| 재외동포 재개발 분양자격 |
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주거정비과-15662호(2019.09.27.)
· 종전 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “종전 도시정비조례”)에 따르면 30~90㎡ 토지를 소유하면서세대원 전원이 무주택 기간(사업시행인가고시일~공사완료고시일)을 충족하면 분양대상이 되는데, 토지소유자가 재외동포로서 외국에 주택을 소유하고 있을 경우 분양대상인지 여부
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· 종전 「서울특별시 도시및주거환경정비조례」<제4167호, 2003.12.30. 제정> 제24조제1항에 주택재개발사업의분양대상자에 대해 규정하고 있고, 제2호에 “분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 서울특별시건축조례 제25조제1호의 규모(주거지역:90㎡) 이상인 자. 다만, 이 조례 시행일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30㎡ 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한경우에 한하여 분양대상자로 한다”라고 명시하고 있으며,· 소유한 주택의 위치에 대해 별도로 규정하고 있지 않으므로 위 규정의 예외사항에 해당될 경우 소유한 주택의 위치와 관계없이 세대원 전원이 무주택자여야 분양대상자가 될 것으로 판단되며,· 분양대상과 관련한 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기바랍니다.
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| 정비사업 재추진 시 권리산정기준일 |
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주거정비과-15242호(2019.09.20.)
· 해제된 정비구역에 대하여 재개발사업을 재추진 시 권리산정기준일 및 해제된 이후 신축된 다세대주택 소유자의 분양 자격 여부
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· 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 ‘도시정비조례’) 제2조제11호에 "권리산정기준일"은 법 제77조에따른 건축물의 분양받을 권리를 산정하기 위한 기준일로서 법 제16조제2항에 따른 고시가 있은 날 또는 시장이 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날을 말한다고 규정하고 있고, 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 도시정비조례 제36조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 규정하고 있습니다.· 질의에 따른 권리산정기준일 및 분양대상자 자격은 기존 해제된 정비사업과는 별개로 현재 추진되는 재개발사업에 대하여 상기 규정에 따라 적용하여야 할 것으로 사료되는 바, 보다 자세한 사항은 인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 다중주택 소유자 증여 시 분양대상 |
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주거정비과-14658호(2019.09.06.)
· 투기과열지구내 재개발정비사업 조합원 a가 하나의 주택을 소유한 상태에서 조합설립인가 이후(관리처분계획인가 이전) 구역내 하나의 주택을 추가로 매입함· 분양신청기간 이전 조합원 a와 세대별 주민등록을 달리하고 실거주지를 분가한 19세 이상의 자녀 b에게 두개 주택중 하나를 증여했을 경우 a, b 모두 분양대상자인지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제39조(조합원의 자격 등)제1항은 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하며,· 제2호에 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다고 명시하고 있으므로,· 질의하신 사항이 위 규정 예외사항에 해당하는 자녀의 분가라면 a, b는 각각 분양대상자로 판단되나 분양대상에 관한 보다 구체적인 사항은 증여일, 세대분리일 등을 토대로 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 권리산정일 기준 이후 추가매매 종전 토지면적 포함 |
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주거정비과-12300호(2019.07.29.)
· 재개발사업에서 조합원(면적:20㎡,도로)A가 B조합원(1부지⇒면적:170㎡+건물, 2부지⇒면적:80㎡)의 2부지(80㎡)7 - 1 분양대상 및 신청분양대상 및 신청(1)
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· 『서울특별시 도시 및 도시환경정비조례』제36조제1항에 의거 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인자로 규정하고 있고,· 같은 조례 같은 조 제3항에는 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어「건축법」제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 이후에 그 토지의 일부를 취득하였거나, 공유지분으로 취득한 토지는 포함하지 않는다고 규정하고 있으므로,· 권리산정기준일 이후 추가로 매매한 토지가 그 토지의 일부를 취득하거나, 공유지분으로 취득한 경우가 아니라면 종전 토지의 총면적에 포함할 수 있을 것으로 보이니 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.· ‘권리산정기준일’이란 같은 조례 제2조제11호에 따라 법 제77조에 따른 건축물의 분양받을 권리를 산정하기위한 기준일로서 「도시 및 주거환경정비법」 제16조(정비구역 지정)제2항에 따른 고시가 있은 날 또는 시장이 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날을 말한다고 규정하고 있음을 안내하오니 참고하시기 바랍니다.
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| 단독주택재건축 분양자격 |
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주거정비과-10812호(2019.07.04.)
· 단독주택 재건축사업의 분양자격 및 기준, 주택 및 부대·복리시설 공급기준 등과 다가구택의 분양기준 및사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 대한 기준?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제34조제3호와 제4호에 따르면, 종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물 대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외한다. 다만, 정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있고, 종전토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부(사업시행방식전환의 경우에는 환지예정지증명원)에 따르며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다. 다만, 특정무허가건축물(미사용승인건축물을 포함한다)인 경우에는 구청장 또는 동장이 발행한 기존무허가건축물확인원이나 그 밖에 소유자임을 증명하는 자료를 기준으로 한다고 규정하고 있습니다.· 같은 조례 제37조 제1항에 의거 단독주택재건축사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 제1호부터 제2호까지의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 하고, 제2항에는 제1항에도 불구하고 제1호부터 제4호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로본다고 규정하고 있으며,· 또한 같은 조례 제38조에는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제63조제1항제7호에 따라 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 단독주택재건축사업의 주택 및 부대·복리시설 공급기준 등은 제1호부터 제4호까지의 각 호와 같다고 규정하고 있습니다.· 같은 조례 부칙 <제6899호, 2018. 7. 19.> 제25조에는 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치 종전 규정과 제28조에는 다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치 종전 규정을 따른다고 정하고 있으며,· 분양자격 및 주택 및 부대·복리시설 공급 등은 분양신청 내역과 관련공부 및 증빙자료를 확인하여 종합적으로 최종 판단할 사항으로 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여주시기 바랍니다.
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| 사업시행계획 변경인가 및 관리처분계획 변경인가 동시진행 |
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주거정비과-15627호(2023.10.16.)
· 정비계획 변경에 대한 조합원 동의를 득한 후 정비계획 변경 절차 진행 중 사업시행계획 및 관리처분계획변경 인가를 동시에 진행할 수 있는지?· 한번의 총회에서 정비계획 변경 안건과 관리처분계획 변경 안건을 동시에 처리할 수 있는지?· 기존 공원으로 되어 있는 정비기반시설 중 일부를 공공공지로 변경 가능한지?· 변경 권한은 어느 행정청이며 변경 절차는?· 경관심의에 소요되는 기간은?
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· 정비계획 변경사항이 사업시행계획 및 관리처분계획 변경에 영향이 있을 경우 정비계획 변경 및 총회 의결을 선행하여야 할 것으로 사료되오니, 해당 질의에 대한 보다 구체적인 사항에 대해서는 관련 자료를 구비하시어 당해 정비사업 인허가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제14조제1항제6호에 따라 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말함)가 3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우 정비계획의 입안권자(구청장)에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있습니다.· 이 경우 「도시정비법」 제97조제4항에 따라 입안권자는 정비기반시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된정비사업을 시행하거나 그 시행을 인가하려는 경우에는 미리 그 관리청의 의견을 들어야 합니다(인가받은사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다).· 이후 입안권자가 주민설명회, 주민공람, 구의회 의견청취 등을 거쳐 입안한 정비계획안에 대해 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비계획 (변경)결정 고시하게 됨을 알려드리며,· 아울러 공공공지 등 정비기반시설의 변경 가능 여부는 해당 구역의 정비기반시설 여건 및 주변 정비기반시설 여건, 관계 부서(관리청 등) 협의결과 등을 종합적으로 검토하여 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 최종 결정될 사항임을 알려드립니다.· 경관심의에 소요되는 기간은 관련 위원회 심의 일정, 신청 시기, 구비서류 보완 여부 등에 따라 각 정비사업별로 상이하므로 보다 구체적인 사항은 당해 정비사업 인허가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기바랍니다.
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| 사업시행계획인가 동의 관련 |
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주거정비과-5328호(2022.12.02.)
· 재개발조합이 사업시행계획인가 신청시 총회의결 받아야 하는지 아니면 별도 동의서로 받아야 하는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제45조제1항제9호 및 제2항에 따르면 사업시행계획서의 작성 및 변경(정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항 포함, 경미한 변경 제외)은 총회 의결을 거쳐야 하고, 제1항 각 호의 사항 중이 법 또는 정관에 따른 조합원의 동의가 필요한 사항은 총회에 상정하여야 하며, 제4항에서는 사업시행계획서 작성 시 조합원의 과반수의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있습니다.· 또한, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 시행규칙」 제10조제2항제1호가목의 단서조항 및 12조에 따르면 사업시행계획인가시 첨부서류 중 20인 미만의 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우에는 토지등소유자 동의서를 첨부하여야 하고, 그 동의서는 별지 제20호서식(사업시행계획인가 동의서)에 따른다고 규정하고 있습니다.· 따라서, 상기 규정에 따라 재개발조합이 사업시행계획인가 신청시에는 조합원 과반수 찬성으로 의결하여야하는 사항으로 사료되오니, 더 자세한 사항은 사업시행계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 사업시행계획인가 경미한 변경 여부 |
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주거정비과-3481호(2022.02.28.)
· 사업시행계획인가 조건으로 심의 관련 변경사항은 관계기관에 협의토록 규정함에 따라, 관계기관의 협의과정에서 지하층 구조 골조 위치 조정 시 사업시행계획인가 경미한 변경 여부
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· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제46조제6호에 따르면 사업시행계획인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 경우, 사업시행계획인가의 경미한 변경에 해당한다고 규정하고 있습니다.· 따라서, 질의와 같이 관계기관의 협의 결과로 인해 구조 골조 위치만 변경한 사항은 경미한 변경에 해당할것으로 사료되나, 이는 관계법령에 따른 경미한 변경 여부 등을 종합적으로 검토하여 판단해야할 사항으로,보다 구체적인 사항은 사업시행계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 지정개발자의 사업시행계획 변경 동의 |
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주거정비과-3196호(2021.02.26.)
· 지정개발자의 사업시행계획 변경 방법 등
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제48조제1항 제7호 다르면, 제27조제1항제3호에 따라 사업시행자로 지정된 신탁업자는 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경의 사항에 관하여 해당 정비사업의토지등소유자 전원으로 구성되는 회의(이하 “토지등소유자 전체회의”라 한다)의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있으며,· 같은 법 제50조 제5항에 의거 지정개발자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.· 「도시정비법」제50조 제5항에 따라 토지소유자의 동의 요건(토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상)이 충족할 경우 지정개발자의 사업시행계획 변경이 가능할 것으로 사료되오니, 보다 구체적인사항은 사업시행계획(변경)인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 사업시행계획인가 동의서 |
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주거정비과-19274호(2020.12.30.)
· ‘서울시 도시정비 조례 시행규칙’ 개정으로 사업시행계획인가 동의서 서식이 변경되었는데, 사업시행인가 신청 시(2020년) 개정전 동의서 양식으로 제출한 경우 동의서가 유효한지
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· 「서울시 도시 및 주거환경정비조례 시행규칙」제12조제1항에 따르면 ‘법 시행규칙 제10조제2항제1호가목 단서에 따른 사업시행계획서에 대한 토지등소유자의 동의서는 별지 제20호서식에 따른다’고 규정하고 있고· 부칙 제1조에 의하면 조례 시행규칙은 공포한 날부터 시행하도록 규정하고 있으므로 조례 시행규칙 시행일(2018.8.2.) 이후에 징구하는 사업시행계획인가 동의서는 별지 제20호서식을 사용해야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 사업시행계획인가권자인 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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