| 국공유지 매각시점 |
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주거정비과-6466호(2020.04.24.)
재개발사업에서 국·공유지 매입(매각)시점은
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『도시 및 주거환경정비법』(이하 ‘도시정비법’) 제98조제4항에 따르면, 정비구역의 국유·공유재산은 「국유재산법」 제9조 또는 「공유재산 및 물품 관리법」 제10조에 따른 국유재산종합계획 또는 공유재산관리계획과「국유재산법」 제43조 및 「공유재산 및 물품 관리법」 제29조에 따른 계약의 방법에도 불구하고 사업시행자또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대될 수 있다고 규정하고 있습니다.같은법 제98조 제6항에는 제4항에 따라 정비사업을 목적으로 우선하여 매각하는 국ㆍ공유지는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가하며, 주거환경개선사업의 경우 매각가격은 평가금액의 100분의80으로 한다. 다만, 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국ㆍ공유지는 「국유재산법」 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에서 정한다고 규정하고 있습니다. 이와 관련하여법제처 유권해석(법제처-16-0296, 2016.9.12.) 에서도 정비구역내의 국유지 매입은 사업시행인가 고시 이후에만 가능하다는 유권해석을 한 바 있습니다.또한 『서울특별시 도시 및 주거환경정비조례』제34조제5호에 의거 도시정비법 제74조제1항에 따른 정비사업의 관리처분계획은 국·공유지의 점유연고권자는 제2호(국·공유지의 점유연고권은 그 경계를 기준으로 실시한 지적측량성과에 따라 관계 법령과 정관 등이 정하는 바에 따라 인정한다.) 에 따라 인정된 점유연고권을기준으로 한다는 기준에 적합하게 수립하여야 한다고 규정하고 있으므로, 도시정비법 규정과 법제처 유권해석에 따라 정비구역내의 국·공유지 매매(매입)시점은 같은 법 제98조 제4항에 따라 국·공유지 점유자 우선하여 수의계약 가능 시점인 사업시행인가 고시 이후부터 가능할 것으로 보이나 보다 구체적인 사항은 관리처분계획인가인 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 구유지 매각의 관리처분계획 인가 시점 |
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주거정비과-1461호(2020.01.29.)
재건축 정비구역내 구유지 매각과 관련하여 도시정비조례 제55조제3항 “관리처분계획인가신청을 하는 때까지”와 관련하여 최초 관리처분계획인가 신청인지? 아니면 관리처분계획변경인가 신청도 적용할 수 있는지?
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「도시 및 주거환경정비법」제98조제4항에 의하면 “정비구역의 국유·공유재산은 사업시행자 또는 점유자 및사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대될 수 있다”라고 규정하고 있고,조례 제55조제3항에서는 “국·공유지를 점유·사용하고 있는 자로서 우선 매수하고자 하는 자는 관리처분계획인가신청을 하는 때까지 해당 국·공유지의 관리청과 매매계약을 체결하여야 한다”라고 규정하고 있습니다.따라서, 조례 제55조제3항 “관리처분계획인가신청”은 최초 관리처분계획인가신청만 의미하고 있지 않으며,재건축 정비사업 추진에 지장이 없을 경우 관리처분계획변경인가신청도 가능하오니 정비사업 인가권자인귀 구에서 종합적으로 판단하여 처리 바랍니다.
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| 국·공유지 협의대상 및 용역계약 체결여부 |
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주거정비과-13478호(2019.08.19.)
정비사업에서 국·공유지 재산의 처분 등 업무처리 시 협의 대상, 관련근거와 전문업체 용역계약업체가 하는업무인지?
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「도시 및 주거환경정비법」제98조 제1항과 제2항에 따르면 시장ㆍ군수 등은 제50조 및 제52조에 따라 인가하려는 사업시행계획 또는 직접 작성하는 사업시행계획서에 국유ㆍ공유재산의 처분에 관한 내용이 포함되어 있는 때에는 미리 관리청과 협의하여야 한다. 이 경우 관리청이 불분명한 재산 중 도로ㆍ하천ㆍ구거 등은 국토교통부장관을, 그 외의 재산은 기획재정부장관을 관리청으로 본다고 규정하고 있고, 제1항에 따라 협의를 받은 관리청은 20일 이내에 의견을 제시하여야 한다고 규정하고 있습니다.국·공유지 재산의 처분 등 보다 구체적인 협의 등의 처리 사항은 사업시행계획인가권자인 자치구청장에게문의하여 주시기 바랍니다.
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| 공모 후보지 내 영업손실 보상 |
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주거정비과-6222호(2023.04.25.)
· 신속통합기획 재개발 후보지 내 임대차계약 체결 후 공장 영업 중으로 이사비 등 보상권이 있는지?
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· 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제54조(손실보상 등)제2항에 따라 정비구역 지정을 위한 공람공고일 기준 정비사업으 로 인한 영업 폐지 또는 휴업에 대하여 손실을 평가하는 경우 영업의 휴업기간은 4개월 이내로 한다고 규정하고 있으며, 다만, 해당 정비사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 4개월 이상의기간동안 영업을 할 수 없는 경우이거나, 영업시설의 규모가 크거나 이전에 정밀성을 요구하는 등 해당 영업의 고유한 특수 성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는경우에는 실제 휴 업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.· 아울러, 「토지보상법 시행규칙」 제55조(동산의 이전비 보상 등)에 따라 토지 등의 취득 또는 사용에 따라 이전하여야 하는 동산에 대하여는 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액을 보상하여야 한다고규정하고 있습니다.· 따라서, 질의하신 사항과 관련하여 신속통합기획 재개발 후보지에 대해 향후 정비구역 지정 절차 진행 시공람공고일을 기준으로 정비사업으로 인한 영업손실 보상대상자로 인정되는 경우에는 상기 규정에 따라 영업 폐지 등으로 인한 손실평가액 및 이전비용 등을 보상받으실 수 있을 것으로 사료되오나, 보다 더 구체적인 사항은 임대차계약서, 건축물대장 등 공부 및 사실관계 등의 확인이 필요한 사항이므로 당해 정비사업의인허가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 주거이전비 보상대상자 인정시점 |
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주거정비과-23362호(2022.05.26.)
· 주거이전비 보상대상자 인정시점은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '도시정비법') 시행령 제54조제4항에 따라 '정비계획의 공람공고일'인지, 아니면 도시정비법 제65조에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 '토지보상법')을 준용하여 토지보상법 시행규칙 제54조에 따른 '정비계획의 공람공고일 3개월 전'인지?
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· 도시정비법 제65조제1항에서 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다고 규정하고 있습니다.· 또한, 같은 법 시행령 제54조제4항에서 주거이전비를 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 정비계획의공람공고일로 본다고 규정하고 있음을 알려드립니다.
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| 임대주택 입주대상 여부 및 세대원 해당여부 |
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주거정비과-12호(2021.07.19.)
· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “도시정비조례”)제46조제1항제1호에 해당 정비구역에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 영 제13조에 따른 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 전(「국민기초생활 보장법」 제2조제2호에 따른 수급자는 사업시행계획인가 신청일 전)부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주(신발생무허가건축물에 거주하는 세입자는 제외)를 임대주택 공급대상자로 규정하고 있고,· 정비구역지정 공람공고일 3개월 전부터 같은 세대의 3인이 거주하고 있었으나, 기준일 이후 세대원(자녀) 1인이 세대분가하여 다른지역으로 전출하였다가 다시 부모가 거주하는 구역 내 세대로 전입한 경우 임대주택 대상여부와 주거이전비 대상은 구역지정 공람공고일 전부터 거주하였던 세대주 및 배우자만 해당되는지여부(전출한 세대원(자녀) 제외여부)
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제46조제1항제1호에 해당 정비구역에 거주하는 세입자로서 세대별주민등록표에 등재된 날을 기준으로 영 제13조에 따른 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 전(「국민기초생활 보장법」제2조제2호에 따른 수급자는 사업시행계획인가 신청일 전)부터 사업시행계획인가로 이주하는 날까지 계속 거주하는 무주택세대주(신발생무허가건축물에 거주하는 세입자 제외)를 임대주택 공급대상자로 규정하고 있고, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제54조제4항에 주거이전비 보상하는 경우 보상대상자 인정시점은 제13조제1항(정비구역의 지정을 위한 주민 공람)에 따른 공람공고일로 본다고 규정하고 있습니다.· 따라서, 임대주택 공급대상 및 주거이전비 보상대상은 상기 규정에 따라야 할 것으로, 보다 구체적인 사항은 정비사업 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 임대주택 입주순위 및 계약과 주거이전비 등 |
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주거정비과-8390호(2021.05.28.)
· 임대주택 입주 순위, 주거이전비 받을 자격, 세대원수 별 금액, 임대아파트와 병행하여 받을수 있는지?· 임차계약이 세대주의 배우자일 경우 임대주택 공급대상자가 될 수 있는지?
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· 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “도시정비조례”)제46조제1항제1호에 해당 정비구역에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 영 제13조에 따른 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 전(「국민기초생활 보장법」 제2조제2호에 따른 수급자는 사업시행계획인가 신청일 전)부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주(신발생무허가건축물에 거주하는 세입자는 제외)를 임대주택 공급대상자로 규정하고 있고,· 같은 조 제3항에 제1항제1호에 해당하는 자를 임대주택 공급 제1순위로 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에제3항에 따른 같은 순위에서 경쟁이 있는 때에는 해당 정비구역에서 거주한 기간이 오래된 순으로 공급하도록 규정하고 있습니다.· 또한, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제54조제4항에 주거이전비를 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 제13조제1항(정비구역의 지정을 위한 주민공람)에 따른 공람공고일로 본다고 규정하고 있고, 「공익사업을위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제54조제2항에 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등(사업시행계획인가 고시일) 당시 또는 공익사업을 위한관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다고 규정하고 있으며,· 같은 조 제4항에 제2항에 따른 주거이전비는 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정하도록 규정하고있습니다. (5인 이상인 경우 산식은 해당 조문 참조) 임대주택 공급대상과 주거이전비 보상대상 및 보상금액산정은 상기 규정에 따라야할 것으로, 보다 구체적인 사항은 인가권자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 재개발정비사업 주거이전비 비용부담의 주체 |
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주거정비과-14018호(2020.09.22.)
· 재개발정비사업 주거이전비 비용부담을 조합원에게 부담하여야 하는지, 사업비로 정리하여야 하는지
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· 「도시 및 주거환경정비법」 제65조제1항에 따르면 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”)을 준용한다고 규정하고 있으며,· 토지보상법 제78조제1항에 따르면 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 "이주대책대상자"라 한다)를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립ㆍ실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다고 규정하고 있습니다.
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| 영업손실보상 기준일 |
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주거정비과-12895호(2020.09.01.)
· 정비계획 수립 시기에 따라 영업손실보상 기준일이 다른지?
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· 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제45조제1호에 따르면 법77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고계속적으로 행하고 있는 영업으로 규정하고 있고,· 「도시및주거환경정비법 시행규칙」<국토교통부령 제506호, 시행 2012.8.2.> 제9조의2 제2항에 「공익사업을위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제45조 제1호의 사업인정고시일등은 영 제11조에 따른공람공고일로 본다고 규정하고 있고, 부칙<국토해양부령 제506호, 2012. 8. 2.>제2조에 제9조의2 제2항의 개정규정은 이 규칙 시행 후 정비계획을 수립(변경수립은 제외한다)하기 위하여 영 제11조에 따라 공람공고(이하“구역지정 공람공고”)를 하는 경우부터 적용한다고 규정하고 있습니다.· 상기 규정에 따라 영업손실보상 기준일은 2012.8.2. 전에 구역지정 공람공고를 한 경우 사업시행계획인가 고시일이며, 2012.8.2. 이후에 구역지정 공람공고를 한 경우 구역지정 공람공고일임을 알려드립니다.
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| 재개발사업 영업손실보상 기준 및 대상 |
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주거정비과-5953호(2020.04.16.)
· 재개발사업장에서 조합원 및 현금청산자도 영업손실보상 대상에 해당되는지? 재개발사업장에서 영업손실보상 인정 기준일은 언제인지?
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· 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”) 제65조제1항에 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”)을 준용한다고 규정하고 있으며,· 「토지보상법 시행규칙」 제45조에 “1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업”, “2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업”에 모두 해당하는 영업에 대하여 영업손실을 보상하여야 한다고 규정하고 있으며,· 아울러, 도시정비법 제65조제2항에 「토지보상법」을 준용하는 경우 사업시행계획인가 고시가 있은 때에는같은 법 제20조제1항 및 제22조제1항에 따른 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다고 규정하고 있고,· 구 도시정비법 시행규칙(국토해양부령 제506호, 시행 2012.8.2.) 제9조의2 제2항 및 부칙 제2조 제9조의2제2항에 따라 이 규칙 시행 후 정비계획을 수립(변경수립 제외)하기 위하여 도시정비법 시행령 제11조에 따라공람공고를 하는 경우부터 「토지보상법 시행규칙」 제45조제1호의 사업인정고시일등은 영 제11조에 따른 공람공고일로 본다”고 규정하고 있으며,· 도시정비법 시행령 제54조에 따르면 영업손실을 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 시행령 제13조제1항에 따른 공람공고일로 본다고 규정하고 있습니다.
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