| 재개발 상가소유자 분양 관련 |
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주거정비과-17503호(2023.11.16.)
· 재개발구역 내 상가소유자의 분양 여부
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 "조례") 제36조제1항제3호에 따르면 "재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의추산액 이상인 자로 하고 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다"고 규정하고 있습니다.· 또한 같은 조 제3항에 따르면 권리가액을 산정함에 있어 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지 등 제1호~제3호 다음각호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다고 규정하고 있습니다.· 아울러 조례 제38조제1항에 따르면 재개발사업의 주택공급에 관한 기준은 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양하고(이 경우 권리가액이 2개의 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우 분양대상자의 신청에 따름) 정관등으로 정하는 경우 권리가액이 많은 순서로 분양할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 따라서, 해당 질의의 경우 분양 대상 여부는 상기 규정 및 정관등에서 정하는 사항에 따라 관리처분계획기준일 현재 권리가액 등에 대한 종합적 검토·판단이 필요한 사항으로서, 보다 구체적인 사항은 사실관계를확인할 수 있는 객관적 자료를 첨부하시어 당해 정비사업 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 임대사업자의 분양대상 여부 |
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주거정비과-15779호(2023.10.18.)
· 「주택법」 제64조(주택의 전매행위 제한 등)제1항에 따르면 사업주체가 건설·공급하는 주택 [해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등) 포함]으로서 투기과열지구, 조정대상지역 등에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기· 신통기획 재개발구역(토지거래허가구역)의 일시적 1주택자 무주택 처분 조건· 재개발구역 내 임대사업자 분양대상 여부· 임대사업자 구매 주택이 임대의무기간 내 관리처분 후 철거 시 분양권 처분 가능 여부
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· 2023년 2월 「주택공급에 관한 규칙」 제28조 및 제59조의 개정에 따라 1주택 소유자의 기존 소유 주택 처분조건은 폐지되었음을 알려드립니다.· 또한, 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제36조제1항제1호~제3호에 따라 관리처분계획기준일 현재 종전의 건축물 중 주택을 소유하거나, 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자, 또는 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자로 하며, 같은 조 제3항제3호에서는 종전토지의 총면적 및 권리가액을 산정함에 있어 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지 등 각호의 해당하는 토지는 포함하지 않는다고 규정하고 있음을 알려드립니다.· 아울러 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항 및 제4항에서는 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 “임대의무기간” 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지아니하면 이를 양도할 수 없으나, 「동법 시행령」 제34조제3항제4호에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우 등에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있음을 알려드리오니,· 기존 주택 처분 조건에 따른 실제적인 분양대상 가능 여부 등 보다 구체적인 사항은 해당 구역의 추진 현황및 기존 주택의 처리(매매, 임대)계획 등에 따른 종합적 검토가 필요한 사항이므로 보다 자세한 사항은 해당사업의 인허가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 투기과열지구 조합원 승계 여부 질의 |
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주거정비과-14373호(2023.09.20.)
· 투기과열지구에서 조합원 승계 가능 여부 질의 등
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· 「도시 및 주거환경정비법」 (이하 '도시정비법') 제39조제2항에 따르면 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없으며, 다만, 양도인이 제1호 ~ 제7호 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우와「도시정비법 시행령」 제37조에 따른 소유기간 및 거주기간 등 요건을 충족하는 경우에는 조합원의 지위양도가 가능하도록 규정하고 있으며,· 또한, 같은 법 제74조제1항에 따르면 사업시행자는 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 등을 포함하여 제1호~제9호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 인가를 받아야 하며, 같은 법 제83조제1항 및 제3항에서는 "사업시행자는 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수 등의 준공인가를 받아야 하고, 시장·군수 등은 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다."고 규정하고 있고,· 같은 법 제86조제1항 및 제2항에서는 "사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 하고, 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다."고 규정하고 있습니다.· 해당 질의의 경우, 조합원 지위 승계는 관련 법령에서 정하는 기준에 적정할 경우 투기과열지구에서도 가능할 것으로 판단되나, 양도·양수 시기에 관한 사항은 사업시행자가 공사완료 고시 후 지체없이 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고 고시토록 한 법령의 취지 및 구역현황 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로보다 자세한 사항은 해당 정비사업의 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재건축사업 조합원 지위 승계 |
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주거정비과-12904호(2023.08.28.)
· 투기과열지구 외 지역의 재건축정비사업 조합설립인가 후 조합원 지위 승계 여부
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항에 따르면 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우 재건축사업에 동의한 자만 해당)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하거나,여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때, 또는 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때는 여러명을 1명의 조합원으로 본다고 규정하고 있고,· 같은 법 제2항에서는 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위 포함, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우 제외)한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정합니다.· 따라서 해당 질의의 경우 투기과열지구 외 지역에서 별도 제한이 없는 한 조합원 지위 승계가 가능할 것으로 판단되나, 해당 토지 및 건축물의 소유 관계 등 종합적인 검토가 필요한 사항으로서 보다 자세한 사항은해당 정비사업의 인·허가권자인 관할 자치구청장에 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재개발사업 공유지분 분양대상 |
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주거정비과-12574호(2023.08.22.)
· 1세대인 부부가 토지 100㎡를 권리산정기준일 이전 각각 1/2 지분으로 분할 취득하여 공동으로 소유하고 있는 경우 분양대상 여부와 별도세대인 A, B, C가 권리산정기준일 이전 200㎡ 토지를 각각 2/1(A), 1/4(B), 1/4(C)지분으로 분할 취득하여 공유하고 있는 경우 분양대상 여부
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제36조제1항제2호 및 제3호에 따르면 "재개발사업의 공동주택 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자이거나 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자(다만,분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정 가능)"로 하며, 같은 조제2항제3호에서는 "1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의분양대상자로 보나, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다"고 규정하고 있습니다.· 따라서 질의의 경우 권리산정기준일 이전 토지의 지분 및 권리가액이 상기 재개발사업의 공동주택 분양기준에 적합해야 할 것으로 사료되오니, 보다 더 자세한 사항은 해당 정비사업 인·허가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 권리산정 기준일 이전 신축 준공 후 분할 소유 분양대상 여부 |
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주거정비과-12573호(2023.08.22.)
· 권리산정기준일 이전 A가 소유한 90㎡ 토지에 주택을 신축하여 준공하고, 권리산정기준일 이후 토지는 A가소유, 주택은 B가 소유할 경우 분양대상 여부
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제77조제1항제3호에 따르면 권리산정기준일의 다음날을 기준으로 정비사업을 통한 건축물의 분양받을 권리를 산정토록 규정하고 있습니다.· 아울러「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제36조제2항제5호에서는 하나의 대지범위에 속하는 동일인소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보나, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90㎡ 이상인 자는 예외로한다고 규정하고 있습니다.· 또한 같은 조 제3항제2호에서는 종전 토지의 총면적 및 권리가액을 산정함에 있어 하나의 건축물이 하나의대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지는포함하지 않는다고 규정하고 있습니다.· 따라서 질의의 경우 상기 규정에 의거 1명의 분양대상자로 사료되오나, 보다 더 자세한 사항은 당해 사업 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 권리산정기준일 이전 공동소유한 경우 분양대상 여부 |
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주거정비과-12145호(2023.08.14.)
· 3필지의 토지 위에 세워진 1개의 건축물을 권리산정기준일 이전 4인이 증여로 공동소유하고, 권리산정기준일 이후 4인중 1인이 매도할 경우, 새로이 양수한 공동소유자의 분양 대상 여부
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제36조제2항제3호에 따르면 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이소유하고 있는 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 하되, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다고 규정하고 있습니다.· 질의의 경우 권리산정기준일 이전 관련규정에 적합하고 공유지분의 소유형태와 규모의 변경 없이 그대로승계하였다면 새로이 양수한 공동소유자도 분양대상 자격이 있을 것으로 판단되나, 이는 소유관계 현황 등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 사항이므로 보다 구체적인 사항은 해당 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 과소토지 분양대상 |
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주거정비과-18643호(2020.12.17.)
· 제5007호, 2010.7.15. 개정 전「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “종전 도시정비조례”) 제27조 제1항제2호 단서에서 30㎡ 이상 토지소유자의 무주택 기준인 “사업시행인가고시일”은 사업시행인가 변경이 있는 경우 “변경고시일”로 볼 수 있는지?
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· 종전 도시정비조례 제27조제1항제2호에 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의총면적이 건축조례 제29조제1호의 규모 이상인 토지등소유자를 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의분양대상자로 규정하고 있으며,· 단서로 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30㎡ 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조에 따른 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로한다고 규정하고 있습니다.· 상기 규정의 “사업시행인가고시일”은 “최초 사업시행인가고시일”로 보는 것이 타당할 것으로 사료되는 바,보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재건축 상가소유자 2주택 분양 가능여부 |
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주거정비과-20148호(2022.03.23.)
· 재건축구역의 상가소유자가 2주택을 공급받을 수 있는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제63조제2항제2호에 따르면 재건축사업의 관리처분 방법(다만, 조합이조합원 전원 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우 그에 따른다)으로 부대시설·복리시설 소유자에게는부대시설·복리시설을 공급하며, 다만, 가~다 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 질의하신 사항은 「도시 및 주거환경정비법」 제76조제1항제7호라목에 따른 2주택 공급 대상에 해당하지 않을 것으로 사료되나, 해당 조합의 별도 기준 등을 검토하여 판단하여야 하므로 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 국공유지 점유자 분양대상 |
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주거정비과-3939호(2021.03.12.)
· 일반지역의 국·공유지 점유자가 정비사업 시 분양대상 등 문의
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· 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 정비구역 지정을 통하여 정비사업(재개발 및 재건축, 주거환경개선사업)을 시행하고 있습니다.· 『도시 및 주거환경정비법』제98조 제4항에 따르면 정비구역의 국유ㆍ공유재산은 「국유재산법」 제9조 또는「공유재산 및 물품 관리법」 제10조에 따른 국유재산종합계획 또는 공유재산관리계획과 「국유재산법」 제43조 및 「공유재산 및 물품 관리법」 제29조에 따른 계약의 방법에도 불구하고 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대될 수 있다고 규정하고 있고· 같은 법 제39조 제1항에 의거 법 제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 제1호부터 제3호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있음을 알려 드립니다.
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