| 재결신청을 위한 사전협의 |
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주거정비과-1874호(2020.02.05.)
· 분양신청 완료 후 협의 없이 재결신청만 추진하는 것이 타당한지
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· 『도시 및 주거환경정비법』제73조 제1항 따르면, 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 제1호부터 제4호까지의 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를하여야 한다고 규정하고 있습니다. 상기 법규정과 대법원 판례(2015두48877, 2015.11.27.) 에 따라 재결신청전반드시 충분한 협의 등의 거쳐 처리하여야 할 사항으로 구체적인 사항은 관리처분계획(변경)인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 영업보상 대상 규정 |
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주거정비과-18145호(2019.11.11.)
· 정비구역 공람공고일 후 사업시행인가 고시일전부터 재개발구역에서 영업한 경우 보상 대상 여부
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· 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”) 시행규칙 제45조제1호에는 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 영업을 행한 경우 토지보상법제77조에 따른 영업보상 대상으로 규정하고 있고,· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”) 시행규칙 [제506호 2012.8.2.] 시행 전에 정비구역 지정을 위한공람공고를 한 경우 구 도시정비법 제40조제2항에 따라 사업시행인가의 고시가 있은 때를 토지보상법 제20조제1항 및 제22조제1항의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다고 규정하고 있는 바,· 질의와 같이 영업손실의 보상대상 여부는 당해 정비사업의 사업시행인가 전부터 상기 규정에 적합하게 영업을 행했던 증빙 자료 등을 구비하시어 인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 불법용도변경 영업 시 보상대상 |
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주거정비과-17883호(2019.11.06.)
· 불법용도변경된 사업장에서 사업자등록 없이 영업한 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’) 제77조제1항에 따른 보상대상자가 되는지?
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· 토지보상법 제77조제1항에 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다고 규정하고 있고,· 토지보상법 시행규칙 제45조제1항제1호에 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는영업을 토지보상법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하도록 규정하고 있습니다.· 상기 규정에 따라 무허가건축물등에서 임차인이 사업인정고시일 등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업을 행하고 있어야 보상대상 요건에 적합할 것으로 사료되는 바, 보다 구체적인 사항은 해당 관리처분계획인가권자인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 협의체 운영과 조합원 손실보상 |
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주거정비과-26926호(2022.08.12.)
· 관리처분계획인가 후 구청장이 필요하다고 판단, 협의체를 운영하였고, 협의체 운영종료 선언전 자진이주기간이 지난 상황에서, 조합에서 이주지연한 토지등소유자에게 이주지연 손해배상을 청구하였음.· 이때 손해배상청구 금액 산정시 협의체 운영기간은 제외하여야 하는지, 아니면 포함해야 하는지?
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· 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하‘조례’) 제67조에 따라 구청장은 영 제91조제4호에 따라 법 제73조제1항 각 호에서 정한 손실보상 협의대상자 또는 법 제52조제1항제4호에 따른 세입자와 사업시행자간 이주대책 및 손실보상 협의 등으로 인한 분쟁 조정을 위해 협의체를 구성·운영할 수 있습니다. 또한, 같은 조 제2항에서 협의체는 분양신청기간 종료일 다음 날부터 구성하며, 관리처분계획 수립을 위한 총회 전까지 3회이상 운영한다. 다만, 구청장이 필요하다고 인정하는 경우 관리처분계획인가 이후에도 운영할 수 있다고 규정하고 있으나,· 관계법령 및 조례에서 손해배상청구에 관한 사항은 별도 규정하고 있지 않은 바, 협의체 운영 규정 도입 취지, 귀 구에서 관리처분계획인가 후 자진이주 기간 만료 이후까지도 협의체를 운영한 사유, 협의체에서 필요 시 조정위원회 조정도 가능한 점, 추진경위 및 기타 구역 제반여건 등을 종합 검토하여 판단할 사항으로사료되니, 질의사항은 귀 구에서 정비사업 전문법률가 등의 자문을 받아 적의 처리하시기 바랍니다.
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| 단독주택재건축사업 사전협의체 |
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주거정비과-7678호(2020.05.27.)
· 세입자 대책없는 단독주택 재건축 사업장에서도 사전협의체를 구성·운영해야하는지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제67조제1항에 따르면 구청장은 영 제91조제4호에 따라 ①법 제73조제1항 각 호에서 정한 손실보상 협의대상자 또는 ②법 제52조제1항제4호에 따른 세입자와 사업시행자 간의 이주대책 및 손실보상 협의 등으로 인한 분쟁을 조정하기 위하여 협의체를 구성·운영할 수 있다고 규정하고 있고, 우리시에서는 ’19.4.23. 발표한「단독주택 재건축 세입자 대책」(주관부서: 재정비촉진사업과)에 따라 세입자 대책을 마련하여 추진중에 있음을 알려드리오니, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 기존주택 철거계획서 |
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주거정비과-1846호(2021.08.25.)
· 기존주택 철거계획서 작성 방법은?
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· 기존주택 철거계획서는 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 시행규칙」 별지 제19호 서식(기존주택의철 거계획서)에 따라 작성하여야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 사업시행계획인가권자인 관할 자치구청장에 게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 부분 준공인가 |
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주거정비과-17885호(2023.11.22.)
· 공동주택 단지와 정비기반시설 또는 정비기반시설 각 항목별(도로, 공원 등) 부분 준공인가가 가능여부· 이전고시를 통해 소유권 이전도 가능한지 부분 준공인가되었지만 건축물 등기가 나오지 않는다면 구체적으로 어떠한 것이 제한되는 것인지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제83조제5항에서 시장·군수등은 제1항에 따른 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 같은 법 시행령 제75조에서 정하는 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 수 있도록 사업시행자에게 동별·세대별 또는 구획별로 사용허가할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 또한, 도시정비법 제86조제1항 단서에서는 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가(이하 ‘부분 준공인가’)를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 상기 규정에 따라 인가권자가 부분 준공인가를 했다면 해당 부분의 건축물에 대한 이전 고시도 가능할 것이나, 이전 고시까지 종합적으로 고려하여 인가권자가 부분 준공인가 여부를 결정하게 됩니다.· 매매 계약만으로 소유권이 이전되는 것은 아니고 그에 따른 등기를 하여야 소유권이 이전됨에 따라 건축물등기가 없는 경우에는 매매 거래 등이 제한받을 수 있습니다.· 따라서 공동주택 단지와 정비기반시설 또는 정비기반시설의 각 항목별 부분 준공인가는 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요하다고 준공인가 또는 사용허가의 인가권자가 인정하는 경우에 한해 가능할 것으로는 사료되나, 해당 구역의 공사 진척도 및 각 부분별 지연 사유, 사용허가 조건 충족 여부 등을 종합적으로검토하여 인가권자가 판단할 사항으로 보다 자세한 사항은 해당 구역의 관할 자치구청의 지적 및 부동산소관부서(부동산정보과 등), 관할자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 부분 준공 또는 임시 사용승인 시 잔금 납부 |
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주거정비과-17145호(2023.11.09.)
· 재개발정비사업에서 아파트 공급계약서(일반분양대상자)에 임시 사용승인일의 경우에만 잔금 10%를 유예하고, 동별 사용검사(부분준공) 시에는 잔금 유예 없이 나머지 입주금 전체를 납부하고 입주해야 한다고 되어있을 때, 해당 내용이 「주택공급에 관한 규칙」 제60조제4항제4호의 규정에 위배되는지 여부
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· 「주택공급에 관한 규칙」 제60조제4항제4호에 따르면 사업주체는 입주금 중 잔금을 사용검사일 이후에 당첨자에게 받을 수 있다고 규정하고 있으며, 다만 동별 사용검사 또는 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에는 전체 입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체 입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 잔금의 구체적인 납부시기는 입주자모집공고 내용에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정한다고 규정하고 있습니다.· 또한, 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제3항제11호에서 입주자모집공고 시 분양가격 및 임대보증금, 임대료와청약금·계약금·중도금·잔금(법 제49조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받는 경우의 잔금을 포함한다) 등의 납부시기 및 납부방법을 포함하도록 규정하고 있습니다.· 따라서 질의사항은 당사자간 공급계약서의 구체적 내용, 입주자 모집공고문, 동별 사용검사 또는 임시 사용승인 사유 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로 사료되는 바, 보다 구체적인 사항에 대해서는 입주자모집 승인권자인 관할 구청장 또는 「주택공급에 관한 규칙」 소관 부처인 국토교통부 주택기금과로 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재건축 공공시행자 또는 지정개발자 방식에서 토지수용 |
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주거정비과-7912호(2020.06.02.)
· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제63조(토지 등의 수용 또는 사용) “재건축사업의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 해당하는 사업으로 한정한다”와 관련하여 둘다 충족하여야 하는지?
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· 천재지변, 「재난 및 안전관리기본법」제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때에는 도시정비법 제26조(재개발·재건축사업의 공공시행자)에 의거 시장·군수등이 재개발·재건축 사업을 직접시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있으며,· 또한 같은 법 제27조(재개발·재건축사업의 지정개발자)에 의거 시장·군수등은 토지등소유자, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을시행하게 할 수 있습니다.· 따라서, 법 제26조에 의한 공공시행자 방식 또는 법 제27조에 의한 지정개발자 방식에 각 각 적용이 가능할것으로 사료되며, 보다 자세한 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 종전「주택건설촉진법(이하 “주촉법”)」상 재건축 사업 사업계획승인인가 후 |
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◆ 소유권변경
· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’) 제정·시행(’03.07.01) 이전에 종전 주촉법에 의한 사업계획승인인가(’03.06.30) 및 사업계획변경승인(’11.12.11)을 받은 재건축사업에서 공동사업 주체의 소유 부지(연립주택 부지 외 지역의 일반상가)가 소유권이 변경된 경우 재건축 조합에서 해당 부지에 대하여 도시정비법 규정에의한 매도청구를 할 수 있는지?
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· 도시정비법 제정(법률 제6852호 ’02.12.30) 부칙 제7조(사업시행방식에 관한 경과조치)제1항에 의하면 “종전법률에 의하여 사업계획의 승인이나 사업시행인가를 받아 시행중인 것은 종전 규정에 의한다”라고 규정하고있어 매도청구에 관한 사항은 종전 주촉법에 따라야 할 것으로 사료되는 바, 보다 자세한 사항은 관리처분계획인가권자인 해당 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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