| 사실상 주거용 건축물 분양대상 세대원 기준 |
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주거정비과-10872호(2021.07.14.)
· 사실상 주거용 건축물 분양대상 산정시 세대원 기준은?
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· ’18.8.19 개정된「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(이하 “도시정비 조례”라 함」<제6899호> 부칙 제25조에 따르면 “서울특별시조례 제4657호 「도시정비 조례」 일부개정조례 시행 전에 종전「도시정비 조례」제24조제1항제1호에 따른 "사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물"로서 서울특별시조례 제4657호 「도시정비 조례시행 전 「도시 및 주거환경 정비법(이하 “도시정비법”)」제4조제1항에 따른 정비계획을 주민에게 공람한지역의 분양신청자와 그 외 지역에서「도시 정비법」제4조제3항에 따른 정비구역 지정 고시일부터 「도시정비법」제46조제1항에 따른 분양신청 기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자는 제36조제1항제1호의 개정규정에도 불구하고 종전 「도시정비 조례」에 따른다고 규정하고 있고,· ？주택공급에 관한 규칙제2조 제2의3에 세대원을 규정(붙임 참조)하고 있는 바, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 토지 공유자의 사실상 주거용 건축물 경과규정 |
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주거정비과-16020호(2020.10.30.)
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 부칙<6899호, 2018.7.19.> 제25조(사실상 주거용으로 사용되고 있는건축물에 관한 경과조치) 서울특별시조례 제4657호 [시행 2008.7.30.] 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례일부개정조례 시행 전에 종전의 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제4657호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제24조제1항제1호에 따른 "사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물"로서 서울특별시조례 제4657호 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 전에 「도시 및 주거환경정비법」사실상 주거용 건축물의 분양대상(3)· 토지등소유(공유)자의 사실상 주거용 건축물의 경과규정 등
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」제36조제2항제3호에 따라 1주택 또는 1필지 토지를 여러 명이 소유하는 경우 여러 명의 분양대상자를 1인의 분양대상자로 본다고 규정하고 있고,· 「서울시 정비조례」부칙<제4167호,2003.12.30.> 제7조에 따라 1997.1.15. 이전 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990.4.21. 다가구주택제도 도입 이전 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택 포함)은 제24조제2항제3호 규정에 불구하고 다가구 주택으로 건축허가 받은 가구수에 한해 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다고 규정하고 있습니다.· 서울시 정비조례 규정을 충족할 경우 다가구 주택으로 건축허가 받은 가구수에 한해 가구별 각각 1인을 분양대상자 볼 수 있음을 안내하오니 보다 구체적인 사항은 관련자료(등기부 등본 및 건축물대장 등)를 준비하여 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 사실상 주거용 건축물 증빙자료 |
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주거정비과-267호(2020.01.06.)
· 「서울특별시 도시정비조례 부칙 제6899호, 2018.07.19.전부개정」제25조에 따라 사실상 주거용으로 사용되고있는 건축물의 기준 등 대상자 및 증빙자료?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례, (부칙 제6899호,2018.7.19.자)」제25조에 의거 서울특별시 조례 제4657호 서울특별시 정비조례 일부개정조례 시행 전에 종전의 「서울시 정비조례」(서울특별시 조례 제4657호로개정되기 전의 것을 말한다) 제24조제1항제1호에 따른 "사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물"로서 서울특별시조례 제4657호 서울특별시 정비조례 일부개정조례 시행 전에 「도시 및 주거환경정비법」(법률 제9047호로 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제4조제1항에 따른 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자와 그 외 지역에서 「같은 법」 제4조제3항에 따른 정비구역 지정 고시일부터 「같은 법」 제46조제1항에 따른 분양신청 기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자는 제36조제1항제1호의 개정규정에도 불구하고 종전의 「서울특별시 정비조례」(서울특별시조례 제4657호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른다고 규정하고 있습니다· 상기 규정에 따라 이 조례 개전 전 종전의 규정에 따른‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’을 소유한자로서 이 조례 시행 전에 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자와 그 외 지역에서 정비구역지정고시일로부터 분양신청기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하지 있지 아니한 분양신청자는종전 규정에 따라 분양대상자로서 분양신청 등 증빙자료에 대해서는 분양대상자를 최종 결정할 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 무허가주택의 분양 신청 |
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주거정비과-17045호(2023.11.08.)
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제36조제1항제1호에 관리처분계획기준일 현재 종전의 건축물 중주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물 포함)을 소유한 경우재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 규정하고 있으며,· 같은 조 제2항제5호에 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 여러명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보도록 규정하고 있고(다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90㎡이상인 자는 예외)· 같은 조 제3항제2호에 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리· 무허가주택의 분양 신청 여부
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제36조제1항제1호에 따르면 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함)을 소유한 자로 규정하고 있고,· 같은 조례 제34조제4항에 따르면 종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부(사업시행방식전환의 경우에는 환지예정지증명원)에 따르며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다. 다만, "특정무허가건축물(미사용승인건축물 포함)인 경우에는 구청장 또는 동장이 발행한 기존무허가건축물확인원이나 그 밖에 소유자임을 증명하는 자료를 기준으로 한다"고 규정하고 있습니다.· 또한 같은 조례 제38조제1항제1호 및 제2호에 따르면, 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양(권리가액이 2개 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따름)하되, 정관등으로 정하는 경우 권리가액이 많은 순서로 분양할수 있다고 규정하고 있습니다.· 따라서 귀하의 질의사항은 해당 정비구역 추진 현황, 조합의 정관으로 정한 사항, 토지 또는 건축물의 소유시기 및 현황 등을 통해 종합적으로 검토해야 할 사항이므로, 보다 더 구체적인 사항은 당해 건축물의 사실관계를 확인할 수 있는 객관적 자료를 구비하여 해당 정비사업 인허가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 항공측량된 무허가건축물 |
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주거정비과-1712호(2021.08.23.)
· 2009년 지정된 재개발구역에 1981년 12월 31일 이전 항공측량된 무허가 건축물에 대해 기존무허가건축물확인원은 존재하지 않으나, 기존무허가건축물로 인정받을 수 있는지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 [제 5080호, 2011.3.17. 시행] 제27조제1항에 따르면 관리처분계획기준일 현재 종전 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 경우 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 규정하고 있으며,· 같은 조례 제2조제1호에 “기존무허가건축물”이란가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85㎡ 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물마. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(건설교통부령 344호) 부칙 제5조에따른 무허가건축물 중 조합정관에서 정한 건축물로 규정하고 있습니다.· 질의에 따른 분양대상자는 상기규정에 해당하는지 사실관계를 확인하여 검토하여야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 기존무허가건축물 토지면적 합산 |
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주거정비과-5727호(2021.04.12.)
· 2010.7.15. 개정 전「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “종전 조례”)를 적용받는 재개발구역에서· D가 기존무허가건축물 및 해당 건물이 위치한 토지를 소유하다가 2006.9월 B에게 토지를 매도하고, C에게기존무허가건축물을 매도함· 같은 구역 조합원 A가 B로부터 토지를 매수한 경우 종전 토지 면적 합산이 가능한지?
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· 종전 조례 제27조제3항제2호에 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 2003년 12월 30일 이후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지는 같은 조 제1항 제2호의 종전 토지 총면적을 산정함에 포함하지 않는다고 규정하고 있습니다.· 상기 규정은 분양대상자로 인정되는 기존무허가건축물 소유자의 경우도 적용되는 사항임을 알려드리오니,보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 무허가 건축물의 기준 |
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주거정비과-3240호(2021.03.02.)
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(제4949호, 시행 2010.3.2.)」(이하‘조례’라 함) 제27조(주택재개발사업의 분양대상 등) 제1항제1호에서‘주택(기존무허가 건축물로서 사실상 주거용으로 사용되는 건축물 포함)’은건축물대장, 등기부대장, 실 사용현황 중 어떤 것이 기준인지?· 제27조제1항제2호에서‘분양신청자가 소유하는 종전토지 총면적이 건축조례 제29조제1호 규모 이상인 자’라고 되어 있는데, 이 조항은 지상에 건축물이 없는 나대지만 적용되는지, 지상에 비주거용건축물이 있는 토지도 적용되는 지?
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· 건축법 제38조에 따라 구청장은“건축법 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우, 건축법 제11조에 따른건축허가 대상 건축물(건축법 제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함)외 건축물 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우(건축물 증축·개축·재축·이전·대수선 및 용도변경에 의해 건축물 표시에 관한 사항이 변경된 경우 등 포함)”에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하고 지속적으로 정비하여야함에 따라, 주택 용도는 건축물대장을 기준으로 판단하는 것이 타당할 것이며,· 다만, 조례 제27조제1항제1호에서 주택재개발사업의 공동주택 분양대상자에 ‘기존무허가건축물로서 사실상주거용으로 사용되는 건축물을 포함’한다고 규정함에 따라 해당 여부는 거주사실 확인 및 무허가건물확인원 등 객관적으로 입증할 수 있는 근거자료를 기초로 면밀히 검토하여 판단할 사항인 바, 보다 자세한 사항은 관리처분계획의 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.· 제27조제1항제2호 기준은 나대지 또는 비주거용건축물이 있는 토지에 적용할 수 있는 규정임을 알려드리니,보다 자세한 사항은 관리처분계획의 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 무허가건축물 소유자 분양대상 시기 |
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주거정비과-7470호(2020.05.22.)
· 「도시 및 주거환경정비법」 제76조제1항제6호에서 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우 1주택만공급한다고 규정하고 있으며,· 같은 항 제7호 라목에서는 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위(종전 자산평가금액) 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 또한, 특정무허가건축물은 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제36조제1항제1호에 따라 관리처분계획기준일(분양신청기간의 종료일) 현재 주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합 정관등에서 정한 건축물일 경우 분양대상자가 되며, 이 외에도 분양대상자가 되기 위해서는 소유하고 있는 종전토지 총면적이 90㎡ 이상(제2호) 이거나, 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구 추산액 이상인자(다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액 합산 가능)(제3호) 이어야 합무허가건축물의 분양대상(2)· 2007.9.27. 제1종지구단위계획 및 정비구역 지정(안) 공람공고 된 재개발지역(2009.5.28. 구역지정)에서 무허가건축물 소유자의 분양대상 여부
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 ‘도시정비조례’)부칙 제7조(특정무허가건축물의 정의 및 재개발사업의 분양대상 등에 관한 적용례)에 따르면 제2조제1호 및 제36조제1항제1호의 개정규정은 서울특별시조례 제5102호(시행 2011.5.26.)서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 후 최초로 정비구역의 지정을 위한 주민공람을 하는 분부터 적용한다고 규정하고 있고,· 종전 도시정비조례(서울특별시 조례 제5102호로 개정되기 전의 것을 말함) 제27조제1항제1호에 관리처분계획기준일 현재 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을포함한다)을 소유한 자에 대하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 규정하고 있으며,· 같은 조례 제2조제1호에 ‘기존무허가건축물’에 해당하는 무허가건축물에 대하여 각 목으로 정하고 있습니다.· 재개발사업으로 건설되는 공동주택의 분양대상자는 사업시행자가 작성·제출한 관리처분계획서를 구청장이인가하여 확정되는 바, 보다 구체적인 사항은 관련자료를 구비하시어 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 미사용승인건축물 분양대상 |
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주거정비과-4247호(2020.03.12.)
· 2005년 12월 구역지정된 도시정비형 재개발사업 구역 내 미사용승인건축물에 대한 분양 대상 여부
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· 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 도시정비조례) 제36조(재개발사업의 분양대상 등)제1항에 재개발사업으로 건립되는 공동주택 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 제1호부터 제5호까지 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 보면서 제1호에 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자로 규정하고 있으며,· 도시정비조례 제34조(관리처분계획의 수립 기준)제4호에 ‘종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부에 따르며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다. 다만, 특정무허가건축물(미사용승인건축물을 포함한다)인 경우에는 구청장 또는 동장이 발행한 기존무허가건축물확인원이나 그 밖에 소유자임을 증명하는 자료를 기준으로 한다’고 명시하고 있으므로,· 분양대상 여부는 해당 건축물의 사용용도 및 소유자임을 증명하는 자료 등을 토대로 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 지상권자의 분양신청 |
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주거정비과-5631호(2022.12.08.)
· 종전토지에 지상권자 있을 경우, 지상권자와 토지등소유자가 같이 분양신청해야하는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 "시행령") 제63조제1항제3호에 따르면, 재개발사업 관리처분은 정비구역의 토지등소유자에게 분양하고, 이때 토지등소유자는 지상권자를 제외한다고 규정하고 있으며,· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제36조제1항제2호에 따르면, 시행령 제63제1항제3호에 따라 재개발사업 공동주택 분양대상자는 종전 토지 총면적이 90㎡ 이상 토지등소유자로 한다고 규정하고 있습니다.· 질의에 따른 분양대상자는 종전 토지 총면적 90㎡ 이상인 토지등소유자로서 시행령에 따라 지상권자는 제외하여야 할 것로 사료되오니, 더 자세한 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여주시기 바랍니다.
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