| 과소토지 공유지분 합산 시 분양대상 |
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주거정비과-7110호(2021.12.03.)
· 종전조례 적용구역으로 권리산정기준일 이전 2명이 각 50㎡씩 공유로 소유한 토지를 권리산정기준일 이후매수하여 90㎡이상 시 분양대상자인지?
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· 종전「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(제4949호, 2010.3.2.시행) 제27조제1항2호에 따르면 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유한 종전토지 총면적이 건축조례 규모(주거지역 90㎡ 등) 이상인 경우 분양대상자이고, 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 30㎡ 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되는 토지 제외)의 소유자는 사업시행인가고시일 이후부터 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 규정하고 있습니다.· 같은조 제2항제3호에 따르면 제1항에도 불구하고 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유한 경우 1인의 분양대상자로 본다고 규정하고 있습니다. (다만, 2003년 12월 30일 전부터 공유로 소유한 토지 지분면적이 주거지역 90㎡ 이상 자는 예외)· 같은조 제3항제3호에 따르면 1필지 토지를 2003년 12월 30일 이후 분할, 취득하거나 공유지분으로 취득한토지는 제1항2호의 종전 토지 총면적을 산정함에 있어 포함하지 않는다고 규정하고 있습니다.· 질의에 따른 분양대상자격은 상기 규정을 검토하여 판단하여야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 공유지분 추가매입으로 입주권 및 의결권 |
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주거정비과-6345호(2021.11.22.)
· 종전 조례(제4949호)가 적용되는 사업지로, 공유 토지지분 면적이 각각 건축조례 규모(90㎡)미만이고 추후추가 매입으로 조례 규모 이상이 되었을 경우, 각각에게 입주권과 의결권 주어지는지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(제4949호, 2010.3.2.시행) 제27조제1항제2호에 따르면, 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유한 종전토지 총면적이 건축조례 정한 90㎡이상인 경우 재개발사업의 공동주택 분양대상자로 규정하고 있으며,· 같은 조 제3항제3호에 따르면, 1필지 토지를 2003.12.30 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 토지는제1항제2호의 종전 토지 총면적을 산정함에 있어 포함하지 않는다고 규정하고 있습니다.· 그리고, 「도시 및 주거환경정비법」제39조에 정비사업 조합원은 토지등소유자로 하되 같은조 제1호~제3호의어느 하나에 해당할 때 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있습니다.· 질의에 따른 분양대상자격은 상기 규정을 검토하여 판단하여야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 협동주택 분양기준 및 주거세입자 임대주택 공급 자격 |
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주거정비과-7589호(2021.05.13.)
· 재개발구역에서 협동주택 소유자의 분양기준 및 주거세입자의 임대주택 공급 자격
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제36조제2항제3호에 1주택을 여러명이 소유하고 있는 경우 여러명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보도록 규정하고 있고,· 같은 조례 부칙 <제6899호, 2018.7.19.> 제31조에 제36조제2항제3호의 개정규정에도 불구하고 서울특별시조례제4768호 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행(2009.4.22.)당시 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 종전의 「서울특별시주택개량재개발사업시행조례」 제4조제2항에 따라 건축된 협동주택으로서 지분 또는 구분소유등기를 필한 세대는 사실상 구분된 가구 수로 한정하여 각각 1명을 분양대상자로하여 적용하도록 규정하고 있으며,· 같은 조례 제46조제1항제1호에 재개발사업의 임대주택 공급대상자에 대하여 해당 정비구역에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 영 제13조에 따른 정비구역의 지정을 위한 공람공고일(사업시행방식전환의 경우에는 전환을 위한 공람공고일을 말한다) 3개월 전(「국민기초생활 보장법」 제2조제2호에 따른 수급자는 사업시행계획인가 신청일 전)부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날(법 제81조제3항에 따라 건축물을 철거하는 경우 구청장의 허가를 받아 이주하는 날)까지 계속하여 거주하고 있는무주택세대주(다만, 신발생무허가건축물에 거주하는 세입자는 제외한다)로 규정하고 있습니다.· 협동주택 분양자격 및 임대주택 공급대상자 여부는 상기규정에 해당 여부를 검토하여 판단할 사항으로, 보다 구체적인 사항은 관련자료를 구비하시어 인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 토지 공유지분 합산 |
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주거정비과-4044호(2021.03.15.)
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· 종전 조례 제27조제1항제2호에 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지 총면적이90㎡이상인 자를 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 규정하고 있으며,· 같은 조 제3항제3호에 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지는 제1항제2호의 종전 토지의 총면적을 산정함에 있어 포함하지 않는다고 규정하고 있습니다.(권리산정기준일 전부터 공유로 소유하고 있는 토지를 소유 형태 및 규모의 변동 없이 권리산정기준일 이후 취득한 경우 종전토지 총면적에 합산가능).· 상기 규정은 건축물이 있는 토지 등에도 적용 가능할 것으로 사료되오니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 공유지분 합산 시기 질의 |
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주거정비과-18902호(2020.12.22.)
· 권리산정기준일 이전 공유지분으로 소유하고 있는 토지에 대하여 권리산정기준일 이후 취득한 경우 권리가액 합산이 가능한지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “도시정비조례”) 제2조제4호에 "권리가액"이란 관리처분계획기준일 현재 제36조제3항에 따라 산정된 종전 토지 등의 총 가액을 말한다고 규정하고 있고,· 도시정비조례 제36조제3항제3호에 따르면 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을산정함에 있어 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지는 포함하지 않는다고 규정하고 있습니다.· 다만, 권리산정기준일 전부터 공유지분으로 소유하고 있는 토지에 대하여 소유형태와 규모의 변경 없이 그대로 승계하였다면 종전 토지의 총면적에 산입할 수 있을 것으로, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 공유지분 합산 |
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주거정비과-4121호(2021.03.16.)
· 2010.7.15. 도시정비조례 개정 전(이하‘구 조례’) 조례를 적용받는 개발 지역에서 2003.12.30. 전부터 공유지분으로 토지를 소유하고 있는 자가 2003.12.30. 이전 부터 공유지분인 토지 또는 2003.12.30. 전에 분할된 토지를 취득한 경우 종전 토지 총면적에 합산할 수 있는지?
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· 구 조례 제27조제1항제2호에 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이90㎡ 이상인 자를 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 규정하고 있으며,· 같은 조 제3항제3호에 1필지의 토지를 2003년 12월 30일 이후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지는제1항제2호의 종전 토지의 총면적을 산정함에 있어 포함하지 않는다고 규정하고 있습니다(다만, 2003년 12월30일 전부터 공유로 소유하고 있는 토지를 소유 형태 및 규모의 변동 없이 2003년 12월 30일 이후 취득한경우 종전토지 총면적에 합산이 가능함). 종전 토지 총면적은 상기 규정에 적합하게 산정되어야 할 것으로,보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 근린생활시설 각각 분리 토지소유자 분양대상 |
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주거정비과-18232호(2020.12.09.)
· 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 건축물을 건축물 준공이후 토지와 근린생활시설로 각각 분리하여 소유한 경우 토지소유자 분양권 지급가능여부 (종전 조례 적용구역)
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· 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 부칙 제29조제2항에 ‘서울특별시조례 제5007호 서울특별시 도시 및주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전의 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 “종전 도시정비조례”) 제27조 및 제28조에 따른다’고 규정하고 있으며,· 종전 도시정비조례 제27조1항제2호에서 ‘주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 제29조제1호(90㎡)의 규모이상인자’로 규정하고 있으며, 같은조 제2항5호에 따르면 ‘제1항에도 불구하고 하나의 대지범위 안에 속하는동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.’고 규정하고 있는바, 질의하신 사항은 상기 규정에 적합하여야 할 것으로보다 구체적인 사항은 인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 30㎡ 이상 토지 공유자 분양 |
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주거정비과-15319호(2020.10.19.)
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제34조제4호에 따르면 정비사업의 관리처분계획 수립 시 종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부(사업시행방식전환의 경우에는 환지예정지증명원)에 따르며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 하도록 규정하고 있으며,· 같은 조례 제36조제3항제2호에 따르면 토지의 총면적 및 권리가액을 산정함에 있어 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한토지는 포함하지 않는다고 규정하고 있음을 알려드리오니,· 질의에 따른 지분 토지 합산 여부는 권리산정기준일 등을 확인 후 판단할 사항인 바, 보다 구체적인 사항은관련 자료를 구비하시어 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝.수인이 공유하는 경우의 분양대상(5)· 2010.7.15. 개정전 조례를 적용받는 재개발구역에서 2003.12.30.전 분할된 30㎡ 이상 토지를 A, B가 공유(상속)하는 경우 1주택을 분양 받을 수 있는지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(제5007호 2010.7.15. 개정전) 제27조제1항제1호 단서에 2003.12.30.전 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 30㎡ 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되는 토지 제외)의 소유자는 법 제28조에 따른 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다) 전원이 주택을 소유하지 아니한 경우 분양대상자로 한다고 규정하고 있고,· 같은 조 제2항제3호에 따르면 제1항에도 불구하고 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하는 경우 수인의분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다고 규정하고 있습니다.· 상기 규정의 토지 및 무주택세대주 요건을 충족하는 경우 질의에 따른 분양대상이 될 수 있을 것으로 사료되나, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 권리산정기준일 이후 공유 취득자 분양대상 |
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주거정비과-9702호(2020.07.02.)
· 정비구역(면적:140㎡)내 권리산정기준일 이후 일부(공유)의 토지(40㎡)를 매입한 자가 추가로 토지를 구입하여 90㎡을 충족할 경우 분양 대상 여부
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· 『서울특별시 도시 및 도시환경정비조례』제36조 제1항에 의거 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인자로 규정하고 있으며, 같은 조례 같은 조 제3항에는 제1항제2호의 종전 토지의 총면적및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로취득한 토지는 포함하지 않는다고 규정하고 있으므로, 권리산정기준일 이후 1필지의 토지를 공유(40㎡)로 취득하고 추가 매입하여 90㎡를 충족하더라도 상기 규정에 따라 분양대상자로 볼 수 없음을 안내하오니, 보다구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.· 아울러, ‘권리산정기준일’이란 같은 조례 제2조제11호에 따라 법 제77조에 따른 건축물의 분양받을 권리를 산정하기 위한 기준일로서 「도시 및 주거환경정비법」 제16조(정비구역 지정)제2항에 따른 고시가 있은 날 또는 시장이 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날을 말한다고규정하고 있음을 안내하오니 참고하시기 바랍니다.
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| 전환다세대주택의 분양 가능 여부 |
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주거정비과-16735호(2023.11.02.)
· 전환 다세대 60㎡ 미만 지분 소유자의 타 타입 평형 분양 가능 여부 등
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」<제6899호, 2018.7.19.> 부칙 제26조제2항에 따르면 서울특별시조례제4167호(2003.12.30) 시행 전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급하거나 정비구역 내 임대주택을 공급할 수 있으며, 다세대주택의 주거전용 총면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 종전 관련 조례의 규정에 따른다고 하며, 다만 하나의다세대전환주택을 공유지분으로 소유하고 있는 경우에는 주거전용 총면적에 포함시키지 아니하며 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양신청 조합원에게 배정하고 잔여분이 있는 경우, 전용면적 60㎡ 이하 주택 배정조합원의 상향요청이 있을 시에는 권리가액 다액 순으로 추가 배정할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 따라서 전환 다세대 주택의 분양은 상기 규정에 적합하여야 할 것으로 사료되나, 추진 현황 및 소유 형태에따른 종합적 검토가 필요한 사항이므로 사실 관계를 확인할 수 있는 객관적 자료를 첨부하시어 해당 사업의 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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