| 재건축사업의 단독 및 공유자의 주택 공급 |
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주거정비과-14504호(2019.09.04.)
· 재건축사업의 단독 조합원과 같은 구역에서 그 수인(공유1/3 3인 공동소유)을 대표하는 1인을 조합원이 공존하는 경우 관리처분계획의 주택 공급은?
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· 『도시 및 주거환경정비법』시행령 제63조제2항에 따르면 재건축사업의 경우 법 제74조 제4항에 따른 관리처분은 제1호부터 제1호까지의 방법에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다고 규정하고 있습니다.· 『서울특별시 도시 및 주거환경정비조례』제34조 제3호에 따라 종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물 대장을 기준으로 하고, 종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부에 따른다고 규정하고 있습니다.· 관리처분계획의 주택 공급은 정비구역의 건축계획, 관련 공부, 조합정관 및 분양신청 결과 등을 검토하여최종결정할 사항으로 보다 구체적인 내용은 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의 바랍니다.
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| 토지등소유자방식 현금청산대상자 지위 상실 |
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주거정비과-17502호(2023.11.16.)
· 「도시 및 주거환경정비법」(이하‘도시정비법’) 제39조제1항에 따라 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보며, 도시정비법 시행규칙 제8조제2항제1호에 따라 조합설립인가 신청 시 대표자의 선임 동의서를 제출하여야 하고 대표자로 선임된 자(이하‘대표조합원’)가 총회 의결권, 분양신청권 등 권리와 의무를 행사하게 됩니다.· 또한, 도시정비법 제76조제1항제6호에서 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택 공급 원칙을 규정하면서, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하‘조례’) 제36조에서는 일부 예외(소유 토지면적 90㎡ 이상인 자, 소유 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구 추산액 이· 토지등소유자 방식의 재개발사업에서 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자는 토지등소유자로서의 지위(총회 의결권 행사 등)가 언제 상실되는지?
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· 법제처 유사 법령해석 사례(15-0669)에서 사실상 분양신청 절차 이후부터는 분양신청을 한 조합원들만을 대상으로 하여 절차가 진행되게 되고, 분양신청을 하지 않은 조합원은 재개발사업 절차에서 제외된다고 봄이타당하다고 해석하고 있으며,· 토지등의 소유권이 조합에 이전되기 전까지 계속 조합원으로서의 지위를 유지하게 된다고 해석하게 된다면,분양신청을 하지 않음으로써 더 이상 해당 재개발사업과 이해관계가 없는 자가 재개발사업의 핵심 계획인관리처분계획의 수립에 관한 사항에 대한 총회의 의결에 조합원으로서 참여할 수 있게 되는 불합리한 결과를 가져오게 되는 점 등도 해석할 때 고려해야 한다고 하는 점 등을 종합해 보면,· 분양신청을 하지 않은 조합원은 분양신청기간의 종료일 다음날을 기준으로 조합원으로서의 의결권 등의 지위(권한)가 상실된다고 봄이 타당할 것으로 사료되며, 토지등소유자 방식에서도 이와 동일하게 해석해야 할것으로 사료됨을 알려드립니다.
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| 권리산정기준일 이후 현금청산 대상 여부 |
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주거정비과-575호(2022.01.07.)
· 「도시 및 주거환경정비법」 제73조제1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제60조제1항에 따라 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 ①분양신청을 하지 아니한 자, ②분양신청기간종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자, ④제74조에 따라인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한협의를 하여야 하며,· 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하며, 손실보상액의 산정을 위한 감정평가업자 선정은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조제1항에 따르7 - 5 현금청산· 권리산정기준일 이후 단독주택 철거 후 다세대 주택 신축 시 소유자가 늘어나지 않는 경우, 현금청산 대상여부?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제77조제1항제4호에 따르면 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우, 권리산정기준일의 다음날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다고 규정하고 있으며,· 질의와 같이 권리산정기준일 이후 단독주택 철거 후 다세대주택 신축하는 경우에는 상기 규정에 따라 건축물을 분양받을 권리를 산정하게 됨을 알려드리니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 분양철회한 현금청산대상자 |
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주거정비과-3425호(2020.02.27.)
· 분양신청 철회자로 현금청산대상자가 조합원분양(평형)변경신청 공고 기간 내에 분양신청 여부와 조합원지위 및 조합임원 입후보 신청자격 여부
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· 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항제2호에 의거 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터90일 이내에 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다고 규정하고 있습니다.· 같은법 제72조제4항에 따라 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조 제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다고 규정하고 있고, 제5항에서는 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조 제1항 제1호(분양신청을 하지 아니한 자)및 제2호(분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자)에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다고규정하고 있습니다.· 상기 규정에 적합할 경우 분양신청을 다시 하게 할 수 있는 것으로 보이나, 조합임원 입후보 자격 공고(안),조합의 정관, 총회의결 등을 확인하여 최종결정할 사항으로 보다 구체적인 사항은 관리처분계획(조합설립)인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 실거주 세입자의 재개발 임대주택 공급 대상 |
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주거정비과-14779호(2023.09.27.)
· 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 거주하고 있는 무주택 세대주인 세입자가 사업시행계획인가로 인하여 이주할 때까지 실거주했으나, 세대별 주민등록표 기준으로 잠시 타 지역으로 전출갔다 다시 전입해 온 경우 임대주택 공급이 가능한지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하‘도시정비법’) 제79조제6항 및 같은 법 시행령 제69조제1항에서 임대주택을건설하는 경우의 임차인의 자격·선정방법·임대보증금·임대료 등 임대조건에 관한 기준 및 무주택 세대주에게 우선 분양전환하도록 하는 기준 등에 관하여는 별표 3에 규정된 범위에서 시장·군수등의 승인을 받아사업시행자 및 법 제23조제1항제2호에 따라 대지를 공급받아 주택을 건설하는 자가 따로 정할 수 있다고 규정하고 있으며, 별표 3 제2호가목1)에서 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 해당 재개발사업을위한 정비구역 또는 다른 재개발사업을 위한 정비구역에 거주하는 세입자로서 입주를 희망하는 자에게 공급하도록 규정하고 있습니다.· 또한, 유사 판례(서울행정법원 2016구합1110 세입자 주거이전비 및 임대주택공급)에서 재개발사업에서 임대주택을 공급하도록 하는 것은 당시 재개발구역에 정당하게 실제 거주하는 사람의 주거권 및 재산권을 보호하기 위한 제도이므로 실제 거주 여부와 관련하여 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제35조제1항제1호에서 규정하고 있는 세대별 주민등록표가 하나의 기준이 될 수는 있을 것이나, 그것만으로 판단해서는 안되고 다른 자료들을 종합하여 실제 거주 여부를 판단하는 것이 해당 규정의 취지에 부합하다고 판시하였습니다. 반면, 주민등록표 기준의 전출·전입이 위장 전입 등 부당한 사유인 경우에는 세입자의 주거안정을 위한 임대주택 공급 혜택과 관련하여 보호 가치가 있는 지에 대한 검토도 필요하다고 판단되는 바, 임차인의자격·선정방법 등을 최종 승인하는 귀 구에서 상기 규정의 취지, 유사 판례 및 해당 정비구역의 임대주택확보 현황, 세입자 현황, 실거주를 증빙하는 자료, 주민등록표상 전출·전입 사유 및 부당 여부 등을 종합적으로 검토하시기 바라며, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 근린생활시설 세입자 임대주택 공급대상 |
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주거정비과-110호(2022.08.23.)
· 근린생활시설 건물에 거주하고 있는 세입자도 재개발사업 임대주택 공급대상자인지?
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· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제69조제2항제1호에 따르면 임대주택 건설시 임차인 자격은 무주택 기간,해당 정비사업 위치한 지역에 거주기간이 각각 1년 이상 범위에서 정하여야 하며, 다만, 시·도지사가 임대주택을 인수한 경우 거주지역, 거주기간 등 임차인 자격을 별도로 정할 수 있다고 규정하고 있으며,· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 (이하 “조례”) 제46조제1항제1호에는 재개발사업 임대주택 공급대상자에 대하여 해당 정비구역에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 정비구역지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 사업시행계획인가로 인해 이주하는 날까지 계속 거주하는 무주택세대주(세대주 포함, 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주)로 규정하고 있습니다.· 상기 규정은 재개발구역내 주택 세입자로 거주하다가 재개발사업으로 인해 생활터전을 잃게 되는 무주택서민을 위한 것으로 보이며 주택이 아닌 건축물 세입자는 임대주택 공급대상에 해당하지 않을 것으로 사료되오니, 더 구체적인 사항은 사업시행계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 외국인 임대주택 대상 |
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주거정비과-10356호(2021.07.05.)
· 외국인 세입자가 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “도시정비조례”) 제46조제1항제1호 기준에충족할 경우 재개발임대주택 공급대상자에 해당하는지 여부
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· 도시정비조례 제46조제1항제1호에 주택재개발사업의 임대주택 공급대상자로 “세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3월 전부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주”를 규정하고 있으며,· 「주민등록법」 제6조에 따라 외국인은 주민등록의 대상에서 제외로 하고 있는 바, 외국인 세입자의 경우 도시정비조례 제46조제1항의 임대주택 공급요건을 충족한다고 보기 어려울 것으로 사료되며, 보다 구체적인사항은 사업시행계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 세대원의 무주택 여부 조회 |
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주거정비과-7074호(2021.05.04.)
· 사업시행인가 시 임대주택 공급대상자로 확정된 부부 A, B가 직장문제로 세대분리된 경우 무주택여부 검토시 A,B를 모두 전산조회 하여야 하는지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제46조제1항제1호에 해당 정비구역에 거주하는 세입자로서 세대별주민등록표에 등재된 날을 기준으로 영 제13조에 따른 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주 및 해당 정비구역에 거주하는 토지등소유자로서 최소분양주택가액의 4분의 1보다 권리가액이 적은 자 중 해당 정비사업으로 인해무주택자가 되는 세대주를 임대주택 공급대상자로 규정하고 있으며,· 같은 조례 제2조제7호에 "무주택세대주"란 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에등재되어 있지 않은 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주를 말한다고 규정하고 있습니다.· 질의사항은 상기 규정에 따라 주민등록표상 등재되어 있지 않은 세대주의 배우자의 무주택 여부도 검토하여야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 임대주택 공급대상자의 사망 |
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주거정비과-6267호(2020.04.22.)
· 재개발 임대주택 입주 예정자가 입주전 사망한 경우 사망자와 같이 거주해온 배우자(현재 세대주)에게 임대주택 공급이 가능한지?· 단독세대 임대주택 입주예정자가 사망한 경우 당해구역 다른 세대의 세대원에게 임대주택 자격을 양도할수 있는지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제46조제2항제1호에 의한 공급대상자 판단기준은 “정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전부터 임대주택 입주시까지 세대별 주민등록표에 부부 또는 직게 존·비속으로 이루어진 세대”라고 규정하고 있으므로 현재 세대주인 배우자가 공급대상요건을 만족하는 경우 임대주택 공급은 가능하며, 사망한 단독세대 임대주택 입주예정자의 임대주택에 대하여 정비구역 내 다른 세대의세대원에게 임대주택 공급(양도)은 불가할 것으로 사료되오니, 보다 구체적인 사항은 사업시행계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 임대주택 공급대상 세대주 30세 이상 기준일 |
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주거정비과-15969호(2019.10.02.)
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 도시정비조례) 제46조제2항제3호, 제4호 조항의 “세대주가30세 이상”의 기준일은?
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· 도시정비조례 제46조(재개발사업의 임대주택 공급대상자 등)제2항에 임대주택 공급대상자 세대의 판단기준을 명시하면서 제1호에 ‘정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전부터 임대주택 입주 시까지 세대별 주민등록표에 부부 또는 직계 존·비속으로 이루어진 세대. 이 경우 이혼모가 직계 존·비속이었던 사람과 동거하고 있는 세대를 포함한다’,· 제4호에 ‘재개발구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전부터 이주 시까지 세대별 주민등록표상에 배우자및 직계 존·비속인 세대원이 없는 세대인 경우에는 세대주가 30세 이상이거나 「소득세법」 제4조에 따른 소득이 있는 자이어야 한다’라고 규정하고 있습니다.· 위 규정에서 세대별 주민등록표에 등재 시작 기준일을 ‘정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전’으로정하고 있는 바, “세대주가 30세 이상”의 기준일은 ‘정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전’으로 보는것이 타당할 것으로 판단됨을 알려드립니다.
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