 토지등소유자로 한정한다)의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의한다.”라고 정하고 있습니다.· 따라서, 설계자 선정에 관하여는 당해 추진위원회 운영규정에서 정한 절차에 따라야 할 것으로 사료되며,주민총회와 창립총회 병행 가능여부에 관하여는 주민총회 및 창립총회의 개의·의결 기준 충족여부, 당해 추진위원회 운영규정 및 관계법령 등을 종합적으로 검토하여 판단해야할 사항으로 사료됨을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 정비사업 인가권자이며 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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