| 관리처분계획 수립 시 상속자의 소유권 취득일 |
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주거정비과-6976호(2020.05.12.)
· 관리처분계획 수립 시 상속자의 소유권 취득일은?
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· 상속으로 인하여 부동산을 취득하는 경우 「민법」 제187조에 따라 등기를 하지 않더라도 토지등소유자 또는조합원으로서 권리를 행사할 수 있으나, 분양대상자 선정과 관련하여 관련 법령 등에서 별도의 예외규정을두고 있지 않으므로 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 제26조제4호에 따라 상속으로 인하여 부동산을 취득하는 경우에도 종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부에 따르며, 소유권취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 관리처분계획을 수립하여야 할 것으로 판단됩니다.
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| 지구단위계획구역 권리산정기준일 |
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주거정비과-7086호(2020.05.14.)
· 2001년 지구단위계획구역으로 결정·고시되고, 2006년 특별계획구역 지정 및 세부개발계획수립(주택법에 의한 지역주택조합사업)된 지역에서 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)에 의한 주택재개발사업으로추진할 경우 권리산정기준일은?
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· 도시정비법 제17조 제2항 ‘지구단위계획구역에 대하여 같은 법 제9조(정비계획의 내용)제1항 각 호의 사항을모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우 포함)하는 경우 해당 지구단위계획구역은정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다’라고 규정하고 있습니다.· 따라서, 도시정비법 제9조제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획으로 결정·고시하였다면 도시정비법 제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일)에 의한 권리산정기준일로 볼 수 있음 만약, 정비계획의 내용이 포함되지 않았을 경우 도시정비법령에 의한 정비구역 및 정비계획(변경 포함)수립 절차를 이행한 후 도시정비법 제16조(정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시)제2항에 의거 정비구역 지정권자가지방자치단체의 공보에 고시한 날을 권리산정기준일로 보아야 합니다.
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| 정비예정구역 지정된 정비구역 권리산정기준일 질의 |
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주거정비과-6010호(2020.04.17.)
· 2004년도에 정비예정구역(재개발)로 지정된 정비구역의 권리산정기준일은 언제인지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제2조제11호에 따르면 "권리산정기준일"은 법 제77조에 따른 건축물의 분양받을 권리를 산정하기 위한 기준일로서 법 제16조제2항에 따른 고시가 있은 날 또는 시장이 투기억제를 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날을 말한다고 규정하고 있으며,· 부칙 제29조(권리산정기준일에 관한 적용례 및 경과조치) 제2항에 서울특별시조례 제5007호(2010.7.16. 시행)서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전의 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제5007호로개정되기 전의 것을 말함) 제27조 및 제28조에 따른다고 규정하고 있음을 알려드리오니, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 권리가액 산정식 |
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주거정비과-4125호(2023.03.20.)
· 권리가액이 종전감정평가금액인지, 종전감정평가금액×비례율인지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제2조제4호의 '권리가액'이란 “관리처분계획기준일 현재 제36조제3항에 따라 산정된 종전 토지 등의 총 가액”을 말한다고 정의하고 있고,· 「도시 및 주거환경정비법」 제74조(관리처분계획의 인가 등)제1항제5호에 따라 사업시행자는 분양대상자별종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(같은 조 제4항에따른 감정평가금액)이 포함된 관리처분계획을 수립하여 인가를 받아야 한다고 규정하고 있으므로, 이와 관련하여 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 상가분양 권리가액 산정 |
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주거정비과-4986호(2021.10.27.)
· 공동주택과 상가를 모두 분양받는 조합원이 상가 분양에 있어 순위 경합이 있는 경우, 공급 순위를 정하기위한 권리가액 산정시 공동주택 분양분은 제외하여야 하는지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제38조제2항에 따르면 재개발사업으로 조성되는 상가 등 부대·복리시설 공급시 관리처분계획기준일 현재 제2항 각 호 순위에 따라 공급토록 규정하고 있고, 이 경우 동일순위 상가 등 부대·복리시설에 경합이 있는 경우 제1항제4호에 따르도록 하고 있습니다.· 제1항4호는 동일규모 분양에 경합이 있는 경우 권리가액이 많은 순서로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우공개추첨에 따르며, 동ㆍ층 및 호의 결정은 규모별 공개추첨에 따르도록 규정하고 있습니다. 같은 조 제2항제1호에 의하면 상가 등 부대·복리시설 공급기준(순위)에 따른 권리가액은 공동주택을 분양받은 경우 그 분양가격을 제외한 가액으로 보도록 규정하고 있습니다.· 따라서, 질의와 같이 공동주택과 상가를 동시에 분양받는 조합원이 동일 순위의 상가 등 부대·복리시설에경합이 있는 경우 권리가액은 공동주택 분양가격을 제외한 가액으로 산정하여야 할 것으로 사료되오니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 종전자산 감정평가 별도기준 수립 가능여부 |
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주거정비과-8007호(2021.05.24.)
· 재건축구역에서 상가 소유자 동의를 이끌어 내기 위해 정관으로 감정평가기준을 따로 정할 수 있는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제74조제1항제5호에 따라 사업시행자는 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장？군수등의 인가를 받아야 하며,· 재건축사업에서 위 토지 또는 건축물의 가격을 평가할 때에는 같은조제2항에 따라 시장？군수등이 선정？계약한 1인 이상 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정 ？계약한 1인 이상 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정토록 규정하고 있습니다.· 질의사항에 따른 종전 자산의 평가는 상기 규정에 따라야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 권리가액 산정 적용시기 |
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주거정비과-4355호(2021.03.19.)
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하‘도시정비조례’) 제36조제3항의 권리가액 산정방법은 분양대상 산정시에만 적용하는 조항인지? 아니면 같은 조례 제38조의 권리가액 산정시에도 적용되는 것인지?
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· 도시정비조례 제2항제4호에 "권리가액"이란 관리처분계획기준일 현재 제36조제3항에 따라 산정된 종전 토지 등의 총 가액을 말한다고 규정하고 있습니다. 같은 조례 제38조의 권리가액 산정 시에도 상기규정에 따라야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 2주택 공급 시 권리가액 산정 |
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주거정비과-7815호(2020.05.29.)
· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)제76조에 따른 2주택 공급 시 권리가액 산정 방법은?
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· 도시정비법 제76조제1항제7호 다목에 따르면 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있으며,· 같은 법 제74조제2항제1호에 따르면 정비사업에서 제1항제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다고 규정하고 있으며,· 「서울특별시 도시 및 주거환경정 비 조례」제2조제4호에 "권리가액"이란 관리처분계획기준일 현재 제36조제3항에 따라 산정된 종전 토지 등의 총 가액을 말한다고 규정하고 있음을 알려드리오니, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 관할 자치구청장 에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 사업시행변경인가시 종전자산 평가시점 |
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주거정비과-20180호(2019.12.16.)
· 사업시행변경인가가 있는 경우 종전자산 감정평가 시점은?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제74조제1항에 따라 사업시행자는 법 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업 시행계획인가 고시가있은 날을 기준으로 한 가격” 등 같은 항 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의인가를 받도록 하고 있으며, 이 때 관리처분계획 수립을 위한 분양대상자별 종전의 토 지 및 건축물에 대한평가는 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하여야 한다는 국토교통부 유권해석이 있음을 알려드리오니, 보다 구체적인 사항은 관련 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 재개발 사업 권리가액 산정 제외 |
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주거정비과-19475호(2019.12.04.)
· 재개발사업에서 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “도시정비조례”) 제38조의 권리가액 산정함에 있어 같은 조례 제36조제3항 각 호에 해당하는 부분은 산정에 제외하여야 하는지
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· 도시정비조례 제38조에는 영 제63조제1항제7호에 따라 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업, 재개발사업 및 단독주택재건축사업의 주택공급에 관한 기준에 대하여 각 호로 규정되어 있으며,같은 조 제1항제1호에는 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양한다고 규정하고 있고, 제2호에는제1호에도 불구하고 정관등으로 정하는 경우 권리가액이 많은 순서로 분양할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 도시정비조례 제36조(재개발사업의 분양대상 등) 제1항제3호에 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자는 분양대상자로보도록 규정하고 있고, 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어서 같은 조 제3항 각 호 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다고 규정하고 있는 바,· 재개발사업에서 분양대상자 판단을 위한 권리가액 산정 시에는 상기 규정에 적합하여야할 것으로 사료되오니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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