| 관리처분계획 공람 시기 |
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주거정비과-14774호(2023.09.27)
· 관리처분계획 공람 시기 질의
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· 「도시 및 주거환경정비법」 (이하 '도시정비법') 제78조제1항에 따르면 "사업시행자는 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다." 고 규정하고 있습니다. 해당 질의의 경우 관리처분계획수립을 위한 주민 의견 청취 등을 위해 인가 신청 전에 30일 이상 공람을 실시하는 것이 적정할 것으로 사료되오나, 해당 사업의 추진 현황 등에 따른 검토가 필요한 사항으로 보다 자세한 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 2주택 대상자에서 관리처분계획 변경 이후 변동 |
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주거정비과-893호(2022.09.07.)
· 2주택 대상자였으나 관리처분계획 변경으로 종후 분양가격 상승하여 그렇지 못하게 된 경우 배정방법은?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 74조제1항제3호 및 제5호에서는 사업시행자는 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 등이 포함된 분양대상자별 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다고 규정하고 있으며,· 같은조 제4항에서는 재산 또는 권리를 평가할 때 감정평가법인 등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하며,다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다고 규정하고있습니다.· 따라서, 관리처분계획 변경시에도 상기 규정에 따라야 할 것으로 사료되니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재건축사업, 2주택 공유로 소유 분양 후 개별소유 위한 관리처분계획 변경 가 |
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◆ 능여부
· 재건축사업구역 내 2주택을 공유로 소유하고 있는 A, B가 종전 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)제48조제2항제7호마목 규정에 따라 2주택을 공유로 분양신청하여 관리처분계획인가 됨.· 이후 1주택씩 A, B가 각각 개별소유(등기)하기 위해 관리처분계획 변경이 가능한지?
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· 종전 도시정비법 제48조(관리처분계획의 인가 등) 제2항에서 관리처분계획의 내용은 다음 각 호(제1호~제7호)의 기준에 따른다고 규정하면서, 제7호 마목에서 제6호(1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.)에도 불구하고 「수도권정비계획법」제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에 위치한 주택재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택 수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다.· 다만, 투기과열지구 또는「주택법」제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행인가(최초사업시행인가를 말한다)를 신청하는 주택재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.· 같은 항 제1호에서는 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다고 규정하고 있으며,· 또한, 종전 도시정비법 시행령 제52조제2항에서 주택재건축사업의 경우 법 제48조제7항에 따른 관리처분은다음 각 호의 방법 및 기준에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다고 규정하고 있습니다.· 따라서, 상기 규정에 적합하면서 관계규정, 분양설계 내용 및 변경사유의 적정성, 관련공부의 검토·확인 등을 통한 관리처분계획에 따라 처리할 사항으로, 해당 인가권자인 귀 구에서 적의처리하시기 바랍니다.
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| 동·호수 변경 시 경미한 변경여부 |
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주거정비과-3355(2021.09.27.)
· 관리처분인가 후 동·호수 변경 시 경미한 변경으로 신고 가능여부
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· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제61조에 따르면 법 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우”란 계산착오·오기·누락 등에 따른 조서의 단순정정인 경우 등(영 제61조 각 호 참조)을 말합니다.· 따라서, 관리처분인가 후 조합원에 배정된 동·호수를 변경하는 사항은 경미한 변경에 해당하지 않을 것으로사료되나, 이는 변경하려는 사항 상세를 종합적으로 검토하여 판단해야할 사항으로, 보다 구체적인 사항은관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 총회 결과와 다른 관리처분계획 인가신청 |
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주거정비과-3070호(2021.02.25.)
· 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따르면 “사업시행자는 제6호 규정에 의한 정비사업비의 추산액및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기가 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장·군수 등에게 신고하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.· 또한, 같은 법 제45조제1항제1 0호에 따르면 “제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경은 총회의 의결을거쳐야 한다.”라고 규정하고 있습니다. 「서울특별시 정비사업 조합 등 표준 예산·회계규정」 [별표] 제17조제1항에 따르면 “예측할 수 없는 예산외의 지출 또는 예산의 초과지출에 충당하기 위하여 예비비를 지출예산에 계상할 수 있다. 단, 업무추진비, 상근 임·직원 인건비, 복리후생비 항목으로 지출할 수 없다.”라고 규정하고 있으며,· 같은 규정 제18조제1항 및 제2항에 따르면 “사업비 및 운영비 지출은 예산을 초과하여 지출하거나 예산으로정한 목적 외에 이를 사용할 수 없으나, 그럼에도 불구하고 지출예산의 전용이 필요할 경우 총회에서 승인된 총 지출예산 범위 내에서 대의원회의 의결을 거쳐 사용할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.· 아울러, 「도시 및 주거환 경정비법」제29조의2 제1항에 따르면 “재개발사업·재건축사업의 사업시행자는 시공자와 계약 체결 후 제2호의 규정에 의한 공사비의 증액 비율이 당해 호 각목에 해당하는 경우 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다.”라고 규정하며, 「정비사업 계약업무 처리기준」 제36조제7항에 따· 총회에서 의결된 관리처분계획과 다르게 인가신청을 할 수 있는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 사업시행자는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받도록 규정하고 있으며,· 같은 법 제45조에 법 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경 사항은 총회 의결을 거치도록 규정하고있습니다. 사업시행자는 총회 의결을 거친 관리처분계획대로 인가신청을 하여야 할 것으로, 보다 구체적인사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 분양설계 가능여부 |
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주거정비과-5137호(2020.03.27.)
· 분양신청기간 완료 후 관리처분계획인가 신청 전, 관리처분계획의 공람시 분양신청한 평형 변경 가능 여부
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· 「도시 및 주거환경정비법」제74조제1항에 의거 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양설계가 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 하며, 동법 제45조에 따라 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경은 총회의 의결을 거쳐야 합니다.· 또한, 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」제38조에 주택 및 부대·복리시설의 공급 기준을 명시하고 있으므로 다른 조합원과의 형평성이 침해되지 않는 범위에서 조합 정관 등에 따라 검토되어야 할 것으로 판단되오니, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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| 관리처분계획 변경인가 후 타당성 검증 절차 |
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주거정비과-2859호(2020.02.19.)
· 관리처분계획인가를 득한 재건축사업장에서 이후 관리처분계획변경인가를 신청할 경우 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”) 제78조제3항제1호에 따라 관리처분계획의 타당성 검증을 받아야하는지?
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· 도시정비법 제78조제3항에 시장ㆍ군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하여야 한다고 규정하고 있고, 부칙<법률 제14857호, 2017.8.9.>제1조에 이 법은 2018년 2월 9일부터 시행한다고 규정하고 있고, 제3조(관리처 분계획의 타당성 검증에 관한 적용례)에 “제78조의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 관리처분계획인가를 신청하는 경우부터 적용한다”고 규정하고 있는 바, 질의에 따른 관리처분계획의 타당성 검증 요청은 상기 규정에 따라야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 관할 자치구정장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 준공 이후 확정측량에 따른 대지면적 변경 시 후속절차 |
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주거정비과-18835호(2019.11.25.)
· 정비사업의 준공인가 이후 확정측량에 따른 대지면적 변경(증·감)시 후속절차?
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· 『도시 및 주거환경정비법』제86조제1항에 따르면, 사업시행자는 같은 법 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시(준공인가)가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한사항을 분양받을 자에게 통지하고, 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다고 규정하고 있습니다.· 준공인가 후 확정측량 결과에 따른 대지면적(증·감)이 관리처분계획에서 정한 사항의 변경을 수반할 경우관 리처분계획 변경을 거쳐 후속 절차를 진행해야 할 것으로 확인되오니 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 종전자산평가 기준일 |
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주거정비과-2739호(2023.02.21.)
· 사업시행계획인가 후 추가 편입된 구역의 토지 또는 건축물에 대한 종전자산평가 기준일은 사업시행계획인가일인지 아니면 구역 편입일인지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따르면 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호(제1호~제9호)의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다(관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 같음)고 규정하면서, 같은항 제5호에서 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을기준으로 한 가격)을 포함하도록 하고 있습니다. 따라서 추가 편입된 구역의 토지 또는 건축물에 대한 종전자산평가는 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 함이 타당할 것으로 사료됩니다.
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| 관리처분계획 통지사항 범위 |
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주거정비과-25774호(2022.07.18.)
· 「도시 및 주거환경정비법」제78조제5항에 따르면 사업시행자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때, 분양신청자에게 관리처분계획인가의 내용 등을 통지하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제65조제2항에서 통지 내용에 대하여 규정하고 있으나, 통지방법에 대하여는 구체적으로 규정하고 있지 않습니다.· 따라서, 질의에 따른 통지방법은 당해 조합정관에서 정하는 바에 따라야 할 것으로 사료됨을 알려드리니,· 조합이 관리처분계획 수립 총회 개최 전 분양대상자별 분양예정 대지·건축물 추산액, 종전 토지·건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시일 기준으로 한 가격 등을 조합원에 통지해야하는데, 조합원 자신에게 해당 내용만을 통지하는 것인지, 전체 조합원에 대한 내용을 통지해야 하는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따르면 사업시행자는 제1호 ~ 제9호 [분양설계(제1호), 분양대상자의 주소 및 성명(제2호), 분양대상자별 분양예정인 대지·건축물의 추산액(제3호), 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법(제4호), 분양대상자별 종전 토지·건축물 명세 및 사업시행계획인 고시일 기준으로 한 가격(제5호), 정비사업비의 추산액 및 조합원 분담규모 및 분담시기(제6호) 등] 사항이 포함된 관리처분계획을수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서는 조합은 관리처분계획(변경)수립 사항을 의결하기 위한 총회 개최일부터 1개월 전에 제1항제3호부터 제6호까지 규정에 해당하는사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다고 규정하고 있습니다.· 상기규정을 보면, 제1항은 사업시행자가 시장·군수등에게 인가받아야 하는 전체 관리처분계획수립 사항을규정한 것이고, 제5항은 이 중 일부 사항을 조합이 각 조합원에게 별도 통지하여야 하는 규정으로 이 때 통지사항은 각 개별 조합원에게 해당하는 사항일 것으로 사료됨을 알려드립니다.
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