| 법인 중도 매수 의미 |
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주거정비과-4000호(2022.11.08.)
· '법인 중도 매수'의 의미
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호에 따르면 토지등소유자는 재개발사업의 정비구역에 위치한 토지, 건축물 소유자 또는 그 지상권자로 규정하며, 같은법 제36조와 제39조는 토지등소유자 동의 방법, 조합원 자격에 대해 규정하고 있습니다.· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 부칙 경과조치 개정이유 등에서는 기존무허가 건축물로서 사실상주거용 건축물로 해당 조항을 명확히 하되, 신뢰보호의 필요성, 과잉규제 논란 등 문제가 있어 투기요인을차단하고 내 집을 마련하려는 무주택자인 선의의 피해자를 구제하기 위한 것임을 밝히고 있습니다.· 경과조치는 개정에 따른 예외규정이므로 엄격히 해석, 적용되어야 할 것이며, 법령 해석시 그 취지, 이유 등을 고려하는 것은 조문내용을 판단함에 있어 중요한 부분이라 사료됩니다.· 보다 더 자세한 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 무주택 세대원 |
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주거정비과-2864호(2022.10.17.)
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제40조에 따르면 법 제79조제2항에 따라 토지등소유자에게 공급하는 주택과 제44조에 따른 처분 보류지를 제외한 대지 및 건축물(이하 "체비시설")은 법 제79조제4항에 따라 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있으며 분양기준은 다음 각 호에 따른다고 규정하고 있고,· 같은조 제2호에서는 체비시설 중 부대·복리시설은 법 제74조제1항제4호라목에 따라 산정된 가격을 기준으로「주택법」및「주택공급에 관한 규칙」에서 정하는 바에 따라 분양한다고 하면서,· 다만, 세입자(정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날까· "분양신청기간 만료 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자" 관련, 분양신청자에게세대원이 필수조건인지? 세대원이 존재하지 아니한 분양신청자(무주택)는 분양자격이 부여되는지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제2조제7호에 따르면 '무주택세대주'는 세대주를 포함, 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되지 않은 세대주의 배우자 및 배우자와 동일 세대를 이루고 있는 세대원을 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주로 정의하고 있습니다.· 질의에 따른 '세대원 전원의 주택 소유여부 등'은 세대원이 있는 경우 세대원을 포함, 주택 소유여부를 확인하는 것임을 알려 드리오니, 더 구체적인 사항은 관리처분인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 1세대의 세대원 각각 물권 소유 시 |
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주거정비과-23354호(2022.05.26.)
· 종전 규정 「서울특별시도시및주거환경정비조례」 (제4167호, 2003.12.30. 시행) 제24조제2항제1호에서는 단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다고 규정하고 있으며,· 동일한 정비구역 내 가족(아버지, 아들)이 물권을 1개씩 소유하고 있는 경우, 각각 조합원 및 분양대상 여부
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· 「도시 및 주거환경정비법」제39조제1항제2호에 따르면 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 보도록 규정하고 있으며,· 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다고 규정하고 있습니다.· 한편, 분양대상 여부 관련, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제36조제1항에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 보도록 규정하는 바,· 질의에 따른 조합원 및 분양대상 여부는 상기 규정에 따라 각각 해당여부를 확인하여 판단해야할 사항임을알려드리니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 협동주택 등 분양자격 |
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주거정비과-3770호(2022.03.07.)
· 상가주택에 대한 입주권 및 협동주택, 다가구주택은 세대별로 입주권 있는지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 도시정비조례) 제36조제1항에 따르면 재개발 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재, 주택을 소유한 자(제1호), 종전토지 총면적 90㎡ 이상인 자(제2호), 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자(제3호), 전환 전 사업방식에 따라 환지 지정받은 자(제4호), 재정비촉진계획에 따른 기반시설 설치시 종전 주택에 관한 보상 받은 자(제5호) 중 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다고 규정하고 있으며,· 같은 조례 제38조제2항에 따르면 재개발사업으로 조성되는 상가 등 부대ㆍ복리시설은 관리처분계획기준일현재, 종전 건축물 용도, 사업자등록 여부, 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 등 각 기준에 따라 1순위에서 6순위까지 공급한다고 규정하고 있습니다.· 다만, 조례 부칙<제6899호, 2018.7.19.> 제28조 및 제31조의 다가구주택, 협동주택 분양기준 경과조치에 따르면, 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상 다가구주택 포함)은 건축허가 받은 가구 수로 가구별 각각 1명을 분양대상자로 하며, 협동주택은 도시정비조례 일부개정 시행(제4768호) 당시 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 종전의「서울특별시주택개량재개발사업시행조례」제4조제2항에 따라 건축된 협동주택으로서 지분 또는 구분소유등기를 필한 세대는 사실상 구분된 가구 수로한정하여 분양대상자로 하도록 규정하고 있습니다.· 따라서, 질의하신 사항은 상기 규정에 따른 분양대상자는 건축물 및 토지 현황 등 관련 공부를 통해 종합적으로 검토하여야 할 사항으로, 더 자세한 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여주시기 바랍니다.
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| 무주택자 적용 기준 |
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주거정비과-2504호(2022.02.10.)
· A가 재건축 진행을 위하여 본인 소유 부동산을 특정 신탁회사 B에 소유권을 신탁하여 등기부등본상 등기목적란에 소유권이전/신탁으로 표기된 경우, 해당 부동산의 소유권은 B에게 있는지? 그렇다면 A는 무주택자로 볼 수 있는지?
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· 「주택공급에 관한 규칙」제53조에 따르면 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유한 경우 주택을 소유한 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다고 규정하고 있으며,· 같은 규칙 제2조제7의2호에서는 분양권등이란「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조제1항제2호 및 제3호에 해당하는 주택에 관한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위(주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위,주택의 입주자로 선정된 지위 등)를 말한다고 규정하고 있습니다.· 따라서, 질의에 따른 주택소유 여부는 상기 규정 및 관계법령에 따라 분양권등 해당여부, 신탁 설정내용 등을 통해 종합적으로 판단하여야 할 것으로, 구체적인 사항은 사업시행계획 및 관리처분계획 인가권자인 관할 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 관리처분계획인가 후 용도기재에 따른 재분양신청 가능여부 |
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주거정비과-3534호(2021.09.29.)
· 관리처분계획인가 후 소유한 건축물(건축물대장 상 용도 미기재)의 용도기재 후 재분양신청 가능여부?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제72조제4항에 따르면 “사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.”라고 규정하고,· 같은 조 제5항에 따르면 “사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다고 정하고 있으나,· 질의와 같이, 소유한 건축물(용도 미기재)의 용도기재 시 재분양신청 등에 관하여는 별도로 규정하고 있지않으므로, 조합 정관 등 관련 공부를 종합적으로 검토하여 판단해야할 사항으로 사료됨을 알려드리니, 보다구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 관리처분계획 주민공람 후 재분양신청 가능여부 |
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주거정비과-2682호(2021.09.13.)
· 관리처분계획 수립 관련, 분양신청 마감 후 주민공람 중 재분양신청 가능여부?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제72조제4항에 따르면 “사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가 변경(경미한 사항 변경 제외)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우제1항부터 제3항까지 규정에 따라 분양공고 등 절차를 다시 거칠 수 있다.”라고 규정하고,· 같은 조 제5항에 따르면 “사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다.”라고 규정하고있습니다.· 따라서, 관리처분계획시 분양신청 마감 후 재 분양신청 가능여부는 상기 규정에 따라 판단해야할 사항으로사료되오니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 토지 합병 후 건축물 분리 취득 분양자격 |
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주거정비과-9185호(2021.06.13.)
· 「주택공급에 관한 규칙」제53조에 따르면 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나, 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 제1호부터 제10호까지의어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조,· 2010.7.15. 개정 전「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “종전 도시정비조례”)를 적용받는 재개발구역에서, A,B,C필지에 있는 각각의 건축물과 토지를 A필지 소유자가 매입하여 토지를 합병(1980년대 후반) 후2003년 후에 토지와 건축물 소유를 분리한 경우 분양자격은?
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· 종전 도시정비조례 제27조제2항제5호에 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우(다만, 2003년 12월 30일 전에 토지와 주택으로 각각분리하여 소유한 경우로서 토지의 규모가 건축조례 제25조제1호에 따른 규모 이상인 경우에는 예외임) 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보도록 규정하고 있습니다.· 합병 전 각 필지별 건축물과 토지의 소유권 확인이 필요한 사항으로, 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 구비하시어 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 미동의자 분양신청 |
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주거정비과-3191호(2021.02.26.)
· 「도시 및 주거환경정비법」 제81조제2항에 따르면 ‘사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다’고 규정하고 있고,· 같은조 제3항에 따르면 ‘사업시행자는 다음 각 호(첨부1)의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2항에도 불구· 토지등소유자 방식의 재개발사업에 동의하지 않은 경우 분양 신청 자격
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· 「도시 및 주거환경정비법」제25조 제1항 제2호에 따르면 재개발사업은 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법으로 시행할 수 있다고 규정하고 있고,· 같은 법 제39조 제1항에 의거 제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하고, 제2항에는「주택법」제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다.)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다.· 서울시 도시정비조례 제36조 제1항에 따라 시행령 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 제1호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다고 규정하고 있으므로· 상기 규정을 요건을 충족할 경우 관련공부(토지 및 건축대장 등) 등에 따라 분양신청이 가능할 것으로 보이나 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 상가세입자 우선 분양 여부 |
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주거정비과-19884호(2023.12.26.)
· 2010.7.15. 개정 전 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 [제4949호, 2010.3.2.] 제27조제1항제2호 및 제3호단서 규정에 따라 공동주택의 분양대상자는 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30㎡ 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지 제외)의 소유자는 「도시 및 주거환경정비법」에따른 사업시행인가고시일 이후부터 같은 법에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며,1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 봄)전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우이거나, 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자로 규정하고, 개정 전 조례 제27조· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 [시행 2009. 7. 30.] [서울특별시 조례 제4824호, 2009. 7. 30., 일부개정]시행 이전에 정비구역 지정(2009. 1. 2.)된 구역의 상가세입자 우선 분양권 적용 여부
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· 상가세입자의 우선 분양권에 관한 사항은 상기 조례 제34조제2호에서 체비시설 중 분양대상 부대복리시설은 영 제57조에 따라 산정된 가격을 기준으로 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 분양하고, 다만,세입자(정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 영업하고 있는 세입자를 말함)가 분양을 희망하는 경우에는 다음 각목의 순위에 따라 우선 분양한다고단서가 신설되었으나, 동 조례 부칙 제5조에서 제34조제2호 단서 규정은 이 조례 시행 이후 최초로 정비구역이 지정되는 분부터 적용한다고 규정하고 있습니다.· 따라서 해당 질의의 경우 상기 규정에 의거 조례 시행 이전 구역지정 된 경우에는 적용되지 않을 것으로 사료되오나, 보다 구체적인 사항은 해당 사업의 사업추진 현황 등에 따른 종합적 검토가 필요한 사항이므로해당 사업의 인허가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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