| 재건축사업 권리가액 산정 방법 |
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주거정비과-13235호(2019.08.13.)
· 재건축사업의 조합원별 권리가액 평가(산정)방법?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제2항에 따르면 정비사업에서 제1항 제3호(분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액)ㆍ제5호(분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가있은 날을 기준으로 한 가격) 및 제8호(세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액)에 따라 재산 또는권리를 평가할 때에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 시장ㆍ군수 등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합 총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다고 규정하고 있으므로 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 추가주택 매각가능 여부 |
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주거정비과-7805호(2023.05.26.)
· 투기과열지구가 아닌 서울시내 재개발사업에서 종전자산 권리가액 범위에서 대토(환지)를 받고 추가로 1주택을 받았다고 가정할 경우, 이때 1주택만 별도로 매각 가능한지?
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· 투기과열지구가 아닌 경우 「도시 및 주거환경정비법」제39조제2항에 따른 관리처분계획인가 후 조합원 지위양도 제한 규정을 적용받지는 않으나, 해당 규정은 기존 토지 또는 건축물의 양도·양수에 관한 규정이지 토지등소유자가 소유한 기존 토지 또는 건축물의 권리가액 범위에서 관리처분계획에 따라 향후 사업이 완료되면 받게 될 대토 및 1주택의 양도·양수에 관한 사항을 규정하고 있는 것은 아닙니다.· 또한, 질의와 같이 권리가액 범위에서 대토 외에 주택을 추가로 받는 경우, 해당 주택이 기존 토지 또는 건축물의 각 소유권에 대응되는 것이 아니고, 대응되더라도 양도·양수 시점 등에 따라 도시 및 주거환경정비법 제39조제1 항제3호의 다물권자 규정에 저촉될 여지가 있어 별도 매각하는 것은 어려울 것으로 사료되나,해당 내용은 대토와 주택을 함께 공급하게 된 경위, 관리처분계획 내용 및 관계 규정 등을 종합적으로 검토하여 최종 판 단할 사항인 바, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재건축구역 2인 공유자가 2주택 분양 후 개별등기 가능여부 |
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주거정비과-9753호(2021.06.23.)
· 재건축구역에서 2인이 다가구주택을 공유하고 있고, 2주택(1+1주택)을 분양받아 입주 후 각각 개별등기가 가능한지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제76조제1항제7호 다목에 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 하도록 규정하고 있으며,· 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다고 규정하고 있음을 알려드리오니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 이전 고시 이후 매매관계 변동 |
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주거정비과-4971호(2021.03.30.)
· 재개발구역에서 1+1 주택을 분양받은 A,B가(지분 각 1/2) 이전고시 후 3년이 지나기 전에 지분의 소유권을정리하여 분양받은 2주택을 각각 1주택으로 소유가 가능한지
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· 「도시 및 주거환경정비법」제76조제1항제7호다목에서 ‘제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나전매를 알선할 수 없다’고 규정하고 있으므로· 상기 규정에 따라 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(권리 변동)할 수 없음을 알려드리며, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재건축사업 관리처분인가 후 사업시행 변경인가에 따른 매매 |
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주거정비과-1290호(2021.01.25.)
· 「도시 및 주거환경정비법」제39조 제1항에 따르면 제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하고,제2항에는「주택법」제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재개발사업을 시행하는 경우에는제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다.) 한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있으며, 제3항에 의거 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다고 규정하고 있습니다.· 또한「주택법」제64조 제1항에 따라 사업주체(시행자)가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다.) 로서 제1호부터 제4호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다고 규정하고 있으므로, 상기 규정의 저촉 여부의 증빙 자료를 확인 등을 통해서 최종 결정하여야 할 사항으로 보다 구체적인 내용은 관리처분계획(변경)인가권자인 해당구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝.주택공급 - 권리변동(매매)(3)· 관리처분인가된 재건축사업 중 사업시행 변경인가(예정)를 거쳐 재 분양 신청할 경우 조합원간의 매매(사업인가 후 3년 경과된)시 관리처분은
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· 「도시 및 주거환경정비법」 (이하 ’도시정비법’) 제72조 제4항에 따르면 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조 제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다고 규정하고 있습니다.· 「도시정비법」제39조 제1항에 따르면 제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 규정하되, 같은 법 제76조제1항 제6호에 따라 1세대 또는 1명이하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다고 규정하고 있습니다.· 재건축사업은 종전자산의 건축물대장, 등기부 등본, 재분양 신청내역 등을 종합 검토하여 관리처분계획과조합의 정관에 따라 최종 결정할 사항으로 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할구청장에게문의하여 주시기 바랍니다.
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| 2주택 공급 주택 매매시점 |
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주거정비과-4449호(2020.03.16.)
· 도시정비법 제76조에 따라 공급받는 2주택(60㎡초과+60㎡이하)에 대하여 60㎡초과 주택은 매매가 가능한지?
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· 도시정비법 제76조제1항제7호다목에 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 다만, 60㎡ 이하로공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할수 없다고 규정하고 있음을 알려드리오니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구정장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 다세대주택 조합 및 분양대상 |
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주거정비과-13478호(2023.09.06.)
· 신속통합기획은「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)을 적용하는지? 권리산정기준일 전부터 A가 4개의 다세대주택을 소유하고 있다가 조합설립인가 전에 A가 본인 소유 1개의 다세대주택을 제외하고 나머지 주택을 B, C, D에게 매도한 경우 모두 각각 조합원 및 분양대상자가 되는지?
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· 신속통합기획이란 정비계획 수립 단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획으로 신속통합기획을 적용하는 재개발·재건축사업은 도시정비법에서 정한 절차와 방법에 따라 사업을 추진해야 함을 알려드립니다.· 도시정비법 제39조제1항에서 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 제77조제1항제4호에서는 권리산정기준일을 기준으로 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우에는 권리산정기준일 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다고 규정하고 있는 바, 질의와같이 1명의 토지등소유자가 권리산정기준일 전부터 구분등기된 다세대주택 4개를 소유하고 있다가 조합설립인가 전에 서로 다른 사람에게 각각 매도한 경우 각각 조합원 및 분양대상자가 될 수 있음을 알려드립니다.
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| 1+1 주택공급의 추가분양가격과 의무인자 결정절차 등 |
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주거정비과-25215호(2022.07.06)
· 재개발사업에서 조합원에게 1+1주택 공급시 추가공급되는 +1주택의 분양가격은? 1+1주택 공급은 의무인지와결정 절차는?· 기 관리처분계획인가를 득한 정비사업에서 1+1주택 분양신청을 새로 받게 될 경우, 전체 조합원을 대상으로재분양신청을 받아야 하는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하‘법’) 제74조제1항에서, 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호 (3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 4.다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법(일반분양분 등), 5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액)의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며,관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을변경하려는 경우에는 시장·군수등에게 신고하여야 한다고 규정하면서, 같은 조 제4항에서 정비사업에서 제1항 제3호·제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호(제1호 가목. 주거환경개선사업또는 재개발사업 : 시장ㆍ군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여산정)의 방법에 따른다고 규정하고 있습니다.· 따라서, 재개발사업에서 관리처분계획 수립시 "분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(법 제74조제1항제3호)" 은 시장·군수등이 선정·계약한 감정평가법인등의 평가 금액을 산술평균하여 산정하며 다만,관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있으며,· 분양신청에 관해서는「도시 및 주거환경정비법」 제72조에 따라 (제2항) 분양신청기간은 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내로 하며, 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있고, (제3항) 대지 또는 건축물을 분양받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시 행자에게 대지또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 합니다. 또한, (제4항) 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다고 규정하고 있는 바, 질의사항은 상기 규정 및 기 관리처분계획 내용 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로,재분양신청 절차 등에 관한 보다 구체적인 사항은 관리처분계획 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여주시기 바랍니다.
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| 재개발 분양대상자 2주택공급 기준 |
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주거정비과-20935호(2022.04.06.)
· 종전조례 적용구역(2009.10. 정비구역 지정)으로 건축물 대장 용도(근생)와 실제 사용 용도(주거)가 상이하나사실상 주거용도 사용을 입증하고 그 주거전용면적을 확인하여 2주택을 공급할 수 있는지?· 조합정관에 따라 조합원으로 인정받은 무허가건물의 경우 무허가건물확인원상 면적으로 2주택으로 공급이가능한지?
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· 종전조례 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(2009.7.30 개정, 제4824호) 제26조 제3호 및 제4호에 따르면, 종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외하고(단, 정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있음), 종전 토지 등의 소유권은 기존무허가건축물(미사용승인건축물 포함)인 경우에는 구청장 또는 동장이 발행한 기존무허가건축물확인원이나 그 밖에 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 한다고 규정하고 있으며,· 같은 조례 제27조제1항제1호에 따르면, 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재, 종전 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물 포함)을 소유자한 자에 해당하는 토지등소유자로 한다고 규정하고 있습니다.· 질의하신 사항은 상기 규정에 따라 종전 건축물(소유면적)은 건축물대장을, 기존무허가건축물로서 사실상주거용 건축물(소유권)은 입증하는 자료를 기준으로 하며, 이 외 사항은 정관 등이 따로 정하는 경우에는 그에 따라야 할 것으로 사료되오니, 건축물대장 또는 기존무허가건축물확인원, 실제 건축물 현황자료 등 구비하시어 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 2주택 공급 요건 및 60㎡ 이하 공급 분양가 |
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주거정비과-10167호(2021.06.30.)
· 정비구역에서 2주택 공급(1+1 공급) 받을 수 요건과 관련하여, 조합원의 종전 자산가격이 종후자산인 2주택가격을 초과할 경우에만 가능한 것인지?· 주택 공급시 60㎡ 이하로 공급되는 추가 1주택은 조합원 분양가인지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제74조제1항에 따르면 사업시행자는 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(제3호)과 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(제5호)이 포함된 관리처분계획을 수립하여, 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 같은 조 제4항에 제3호 및 제5호에 따른 재산 또는 권리를 평가할 때는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른감정평가법인등 중 재개발사업은 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등, 재건축사업은 시장·군수등이 선정·계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정·계약한 1인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다고 규정하고 있으며, 제76조제1항제7호 다목에 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다고 규정하고 있습니다.· 2주택 공급 요건 및 추가로 공급되는 60㎡ 이하 주택의 분양가격은 상기 규정에 따라야할 것으로, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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