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「도시 및 주거환경정비법」제20조제1항제1호에 따르면, 정비구역의 지정권자는‘정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 아니하거나 구청장등이 정비구역의 지정을 신청하지 아니하는 경우’ 정비예정구역을 해제하여야 한다고 규정하고 있습니다.이때, 같은 법 부칙<법률 제11293호, 2012. 2. 1.> 제12조에 따르면, “이 법 시행 당시 기본계획이 수립된 경우에는 제4조의3제1항제1호의 개정규정에 따른 "정비구역 지정 예정일"을 "이 법 시행일"로 본다.”고 규정하고 있습니다.따라서, 추진위원회가 없는 정비예정구역의 경우 상기규정에 따라 일몰제를 적용하여야 할 것으로 판단됩니다.다만, 같은 조 제6항에 따르면, “제1항에도 불구하고 정비구역의 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 해당 기간을 2년의 범위에서 연장하여 정비구역등을 해제하지 아니할 수 있다.”고 규정하고 있습니다.서울특별시 주거정비과-3275호(2020.02.26.) 관련입니다.가. 재입찰시 입찰무효 판단을 위한 개별홍보 적발 건수를 최초 입찰 때부터 누적 산정해야하는지나. 백화점 입점을 제안하는 행위가「계약업무 처리기준」제30조 위반사항인지다. 지나치게 낮은 금리로 사업비 대여할 경우 「계약업무 처리기준 」제30조 위반사항 아닌지 |
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가. 「계약업무 처리기준」제14조 및 제16조에 따르면 입찰에 참여한 자는 토지등소유자 등을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없으며 홍보를 목적으로 토지등소유자 등에게 사은품 등 물품 금품 재산상의 이익을 제공하거나 제공을 약속해서는 안됩니다. 아울러 동 규정은 개별적인 홍보를 하는 행위가 적발된 건수의 합이 3회 이상인 경우 해당 입찰을 무표로 한다고 규정하고 있습니다.나. 「계약업무 처리기준」제30조제1항에 따르면 ‘건설업자등은 입찰서 작성시 이사비, 이주비, 이주촉진비,「재건축초과이익 환수에 관한 법률」제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니된다.’ 라고 규정하고 있습니다. ‘백화점 입점 제안’의경우 시공과 직접적인 관련이 없는 사항으로 판단되나, ‘재산상 이익제공’ 해당여부에 대해서는 유무상 제안여부, 조합원에게 직접적인 이익 제공여부 등을 종합적으로 고려하여 인허가권자의 별도 판단이 필요할 것으로 사료됩니다.다. 「계약업무 처리기준」제30조제1항에 따르면 건설업자등은 입찰서 작성시 이사비, 이주비, 이주촉진비,「재건축초과이익 환수에 관한 법률」제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 하여서는 아니된다. 라고 규정하고 있습니다. 이에 따라 정비사업비를 무이자로 대여할 경우에는 시공과 관련이 없는 사항에 대한 재산상 이익을 제공하는 제안으로「계약업무 처리기준」위반이 될 것입니다. 아울러, 사업비 등의 대여를 제안할 경우 금융기관 조달수준의 금리를 제시하도록 「정비사업 계약업무 처리기준」을 개정할 계획임을 알려드리니, 이를 감안하여 적정 수준에 대해 인허가권자의 판단이 필요할 것으로 사료됩니다.
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「도시 및 주거환경정비법」(이하’도시정비법’) 제40조제1항제10호에 따르면 총회의 소집 절차 시기 및 의결방법은 조합 정관에 포함되도록 규정하고 있기 때문에 전자투표 등에 대해서도 각 조합 정관에 따라야 할 것투기과열지구 내 재건축사업에서 주택을 소유한 자(임대사업자)가 조합설립인가 이후 1인 주주법인을 설립하여 해당 주택을 법인 소유로 전환한 경우 조합원 지위양도 제한 규정 적용 여부 |
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「도시 및 주거환경정비법」제39조제2항에 따르면, 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속 이혼으로 인한 양도 양수의 경우는 제한한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다(다만, 양도인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외)고 규정하고 있습니다.이 때, 법인의 대표와 법인 간 소유권 변동에 대하여 별도로 예외를 두고 있지 아니한바, 투기과열지구 내재건축사업에서 조합설립인가 후 건축물 또는 토지에 대한 양도 양수가 발생한 경우 상기규정을 적용하여야 할 것으로 판단됩니다.
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대표조합원이 아닌 공유자가 분양신청을 할수 있는지 여부 |
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도시 및 주거환경정비법 제39조제1항제1호에 따르면 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있으며,동 법률에 따른 정비사업의 분양신청 권리는 조합원에게 부여되는 점, 대표 조합원이 아닌 공유자에게 분양신청을 허용하는 경우 공유자가 다수인 경우에는 분양신청 중복에 따른 조합의 업무수행이 곤란한 점 등을고려하면 대표 조합원이 아닌 공유자는 분양신청을 할 수 없을 것으로 판단합니다.
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조합직접설립 지원을 위한 주민의견조사 기간 및 입안동의서 변경에 따른 소급적용 여부 |
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조합직접설립제도는 구역지정 이후 추진위원회 단계 생략에 따른 의견조사를 통하여 공공지원자인 구청장이 신속한 정비사업이 추진될 수 있도록 지원하는 제도이며, 정비계획 입안단계에서 조합직접설립에 대한주민의견조사 할 수 있도록 입안동의서 양식을 변경하여 자치구에 시달한 바 있습니다.입안신청 시 조합직접설립에 대한 의견이 과반수 이상인 경우에 공공지원자인 구청장은 추진위원회 단계를생략하고 조합설립 주민협의체를 구성하여 조합설립 지원업무를 추진하며, 토지등소유자 과반수에 미달한경우에는 공공지원을 통해 추진위원회를 구성할 수 있습니다.질의하신 사항과 관련하여 주민의견조사 결과 조합직접설립에 과반수 동의에 미달한 경우 또는 조합설립지원과 추진위원회 구성지원 요건이 동시 충족하는 구역의 경우에는 공공지원자인 구청장이 구역현황, 주민갈등 등의 사항을 면밀하게 검토하여 추가적인 의견조사 등을 통해 조합직접설립 또는 추진위원회 구성지원 여부를 결정할 사항으로 사료됩니다.변경된 입안동의서 양식의 적용은 서울시 고시 제2024-101호(’24.2.22.)로 즉시 시행되며, 시행일 전에 이미종전 입안 동의서 서식으로 징구하고 있는 동의서는 종전 동의서 서식으로 유효함을 알려드립니다.
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조합직접설립지원을 위한 주민의견조사는 정비계획 입안동의서로 한정해야 하는 것 아닌지? |
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조합직접설립제도는 구역지정 이후 추진위원회 단계 생략에 따른 주민의견조사를 통하여 공공지원자인 구청장이 신속한 정비사업이 추진될 수 있도록 지원하는 제도이며, 정비계획 입안단계에서 조합직접설립에대한 주민의견수렴 할 수 있도록 입안동의서 양식을 변경하여 자치구에 시달한 바 있습니다.이미 정비구역 지정 고시된 구역의 경우에는 조합직접설립 지원을 위해서 정비계획 입안동의서를 징구하지않고, 공공지원자인 구청장이 별도의 의견조사를 실시하여 토지등소유자 의견을 검토하여 조합직접 설립지원 할 수 있을 것으로 판단되며, 보다 자세한 사항은 구역현황 및 면밀한 주민의견수렴이 필요한 사항으로공공지원자인 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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주민협의체 위원장 해촉을 위한 판단 기준(직무유기 및 태만)과 토지등소유자 등이 위원장 해촉 요구를 위한 업무기준 여부 |
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「조합설립지원을 위한 업무기준」(서울특별시 고시 제2016-354호) 에서 “조합설립주민협의체”(이하, 주민협의체)의 위원장은 토지등소유자가 아닌 공공지원자, 변호사·건축사·도시계획기술사 등의 전문가를 말하며,제7조(위원의 해촉 등) 제1항에서 공공지원자인 구청장은 위원장이 직무유기 및 태만 또는 관계법령 위반등으로 해당 직무를 수행할 수 없다고 판단될 경우 즉시 해촉을 명할 수 있다고 규정하고 있습니다.위원장은 공공지원자(구청장)가 위촉하여 제13조에서 정하는 주민협의체의 업무(개략적인 추정분담금 산정,조합정관(안) 작성, 조합의 행정업무, 예산·회계, 선거관리규정(안) 작성, 조합설립동의서 징구 등)를 총괄하고 주민협의체를 대표하는 자로, 직무유기 및 태만이란 해당직무를 방치하여 주민협의체 구성 취지나 목적에 반하는 행위 등 사회통념 상 정당한 이유없이 직무수행을 거부하는 행위 등으로 위원장의 업무수행이어렵다고 판단되거나, 상기에 기술한 주민협의체 구성 취지나 목적에 반하는 행위 등이 발생했는지 여부 등을 면밀히 검토하여 위촉권자인 공공지원자(구청장)가 해촉여부를 판단하여야 할 것입니다.공공지원자(구청장)는 해당 정비사업이 원활하게 추진할 수 있도록 지역의 현황, 여건 등을 고려하여 토지등소유자 및 주민협의체의 전문가 등의 다양한 의견수렴을 통해 해촉여부를 종합적으로 검토하여야 할 사항으로 사료됩니다. 보다 자세한 사항은 해당지역 공공지원자인 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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정비사업 의사진행 표준운영규정에 따라 조합원이 대의원회등에 방청을 신청하면 조합에서 방청권을 허가해야 하는지 |
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「서울특별시 정비사업 의사진행 표준운영규정」 제13조제1항에서 ‘조합원등 또는 대리인이 대의원회등 방청하고자 하는 경우 회의개최 3일전까지 방청요청권을 작성하여 조합등에 신청할 수 있으며, 방청허가권을 교부받아야 한다. 단 방청인의 수는 5인 이내의 범위에서 조합장등이 정할 수 있다’고 규정하고 있으며,같은 규정 제3조제2항에서 ‘이 규정에서 정하지 아니한 사항이나, 이 규정시행을 위해 필요한 세부적인 사항에 대해서는 도정법령 및 정관등에 위배되지 아니하는 범위 안에서 필요한 사항을 대의원회등에서 따로정할 수 있다’고 규정하고 있는바,질의하신 사항은 상기 규정 및 조합 정관등을 검토하여 판단할 사항으로, 보다 구체적인 사항은 인가권자인해당 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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감사의 회의수당 지급여부? |
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「서울특별시 정비사업 조합 등 표준 행정업무규정」[별표] 제5조(적용범위)에 따르면 “조합등의 행정업무처리에 필요한 사항은 관계법령, 정관 및 운영규정에서 별도로 정한 경우를 제외하고는 이 규정이 정하는 바에 따른다.”라고 규정하고 있습니다.또한, 「서울특별시 정비사업 조합 등 표준 행정업무규정」[별표] 제20조제1항에 따르면 “조합등의 운영을 위한 제반회의(이사회의, 대의원회의, 추진위원회의 등) 참석 수당은 매년 총회에서 예산(안)의 의결을 거쳐 지급한다. 다만, 상근임원(위원)은 지급하지 아니한다.”라고 규정하고 있으며,같은 조 제3항에 따르면 “감사의 감사업무 수당은 감사가 조합등 업무와 관련하여 감사를 시행할 때 매년총회에서 예산(안)의 의결을 거쳐 확정된 감사수당을 무통장입금 및 계좌이체를 통해 지급한다.”라고 규정하고 있습니다.따라서, 감사의 회의수당 지급여부에 관하여는 당해 조합 정관 및 행정업무규정, 총회에서 의결된 예산안등을 종합적으로 검토하여 판단해야할 사항임을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 정비사업 인가권자이며공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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조합장 급여 인상 시 이사회와 대의원회의 의결이 다른 경우 지급 기준? |
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「서울특별시 정비사업 조합 등 표준 행정업무규정」[별표] 제19조제1항에 따르면 “상근임원(위원)·직원의 임금은 매년 총회의 예산(안) 의결을 거쳐 확정한 금액을 지급한다.”라고 규정하고 있습니다.따라서, 당해 구역 임·직원의 급여 지급에 관하여는 상기 규정에 적합하여야 함을 알려드리니, 정비사업과관련 보다 자세한 사항은 정비사업 인가권자이며 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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추진위가 일정기간 휴면 후 개시하는 경우, 휴면기간에 대하여 보수(급여) 소급지급 가능한지? |
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「서울특별시 정비사업 조합 등 표준 행정업무규정」[별표] 제19조의1제3항에 따르면 “제1항 또는 제2항의 휴면개시일이 속한 달의 다음달부터 3개월 간은 상근임원(위원)에게 보수의 2분의1을 지급하고, 그 다음달부터 제5항의 휴면조합 종료 의결이 있는 날까지 보수를 지급하지 아니한다.”고 규정하고,-같은 조 제4항에 따르면 “휴면조합(추진위원회) 기간 중 지급 제한된 상근 임원(위원)보수는 소급하여 지급할 수 없다.”라고 규정하고 있습니다.따라서, 해당 구역 상근임원(위원)의 보수(급여) 소급 지급에 관하여는 해당 구역의 추진위원회 운영규정, 행정업무규정, 휴면조합(추진위원회) 여부 등을 검토하여 결정해야할 사항으로 사료됨을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 추진위원회 승인권자이며 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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