| 전환다세대 총면적 60㎡ 초과 시 |
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주거정비과-25414호(2022.07.11.)
· 「도시 및 주거환경정비법」제77조제1항에 따르면, 정비사업을 통하여 분양받을 건축물은 1필지 토지를 여러개 필지로 분할(제1호), 단독 또는 다세대 주택이 다세대주택으로 전환(제2호), 하나 대지에 동일인 소유의토지와 주택 등 건축물을 각각 분리(제3호), 나대지에 신축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대 및 공동주택을 건축하여 토지등소유자 수 증가(제4호) 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비구역 지정·고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는날(이하 ‘권리산정기준일’)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다고 규정하고 있습니다.· 금회 재개발 공모를 통해 선정된 후보지는 공모 공고일(2021.9.23.)을 권리산정기준일로 지정하였으며 이는· 2003.12.30. 조례 시행 이전 전환된 다세대주택에 대한 규정시 각각 분양대상기준과 전환다세대 주택전용 총면적이 60㎡초과시 종전 관련 규정은?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 ‘조례’) 부칙(제6899호, 2018.7.19.)제26조제2항에 따르면, 조례제4167호(2003.12.30.시행) 시행 전 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환, 구분등기 완료한 주택은제36조제2항제1호(단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우 여러명의분양신청자를 1명 분양대상자로 함)의 개정규정에도 불구하고, 전용면적 60㎡ 이하 주택을 공급하거나 정비구역 내 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택 주거전용 총면적이 60㎡ 초과하는 경우 종전 관련 조례의 규정에 따르도록 하고 있습니다.· 다만, 다세대전환주택을 공유지분 소유 경우에 주거전용 총면적에 포함시키지 아니하며 전용면적 85㎡ 이하주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여분이 있는 경우, 전용면적 60㎡ 이하 주택배정조합원의 상향요청시 권리가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 2003.12.30. 전에 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여 세대별 각각 분양대상자에 대한 규정으로 60㎡이하 주택 또는 임대주택을 공급하되, 전환다세대주택별 주거전용 총면적이60㎡초과 시 개정조례 시행전 관련 조례 규정에 따라 분양대상자를 판단하여야 하는 바, 전환된 다세대주택현황 등 관련 자료를 구비하시어 관리처분인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 다세대 전환 및 구분등기 시기 |
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주거정비과-8545호(2021.12.30.)
· ’10.7.15. 개정전「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(서울시 조례 제4949호, 이하 “종전 조례”)를 적용받는 재개발구역에서,· ’02.2.22. 단독 또는 다가구주택을 다세대로 전환하고, ’05.7.11. 구분등기를 완료한 경우 다세대주택 소유자는각각 분양대상자가 될 수 있는지?
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· 종전 조례 제27조제2항제1호에 단독 또는 다가구주택이 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보도록 하고 있고,· 부칙(’03.12.30.)제5조에 “제24조(종전 조례 “제27조”)제2항제1호 규정에 불구하고 이 조례 시행 전 단독 또는다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분 등기를 완료한 주택은 전용면적 60㎡이하 주택을 공급하거나정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택 주거전용총면적이 60㎡를 초과하는 경우 종전 관련조례의 규정에 의한다. 단, 하나의 다세대전환주택을 공유지분으로 소유하고 있는 경우 주거전용 총면적에 포함시키지 아니하며 전용면적 85㎡이하 주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여분이 있는 경우, 전용면적 60㎡이하 주택 배정조합원 상향요청이 있을 시 권리가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있다“고 규정하고 있습니다.· 준공 이후 단독 또는 다가구주택에서 전환된 다세대주택은 각 세대별 소유자가 상기 부칙에 따른 분양대상자가 되려면 ’03.12.30. 전에 다세대주택으로 전환 및 구분등기가 완료되어야 할 것으로 사료되오니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 다가구주택 분양기준 경과조치 적용시점 |
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주거정비과-2699호(2021.09.13.)
· 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 내 다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치와 관련, 재개발사업과 단독주택재건축사업은 [서울특별시조례 제4167호, 2003.12.30. 제정]와 [서울특별시조례 제4768호, 2009.04.22. 일부개정]중 어느 것을 적용하여야 하는지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 [서울특별시조례 제4167호, 2003.12.30. 제정] 부칙 제7조(다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치)에 따르면 “1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한다가구 주택은 제24조제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각1인을 분양대상자로 한다.”라고 규정하고,· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 [서울특별시조례 제4768호, 2009.04.22. 일부개정] 부칙 제4조제1항에 따르면 “1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택은 제24조의2제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.”라고 규정하고 있습니다. 또한, 서울시 도시정비조례 제24조는 주택재개발사업의 분양대상에 관하여 규정하고 있고, 제24조의2는 단독주택재건축사업의 분양대상에 관하여 규정하고 있습니다. 따라서, 재개발사업의 분양대상은 조례 제정(2003.12.30.)당시의 부칙을 적용하여야 하며, 단독주택재건축사업의 분양대상은 조례 개정(2009.04.22.)부칙에 따라 단서 조항에 해당하는 경우 적용여부를 판단해야할 사항임을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 다세대 전환주택의 85㎡ 이하 분양가격 초과시 |
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주거정비과-8446호(2021.05.31.)
· 단독 또는 다가구주택을 다세대로 전환한 주택으로, 60㎡ 이하 주택을 공급받을 대상임. 관리처분 이전에 1
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· 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」부칙 <제6899호, 2018.7.19.> 제26조제2항에 서울특별시조례 제4167호(시행 2003.12.30.)서울특별시도시 및 주거환경정비조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 제36조제2항제1호의 개정규정에도 불구하고 전용면적 60㎡이하의 주택을 공급하거나 정비구역 내 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용 총면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 종전 관련 조례의 규정에 따르도록 규정하고 있습니다. (다만, 하나의 다세대전환주택을 공유지분으로 소유하고 있는 경우에는 주거전용 총면적에 포함시키지 아니하며 전용면적 85㎡ 이하주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여분이 있는 경우, 전용면적 60㎡ 이하 주택 배정조합원의 상향요청이 있을 시에는 권리가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있음)· 상기 규정은 질의사항에 따른 권리가액이 분양주택 전용면적 85㎡ 이하 분양가격을 초과하는 경우에 대하여 별도 예외를 두고 있지 않음을 알려드리오니, 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 다세대주택 부부공동명의 |
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주거정비과-6786호(2021.04.29.)
· 다세대 전환주택을 부부공동명의인 경우 분양 문의
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제6899호(2018.07.19)」부칙 제26조 제2항에 따르면 서울특별시 조례제4167호((2003.12.30) 서울특별시 정비조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 제36조제2항제1호의 개정규정에도 불구하고 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나 정비구역 내 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용 총면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 종전 관련 조례의 규정에 따른다. 다만, 하나의 다세대전환주택을 공유지분으로 소유하고 있는경우에는 주거전용 총면적에 포함시키지 아니하며 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여분이 있는 경우, 전용면적 60㎡ 이하 주택 배정조합원의 상향요청이 있을 시에는 권리가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있다고 규정하고 있습니다.
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| 단독주택재건축 다가구주택 공유자 |
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주거정비과-2381호(2021.02.15.)
· 단독주택재건축구역에서 ’91년도에 준공된 다가구용 단독주택(지층, 1층, 2층)이 공유자 A,B,C로 지분 등기됨· 준공이후 인접 건축물 일부가 해당 대지 일부를 침범한 사실을 확인하여 침범한 건축물 소유자 D가 침범한대지(전체 대지의 3.9%)를 양수한 후 남은 대지를 A,B,C가 다가구주택 지분비율로 재조정함· 이 경우 다가구용 단독주택 지분소유자 A,B,C는 각각 분양대상자가 될 수 있는지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제37조제1항제1호에 관리처분계획기준일 현재 종전의 건축물 중주택 및 그 부속토지를 소유한 자는 단독주택재건축사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 규정하고있으며,· 제2항제3호에 1주택과 그 부속토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다고 규정하고 있으며,· 부칙<’09.4.22. 제4768호> 제4조제1항에 “1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를필한 사실상의 다가구주택을 포함)은 제24조의2제2항제3호(현행 제37조제2항제3호)의 개정규정에도 불구하고 다가구 주택으로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자”로 하며,· 같은 조 제2항에 “제1항 개정규정은 이 조례 시행 당시(’09.4.22.)최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용하며, 이미 사업시행인가를 받은 조합으로서 사업시행인가를 변경하고자 하는 경우에는 토지등소유자 전원의 동의를 받아야 한다”고 규정하고 있습니다.· 질의사항은 상기 규정에 해당여부를 검토하여 판단할 사항으로, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 다세대전환주택과 무허가건축물소유자 주택 분양 우선순위 |
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주거정비과-18905호(2020.12.22.)
· 도시정비조례 부칙<제6899호, 2018, 7, 19> 제28조(다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치) 제1항은 ‘1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제36조제2항제3호의 개정규정에도 불구하고 다가구주택으로 건축허가 받은 가구 수로 한정하여 가구별 각각1명을 분양대상자로 한다’고 규정하고 있습니다.· 「부동산등기법」 제48조(등기사항)제4항에 권리자가 2인 이상인 경우에는 권리자별 지분을 기록하여야 하고다세대/다가구주택의 분양대상(4)· 전환다세대 소유자인 A(60㎡ 이하 다세대 소유)가 60㎡ 초과(85㎡ 이하)하는 분양주택을 신청하였으나, 85㎡이하 주택이 부족한 상황임. 이 경우 특정무허가건축물 소유자로서 조합 정관으로 정하여진 조합원 B보다우선하여 분양 받을 수 있는지?
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· 도시정비조례 부칙 제26조제2항에 서울특별시조례 제4167호 서울특별시도시 및 주거환경정비조례 시행 전(2003.12.30.전)에 단독 또는 다가구주택을 60㎡ 이하의 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택(이하 “전환다세대”)에 대하여는 제36조제2항제1호의 개정규정에도 불구하고 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나 정비구역 내 임대주택을 공급할 수 있으며(60㎡ 초과 전환다세대는 종전 규정에 따름), 전용면적85㎡ 이하 주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여분이 있는 경우 전용면적 60㎡ 이하 주택 배정조합원의 상향요청이 있을 시에는 권리가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 60㎡ 이하 전환다세대를 소유한 분양신청자가 85㎡ 이하 주택으로 상향 요청하려는 경우 상기규정에 따라야 하며, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 지구단위계획구역 다세대 주택 전환 시 |
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주거정비과-19472호(2019.12.04.)
· 재개발추진 중인 지구단위계획구역에서 다가구주택을 다세대로 전환할 경우 세대별 각각 분양대상이 되는지
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “도시정비조례”)제36조제2항제1호에 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다고 규정하고있고, 도시정비조례 부칙 제27조(다세대주택으로 전환된 주택의 분양기준에 관한 경과조치)에 제36조제2항제1호 개정규정에도 불구하고 서울특별시조례 제4824호 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행(2009.7.30.)당시 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 1997년 1월 15일 전에 “가구별로” 지분 또는구분소유등기를 필한 다가구주택이 건축허가 받은 가구 수의 증가 없이 다세대주택으로 전환된 경우에는가구별 각각 1명을 분양대상자로 하여 적용한다고 규정하고 있으며,· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”) 제17조제2항에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획구역에 대하여 도시정비법 제9조제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정ㆍ고시(변경 결정ㆍ고시하는 경우를 포함한다)하는 경우 해당 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정ㆍ고시된 것으로 본다고 규정하고 있습니다.· 질의에 따른 분양대상 여부는 상기 규정에 대한 사항의 검토가 필요한 바, 지구단위계획 결정 내용 및 해당지역의 권리산정기준일 등 보다 구체적인 사항은 인가권자인 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 사실상 주거용 건축물 규정 적용 |
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주거정비과-4853호(2023.03.31.)
· 현재 정비계획을 수립 중인 구역(법정 입안 절차 전 단계)에서 사실상 주거로 사용되고 있는 건축물 대해「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하‘조례’) 제36조제1항제1호에 따른 분양대상자 여부 판단 시 조례 부칙(제6899호, 2018.7.19., 전부개정) 제7조와 제25조 중 어느 규정을 적용하여 분양대상자 여부를 판단해야 하는지?
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· 사실상 주거로 사용되고 있는 건축물의 분양대상 기준을 규정하고 있던 조항은 조례 제4657호의 제24조제1항제1호였다가 조례 제5102호의 제27조제1항제1호를 거쳐 조례 제6899호(전부개정)의 제36조제1항제1호로 계승되면서 개정되어 왔습니다.· 따라서 조례 제6899호의 부칙 제7조에서“제36조제1항제1호의 개정규정은 조례 제5102호 일부개정조례 시행후 최초로 정비구역의 지정을 위한 주민공람을 하는 분부터 적용한다.”고 규정하고 있는 바, 현재 정비계획을 수립 중인 구역(법정 입안 절차 전 단계)에서 사실상 주거로 사용되고 있는 건축물의 분양대상 여부를판단하는 규정은 제36조제1항제1호에 대한 적용례를 둔 부칙 제7조를 적용함이 타당할 것으로 사료됨을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 사실상 주거용 건축물 법인 매수 시 분양대상 |
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주거정비과-1059호(2022.01.13.)
· 2008.7.30. 이전부터 “사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”을 법인이 취득할 경우 분양대상 여부?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 [제4657호, 2008.7.30, 일부개정] 부칙 제2조(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치)에 따르면 이 조례 개정전 종전의 제24조제1항제1호에 따른 “사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”로서 이 조례 시행 전에 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자와이 외 지역에서 정비구역지정 고시일부터 분양신청기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고있지 아니한 분양신청자는 종전의 규정에 따르도록 규정하고 있으며,· 위 규정은 2008.7.30. 주택재개발사업 분양대상 중 사실상 주거용 건축물에 대한 분양자격 제한의 적용시점을 명확히 하며 향후 무단용도변경을 방지하고 무주택 서민을 보호하여 선의의 피해자를 구제함과 동시에부동산 투기요인을 차단하고자 개정된 사항입니다.· 따라서, 부칙에 따른 예외규정은 엄격히 해석되어 적용되어야 하는 바, 위 규정의 사실상 주거용 건축물은세대원 전원이 해당기간 동안 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자일 경우에만 적용할 수 있을 것으로,무주택 서민을 보호하려는 법 개정 취지상 중도에 법인이 매수하려는 경우에는 적용하기 어려울 것으로 판단됨을 알려드리오며, “사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”판단은 거주사실 확인 등 객관적으로 확인할 수 있는 근거자료를 기초로 사실관계를 면밀히 파악하여 결정할 사항이므로 구체적인 사항은 해당 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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