| 1인 토지등소유자 시행방식의 관리처분방법 |
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주거정비과-25116호(2022.07.04.)
· 1인 토지등소유자 방식의 경우 분양신청서 제출 필요여부 분양계약을 체결하지 않거나, 중도 매매 시 사업시행자 지위 유지여부
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제72조제1항 단서 조항에 따르면 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우 분양공고 생략 가능토록 규정하고 있어, 분양신청서를 제출하지 않아도 무방할 것으로 사료되나, 분양계약 미체결, 중도 매매에 따른 사업시행자 지위여부에 관하여는 관리처분계획, 매매 대상 등 세부현황을 검토하여 판단해야할 사항으로 사료됨을 알려드리니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 공동주택 1가구 추산액 |
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주거정비과-2681호(2021.09.13.)
· 재개발사업 분양신청 시 분양용 최소규모 공동주택 1가구 추산액 판단시기?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제36조제1항제3호에 따르면 재개발사업으로 건립되는 공동주택의분양대상자는 “관리처분계획기준일 현재” 분양신청자가 소유하는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구 추산액 이상인 토지등소유자로 한다고 규정하고 있습니다.· 질의하신 추산액 판단시기는 관리처분계획기준일로 보아야 할 것으로 사료됨을 알려드리니, 보다 구체적인사항은 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 권리가액에서 제외되는 토지의 관리처분계획 |
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주거정비과-7660호(2021.05.14.)
· 권리산정기준일 후 공유로 취득한 토지의 관리처분계획?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제36조제3항에 따르면 제1항 제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 제1호부터 제3호(1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지)까지의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다고 규정하고 있습니다.· 상기 규정에 해당하는 토지라면 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제3항에 따라 사업시행자는 제2항 각 호외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다고 규정하고 있음을 안내드립니다.
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| 종전자산 건축물 |
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주거정비과-5479호(2021.04.07.)
· 「도시 및 주거환경정비법」 제76조제1항제5호에 따라 분양설계에 관한 계획은 제72조에 따른 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다고 규정하고 있고, 동 법 제72조에 따른 분양신청은 제4항 및 제5항에 따른 재분양을 포함하므로 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경 제외)등으로 사업시행자가분양공고 등을 다시 할 경우 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제2조제3호에 따른 관리처분계획기· 관리처분계획 수립시 종전자산 건축물 산정 기준은 무엇인지
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· 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」제34조제3호에서 정비사업의 관리처분계획 수립 기준으로 ‘종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물 대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여건축된 부분의 면적은 제외한다. 다만, 정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를기준으로 할 수 있다’고 규정하고 있는바,· 관리처분계획 수립시 종전 건축물의 소유면적 산정은 상기 규정에 따라야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은인가권자인 해당 구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 관리처분계획 분양대상자와 소유권 확인 방법 |
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주거정비과-3332호(2021.03.03.)
· 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따라 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 ‘정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기’가 포함된 관리처분계획을수립하여 구청장의 인가를 받아야 하며,· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 시행규칙」 제16조(관리처분계획서의 작성)제3항에 법 제74조제1항제6호에 따른 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기는 별지 제28호서식에 따른다라고 규정하고 있습니다. 다만, 별지 제28호서식 하단에 “이 서식은 사업시행구역별 여건에 따라 일부 항· 관리처분계획 중 분양대상자와 소유권 등 확인 방법 등
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· 재개발 사업의 관리처분계획은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제76조 제1항에 따르면 법 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제63조 제항에 의거 법 제23조제1항 제4호의 방법으로 시행하는 재개발사업의 경우 법 제74조제4항에 따른 관리처분은 제1호부터 제7호까지의 방 법에 따른다고 규정하고 있습니다.· 서울시 도시정비조례 제34조에 의거 도시정비법 제74조제1항에 따른 정비사업의 관리처분계획은 제1호부터제6호까지의 기준에 적합하게 수립하여야 한다고 규정하고 있고, 종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물 대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외한다(제3호)고 규정하고, 종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부(사업시행방식전환의경우에는 환지예정지증명원)에 따르며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다(제4호)고 규정되어 있음을 알려드립니다.· 이와 관련하여 분양대상 등은 서울시 정비조례 제36조제1항에 따라 같은 법 시행령 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 제1호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다고 규정하고 있으므로 보다 자세한 사항은 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 관리처분계획수립 관련 과태료 |
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주거정비과-5714호(2020.04.09.)
그 외(6)· 2012년도 관리처분계획수립 과정에서 조합 임원(현재 청산인)이 정비사업비의 조합원별 분담내역에 대하여의결을 거치지 않은 사항에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 위반으로 판결되어 2018년벌금형을 선고받음· 현재, 조합해산 등기가 완료되고 청산 진행중으로 2018년 벌금형을 선고받은 조합임원(현재 청산인)에 대하여 동일한 위반사항으로 과태료를 부과할 수 있는지?
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· 도시정비법 제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등)제5항에 따른 통지를 태만히 한자에 대하여 도시정비법 제140조(과태료) 및 같은법 시행령 제99조(과태료의 부과)에 의거 과태료를 부과할 수 있으나, 질의한사항이 해당되는지 여부는 법률 전문가 자문 등 종합적으로 검토하신 후 귀 구에서 적정하게 처리하시기바랍니다.
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| 미사용승인건축물 관리처분계획 수립 |
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주거정비과-14525호(2019.09.04.)
· 「민원 처리에 관한 법률」 제19조(처리기간의 계산) 제2항에 민원의 처리기간을 6일 이상으로 정한 경우에는“일”단위로 계산하고 첫날을 산입하되, 공휴일과 토요일은 산입하지 아니한다고 규정하고 있음을 알려드리오니 자세한 사항은 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝· 관리처분계획수립 시 미사용승인건축물도 포함되는지 여부
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 도시정비조례) 제2조제8호에 의거 "미사용승인건축물"이란관계 법령에 따라 건축허가 등을 받았으나 사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물로서 사실상 준공된건 축물을 말하며, 도시정비조례 제34조(관리처분계획의 수립 기준)에 의거 정비사업의 관리처분계획은 다음 각 호의 기준에 적합하게 수립하여야 하고, 제4호에 종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재부동산등기부에 따르며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다. 다만, 특정무허가건축물(미사용승인건축물을 포함한다)인 경우에는 구청장 또는 동장이 발행한 기존무허가건축물확인원이나그 밖에 소유자임을 증명하는 자료를 기준으로 한다고 명시하고 있음을 알려드립니다.· 미사용승인건축물의 소유 증명 등 그 밖의 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게문의하여 주시기 바랍니다.
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| 권리산정 기준일 및 분양권 |
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주거정비과-130호(2021.07.20.)
· 민간재개발 공모에서 권리산정기준일과 권리산정기준일 전에 허가받아 짓고 있는 것은 분양권이 나오는지
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· 지난 5.26. 우리시에서 발표한「6대 재개발 규제완화 방안」에서 후보지 공모시 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 ‘권리산정기준일’로 고시한다고 기 안내한 바 있으며, 「도시 및 주거환경정비법」제77조 제1항 제4호에 따르면 “나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우”에는 “권리산정기준일 다음날 기준으로 건축물을 분양받을권리를 산정”하도록 규정하고 있습니다. 상기 규정에 따르면 권리산정기준일 다음날 기준으로 다세대주택세대별 소유권이 확보된 경우 분양받을 권리가 있을 것으로 판단되오니 많은 이해 부탁드리며, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 권리산정기준일 건축 관련 의미 |
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주거정비과-17415호(2020.11.26.)
· 『서울특별시 도시 및 도시환경정비조례』제2조제11호에 따르면‘권리산정기준일’은 같은 법 제77조에 따른 건축물의 분양받을 권리를 산정하기 위한 기준일로서 「도시 및 주거환경정비법」 제16조(정비계획의 결정 및정비구역의 지정 ·고시)제2항에 따른 고시가 있은 날 또는 시장이 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립후 정비구역 지정· 고시 전에 따로 정하는 날을 말한다고 정의하고 있습니다.· 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」 제36조제2항제6호 ‘권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철 거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우’와 관련 ‘건축’의 의미가 건 축허가일인지? 등기접수일인지?
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· ‘토지등소유자“는 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제9호에 의거 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지 상권자로 규정하고 있으며, ‘건축’이란 건축법 제2조제1항제8호 건축물을 신축·증축·개축·재축·하거나 건축 물을 이전하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 부동산등기법 제6조 제2항 등기관이 등기를마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력 발생한다고 규정하고 규정하고 있음을 알려드리오니, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재건축사업 토지 소유권 기준일 |
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주거정비과-7816호(2020.05.29.)
· 정비사업에서 착공일부터 3년 이상 준공하지 아니한 재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우의 소유권 기준일이란
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· 『서울특별시 도시 및 주거환경정비조례』제34조 제4호에 따르면 종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부에 따르며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다고 규정하고있습니다.· 이와 관련하여『부동산등기법』제6조 제6조 제2항에 의거 법 제11조제1항에 따른 등기관이 등기를 마친 경우그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다고 규정하고 있으니 관련 업무에 참고하시기 바랍니다.
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