| 임대주택 공급 시 무주택 시기 기준 |
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주거정비과-14865호(2019.09.11.)
· 분양대상자가 분양신청을 포기했을 때 무주택 시기는
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· 분양대상 토지등소유자가 분양신청을 포기하고 임대주택을 공급받고자 하는 경우그 요건을「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」(이하 “도시정비조례”) 제46조제1항제2호에 해당 정비구역의 주택을 공급받을 자격을 가진 분양대상 토지등소유자로서 분양신청을 포기한 자(철거되는 주택 이외의 다른 주택을 소유하지 않은 자로 한정한다)로 규정하고 있는 바,· 분양대상 토지등소유자가 분양신청을 포기하고 임대주택을 희망할 경우 철거되는 주택이외의 다른 주택을소유하고 있지 않아야 하며, 분양신청을 포기하고 임대주택 공급을 신청하는 날부터 공급받는 때까지 계속하여 무주택자이어야 할 것임을 알려드리오니, 보다 구체적인 사항은 사업시행계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 1인 토지등소유자 도시정비형 재개발사업 보류지 설치 가능여부 |
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주거정비과-5146호(2023.04.05.)
· 『서울특별시 도시 및 주거환경정비조례』제44조제1항에 따르면, 사업시행자는 제38조에 따라 주택 등을 공급하는 경우 분양대상자의 누락·착오 및 소송 등에 대비하기 위하여 법 제79조제4항에 따른 보류지를 제1호부터 제2호까지의 기준에 따라 확보하여야 한다고 규정하고 있으며, 제2항에는 제1항에 따른 보류지는 제1호부터 제3호까지의 기준에 따라 처분하여야 한다고 정하고 있으며, 이에 따라 제2항 제3호에는 제1호에 따라보류지를 처분한 후 잔여분이 있는 경우에는 제40조(일반분양)에 따라 분양하여야 한다고 규정하고 있습니다.· 투기과열지구의 보류지의 분양 받은(일반분양) 자는「주택공급에 관한 규칙」제59조에 따라 주택의 공급계약한 자로 소유권 등기이전에 매매할 경우 『주택공급에 관한 규칙』을 준용하여야 할 것으로 확인되므로 보다구체적인 문의사항은 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝.7 - 3 보류지· 1인 토지등소유자 방식의 도시정비형 재개발사업 추진시 보류지 설치가능한지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제72조제1항에 따르면 사업시행자는 사업시행계획인가 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자 선정시 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 분양대상자별 분담금추산액,분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고, 분양신청자격 및 방법 등을 해당지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 하나, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니한다고 규정하고있으며,· 같은 법 제79조제4항에서는 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물 포함)로 정하거나 조합원 또는토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다고 규정하고 있고,· 또한, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제44조제1항에 따르면 사업시행자는 재개발사업으로 주택등을 공급하는 경우 분양대상자의 누락·착오 및 소송 등에 대비하기 위하여 법 제79조제4항에 따른 보류지를 각 호의 기준에 따라 확보하여야 한다고 규정하고 있습니다.· 따라서 상기 규정에 따르면 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업은 보류지를 정하는 목적에 부합하지않은 것으로 사료되오니, 보다 더 구체적인 사항은 당해 정비사업 인허가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 보류지 처분 방법 |
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주거정비과-19474호(2019.12.04.)
· 재개발사업의 보류지 처분 방법 등
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· 『서울특별시 도시 및 주거환경정비조례』(이하 ‘도시정비조례’) 제44조제1항에 따르면, 사업시행자는 제38조에 따라 주택 등을 공급하는 경우 분양대상자의 누락·착오 및 소송 등에 대비하기 위하여 법 제79조제4항에 따른 보류지를 제1호부터 제2호까지의 기준에 따라 확보하여야 한다고 규정하고 있고, 제2항에는 제1항에 따른 보류지는 제1호부터 제3호까지의 기준에 따라 처분하여야 한다고 정하고 있으며, 이에 따라 제2항제3호에는 제1호에 따라 보류지를 처분한 후 잔여분이 있는 경우에는 제40조(일반분양)에 따라 분양하여야한다고 규정하고 있습니다.· 서울특별시 도시정비조례 제40조에 의거 「도시 및 주거환경정비법」 제79조제2항에 따라 토지등소유자에게공급하는 주택과 제44조에 따른 처분 보류지를 제외한 대지 및 건축물(이하 "체비시설"이라 한다)은 법 제79조제4항에 따라 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있으며 분양기준은 제1호부터 제3호에따른다고 규정하고 있으므로, 보다 구체적인 문의 사항은 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 창고시설의 부대복리시설 여부 |
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주거정비과-24750호(2022.06.28.)
· 재건축사업 추진구역에서 상가 등 부대·복리시설의 공급 순위 내용 중 종전 건축물용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 비슷한 시설이라고 되어있는데, 창고시설(사업자등록증에 도·소매업, 사무용가구무역)을 근린생활시설과 '비슷한 시설'로 볼 수 있는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제76제1항제1호에 따르면 종전의 토지 또는 건축물 면적·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제63조제2항제2호에 따르면 재건축사업의 경우 부대시설·복리시설(부속토지 포함)의 소유자에게는 부대시설·복리시설을 공급한다고 규정하고 있고, 같은항 후단에는조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다고 단서조항을 두고 있습니다.· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제38조제2항 상가 등 부대·복리시설 기준 [종전 건축물의 용도가분양건축물 용도와 동일하거나 비슷한 시설이며 사업자등록을 하고 영업을 하는 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자(제1호) 등 제1순위~제6순위]은 주거환경개선사업과 재개발사업으로 조성되는 부대·복리시설의 순위별 공급을 규정한 사항입니다.· 따라서, 질의하신 재건축사업의 상가 등 부대·복리시설 공급기준 등은 관계 법령 및 당해 조합 정관 등에서정하는 바에 따라야 할 것으로 사료되며, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 상가분양 대상 권리가액 산정 |
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주거정비과-23137호(2022.05.23.)
· 추가 분양 상가’공급을 위한‘공동주택 분양가격 제외 가액’산정시, 기 지급받은 환급금도 포함하는지, 아니면기 지급한 환급금은 제외하는지?
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· 조례 제38조제2항에서 주거환경개선사업 및 재개발사업으로 조성되는 상가 등 부대·복리시설의 공급기준을 규정하고 있으며, 제1호에 따라 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 비슷한 시설이며사업자등록(인가ㆍ허가 또는 신고 등을 포함)을 하고 영업을 하는 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자는제1순위로 상가를 공급하게 되어 있습니다.· 분양신청에 관해서는「도시 및 주거환경정비법」(이하‘도시정비법’) 제72조에 따라 (제2항) 분양신청기간은 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내로 하며, 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있고, (제3항) 대지 또는건축물을 분양받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 합니다.· 또한, (제4항) 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다고 규정하고 있는 바, 우선 상기 규정 및 기 인가된 관리처분계획 내용 검토가 선행되어야 하며, 이 외 사업추진 단계, 환급금 우선 지급 경위 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 단독주택재건축사업 상가 분양 |
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주거정비과-22894호(2022.05.18.)
· ‘12.8.2. 이전에 정비기본계획이 수립된 단독주택재건축사업에 대하여 구역 내 상가소유자의 부대·복리시설분양 가능여부?
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· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 (대통령령 제24007호, 2012.7.31.개정) 부칙 제6조제1항에 따르면 이 영 시행 당시 정비기본계획이 수립된 경우 정비계획의 수립에 대해서는 제52조제2항제1호 및 별표 1 제3호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따르도록 정하고 있고,· 종전 규정인「도시 및 주거환경정비법 시행령」(대통령령 제23718호, 2012.4.10.개정) 제52조제2항제1호 단서규정에 따르면 단독주택재건축사업의 경우에는 주택재개발사업에 준하여 제1항 각호를 적용토록 규정하고 있으며, 이에 따라, 종전 조례인 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(서울특별시조례 제5348호, 2012.7.30.개정) 제27조 및 제28조에서 각각 주택재개발사업 및 단독주택재건축사업의 공동주택 분양대상자에 관하여규정하고 있고, 제30조제2항에서 주택재개발사업의 부대·복리시설의 공급 기준에 관하여 규정하고 있으나,단독주택재건축사업의 부대·복리시설 공급 기준에 관하여는 규정하고 있지 않습니다.· 따라서, 상가소유자의 부대·복리시설 분양방법에 관하여는 관계 법령 및 당해 조합 정관 등에서 정하는 바에 따라야 할 것으로 판단됨을 알려드리니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 조례 개정전 사업자등록 필한 건축물 소유자 의미 |
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주거정비과-3359호(2022.02.25.)
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제38조제2항제1호에 따르면, 재개발사업으로 조성되는 상가 등 부대·복리시설은 관리처분계획기준 종전 건축물 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 비슷한 시설이며 사업자등록을 하고 영업을 하는 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자에게 1순위로 공급한다고 규정하고 있습니다.· 상기 규정에 건축물 용도와 ‘비슷한 시설’에 대하여 구체적으로 규정된 바는 없으나, 건축물 용도는「건축법」제19조제4항 용도변경 시설군에 따라 같은 시설군 내에서 종전 건축물 대장, 현황 등을 통해 종합적으로 판단하여 결정해야 할 것으로 사료되오니, 더 자세한 사항은 관리처분인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝.7 - 2 상가 등 부대복리시설 공급· 조례 개정전 부대·복리시설 공급순위 기준에서 ‘사업자등록을 필한 건축물의 소유자’의 의미는?
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· 종전 규정「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」제30조제2항제1호에 따르면, 주택재개발 사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설은 관리처분계획기준일 현재, 종전 건축물 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인자에게 1순위로 공급한다고 규정하고 있으며,· 2018.7.19.시행된「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(제6899호)에서는 종전 규정의 해당부분을 ‘사업자등록을 필한 건축물의 소유자’에서 ‘사업자등록을 하고 영업을 하는 건축물의 소유자’로 개정하였습니다.· 이와 관련하여 우리시는 종전 규정 적용시에도 해당 부분에 대해 재개발구역 내 기존 상가 등에서 영업활동을 하고 있는 건축물소유자를 보호하기 위한 것임을 회신하고 있는 바, 조례 개정이유는 사업자등록을 하고 영업을 하는 자로 명확히 한 것으로 사료되며, 조례 개정전 기 질의회신 사례를 첨부하오니 이를 참고하시기 바라며, 더 자세한 사항은 관리처분인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 임대사업자 상가분양순위 |
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주거정비과-4450호(2021.10.18.)
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하‘조례’)가 전부개정 (제6899호, 시행 2018.7.19.)되면서 종전 조례 제30조제2항제1호에서‘사업자등록을 필한’이 ‘사업자 등록을 하고 영업을 하는’으로 개정된 사유?· 전부 개정된 조례 제38조제2항제1호의 상가 등 부대·복리시설 1순위 공급 기준에 임대사업자등록증도 인정가능한지?
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· ‘사업자등록을 하고 영업을 하는’으로 개정한 사유는 상가 등 부대·복리시설의 1순위 공급대상 기준을 명확히 하고자 한 것입니다. 조례 제38조제2항제1호에서의 상가 등 부대·복리시설 공급 1순위 규정은 기존 상가등에서 영업행위를 하고 있는 건축물 소유자를 보호하기 위한 것이며,· 1순위는 종전 건축물 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 비슷한 시설이면서 사업자등록을 하고 영업을하는 건축물 소유자이어야 함을 고려할 때, 임대사업자등록증만을 갖고 있다고 해당 건축물 소유자가 기존상가 등에서 영업행위를 하고 있는 것으로 판단하기 어려울 것으로 사료됨을 알려드리니, 1순위 해당 여부는상기 내용과 건축물 용도, 임대사업자 등록 경위, 사용현황 등을 종합적으로 판단, 귀 구에서 적의 처리하시기 바랍니다.
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| 투기과열지구 재당첨 제한 여부 |
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주거정비과-19660호(2023.12.21.)
· 「도시 및 주거환경정비법」(이하‘법’) 제72조제6항에서 같은 조 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호(조합원 분양분) 또는1. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업구역에소재한 토지 또는1. 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 제48조제1항제3호가목(조합원 분양분)의 분양1. 대상자로 선정된 경우2. 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 이 법 시행 후 투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라2. 제48조제1항 제3호나목(일반 분양분)의 분양대상자로 선정된 경우· 투기과열지구에서 분양을 받았을 경우 다른 투기과열지구의 상속받은 주택의 재당첨 제한 여부
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· 「도시 및 주거환경정비법」제72조제6항에 따르면 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 제74조제1항제2호(조합원 분양분) 또는 제1항제4호가목(일반 분양분)의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말함)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없고, 다만 상속, 결혼, 이혼으로 조합원자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 상기 단서 규정에 의거 상속으로 해당 물건에 대한 조합원 자격을 취득할 경우에는 분양신청이 가능 할 것으로 사료되오나, 해당 구역의 사업 추진 현황, 해당 물건의 소유 현황 등에 따른 종합적 검토가 필요한 사항으로서 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 5년 재당첨 제한 세대 의미 |
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주거정비과-23138호(2022.05.23.)
· 「도시 및 주거환경정비법」(이하‘도시정비법’) 제72조제6항에 따른 5년 재당첨 제한 대상은 (일반/조합원) 분양대상자와 그 세대에 속한 자인 바,‘세대’의 범위(의미)는?
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· 도시정비법 제72조제6항에 따르면, 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 같은 법 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호(조합원 분양분) 또는 제1항제4호가목(일반 분양분)의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다고 규정하고있습니다.· 여기서‘세대’라 함은「주택공급에 관한 규칙」제2조제2의3 각 목(가목~마목)의 사람으로 구성된 집단(주택공급신청자가 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 경우는 제외)을 의미함을 알려드립니다.
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