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도시정비법 제39조제2항과 관련하여 유증도 상속으로 보아 제2항의 조합원 자격제한 제외 대상으로 볼 수있는지? |
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도시정비법 제39조제2항에서 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한양도ㆍ양수의 경우는 제외한다)한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고있습니다. 투기과열지구에서는 투기 방지를 위하여 조합원의 지위 양도를 제한하고 있으나, 상속으로 인한소유권의 변경은 조합원의 예측할 수 없는 사망으로 인해 불가피하게 이루어지고, 투기 목적으로 볼 수 없는 점 등을 고려하여 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.이와 관련하여, 유증은 해당 건축물 또는 토지의 소유권 변경의 원인이 예측할 수 없는 조합원의 사망으로인한 것이고, 투기 목적으로 이루어지는 것이라 볼 수 없으며, 또한 민법 체계상 '제5편 상속'에서 규정되어있는 점 등을 고려할 때 상속으로 인한 양도·양수에 해당하여 조합원 지위 양도가 가능할 것으로 판단됩니다.
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신종 코로나바이러스 확산으로 총회가 연기되어 3월 이내에 결산보고를 못하게 되는 경우 위법사항인지? |
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신종 코로나바이러스 확산으로 총회가 연기되어 3월 이내에 결산보고를 못하게 되는 경우 위법사항인지?「도시 및 주거환경정비법」제45조제1항제3호에 따르면 “정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역”은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다.또한, 「서울특별시 정비사업 조합 등 표준 예산·회계규정」[별표2] 제20조제1항에 따르면 “조합장 등은 회계연도 종료일로부터 3월 이내에 제12조에 의한 재무제표 및 부속명세서를 작성하고 감사의 의견서를 첨부하여 대의원회에 보고하여 표준정관에 따른 승인을 득해야 한다. 다만, 제19조에 의한 재무제표를 제외하고는재무제표에 대한 주석은 생략할 수 있다.”라고 규정하고 있으며,제20조제3항에 따르면 “조합장 등은 대의원회의 승인 후 3개월 이내에 정기총회를 개최하지 못할 경우 1항에 의한 재무제표 및 부속명세서를 조합원에게 서면으로 보고하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.따라서, 결산보고는 회계연도 종료일로부터 3월 이내에 하는 것이 원칙이나, 신종 코로나바이러스 확산 방지 등의 불가피한 경우 관련 규정에 따라 조합원에게 서면보고 후 총회개최 등을 검토하는 것이 바림직할것으로 사료됨을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 정비사업 인가권자이며 공공지원자인 관할 자치구청장에게 문의하시기 바랍니다.
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「도시 및 주거환경정비법」제27조제1항제1호 또는 제28조제1항제1호에 따라 천재지변 등으로 재건축사업을시행하는 경우, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 세입자 보상을 시행하여야하는지 여부 |
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도시정비법 제64조에서는 재건축사업의 사업시행자에게 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다고 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정(매도청구권 부여)하고 있으며,같은 법 제63조에서는 재건축사업 중 천재지변 등 제27조제1항제1호 또는 제28조제1항제1호에 해당하여 긴급히 사업을 시행하는 경우에는 토지보상법 제3조에 따른 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있도록 규정(토지보상법에 따라 토지수용권이 부여되는 공익사업에 해당)하고 있습니다.이는 재건축사업에 대해서는 원칙적으로 매도청구권을 부여하되, 천재지변 등 도시정비법 제27조제1항제1호또는 제28조제1항제1호에 해당되어 긴급히 사업을 시행하는 경우에는 예외적으로 토지수용권을 부여하는것을 의미합니다.아울러, 도시정비법 제65조제1항에서는 정비사업 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에대한 수용 또는 사용은 도시정비법에서 규정한 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용하도록 규정하고 있고,따라서, 도시정비법 제27조제1항제1호 또는 제28조제1항제1호에 해당되는 재건축사업을 시행하는 경우에는토지수용권이 부여되는 공익사업(같은 법 제64조에 따른 매도청구에 관한 규정은 미적용, 법제처 법령해석사례 22-0421)으로서 토지보상법 등 관계 법령에 따라 세입자 손실보상을 시행하여야 할 것으로 판단됩니다.
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도시정비법 제39조제2항제7호 및 같은 법 시행령 제37조제3항제3호에 따르면, 양도인이 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업·재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우, 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 재건축 조합설립인가 후 또는 재개발 관리처분계획의 인가 후에「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제27조제1항제1호 또는 제28조제1항제1호에 따라 천재지변 등으로 재건축사업을 시행하는 경우, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함)에 따른 세입자 보상을 시행하여야 하는지 여부 |
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도시정비법 제64조에서는 재건축사업의 사업시행자에게 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다고 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정(매도청구권 부여)하고 있으며,같은 법 제63조에서는 재건축사업 중 천재지변 등 제27조제1항제1호 또는 제28조제1항제1호에 해당하여 긴급히 사업을 시행하는 경우에는 토지보상법 제3조에 따른 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있도록 규정(토지보상법에 따라 토지수용권이 부여되는 공익사업에 해당)하고 있습니다.이는 재건축사업에 대해서는 원칙적으로 매도청구권을 부여하되, 천재지변 등 도시정비법 제27조제1항제1호또는 제28조제1항제1호에 해당되어 긴급히 사업을 시행하는 경우에는 예외적으로 토지수용권을 부여하는것을 의미합니다.아울러, 도시정비법 제65조제1항에서는 정비사업 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에대한 수용 또는 사용은 도시정비법에서 규정한 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용하도록 규정하고 있습니다.따라서, 도시정비법 제27조제1항제1호 또는 제28조제1항제1호에 해당되는 재건축사업을 시행하는 경우에는토지수용권이 부여되는 공익사업(같은 법 제64조에 따른 매도청구에 관한 규정은 미적용, 법제처 법령해석사례 22-0421)으로서 토지보상법 등 관계 법령에 따라 세입자 손실보상을 시행하여야 할 것으로 판단됩니다.
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「도시 및 주거환경정비법」제77조제1항에 따르면 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정하도록 규정하고 있습니다.1. 필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각3. 분리하여 소유하는 경우4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축4. 하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우도시정비법 제39조제2항과 관련하여 유증도 상속으로 보아 제2항의 조합원 자격제한 제외 대상으로 볼 수있는지? |
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도시정비법 제39조제2항에서 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다)한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고있습니다.투기과열지구에서는 투기 방지를 위하여 조합원의 지위 양도를 제한하고 있으나, 상속으로 인한 소유권의변경은 조합원의 예측할 수 없는 사망으로 인해 불가피하게 이루어지고, 투기 목적으로 볼 수 없는 점 등을고려하여 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.이와 관련하여, 유증은 해당 건축물 또는 토지의 소유권 변경의 원인이 예측할 수 없는 조합원의 사망으로인한 것이고, 투기 목적으로 이루어지는 것이라 볼 수 없으며, 또한 민법 체계상 '제5편 상속'에서 규정되어있는 점 등을 고려할 때 상속으로 인한 양도·양수에 해당하여 조합원 지위 양도가 가능할 것으로 판단됩니다.
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서울특별시 주거정비과-11377호(2020.08.03)와 관련된 문서입니다. 손실보상대상자가 아닌 자에 대한 보상 실시에 대해서도 도시정비법 제66조제1호의 용적률 특례를 적용할 수 있는지 |
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「도시 및 주거환경정비법」 제66조제1호에 따르면 제65조제1항 단서에 따라 대통령령으로 정하는 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우에는 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 100분의 125 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제54조에서 ① 건축물 소유자중 이주대책대상자에서 제외되는 자, ② 영업손실보상 시 휴업기간(4월, 또는 2년 이하의 실제 휴업기간), ③영업손실 보상대상자의 인정시점(정비구역 공람공고일), ④ 주거이전비 보상대상자의 인정시점(정비구역 공람공고일)을 규정하고 있습니다.이에 따르면, 도시정비법 제65조제1항 단서에 따라 대통령령으로 정하는 손실보상의 기준은 손실보상액 기준뿐만 아니라 손실보상대상자의 기준까지 포함하므로, 손실보상대상자가 아닌 자에 대한 보상 실시에 대해서도 도시정비법 제66조제1호의 용적률 특례를 적용할 수 있을 것으로 판단됩니다.
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서울특별시 주거정비과-3183호(2020.02.25) 관련입니다.1세대1주택자의 조합원 지위양도 규정 관련, 「주택공급에 관한 규칙」제2조제7의2호에 따른 분양권등(이하‘분양권등’이라 한다.)이 주택 수에 포함되는지 여부 |
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「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항제4호에 따르면, 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 같은 법 시행령 제37조제1항에서 정하는 기간(소유기간 10년, 거주기간 5년) 이상인 경우는 조합원 지위양도가 가능하다고 규정하고 있습니다.이때, 상기규정에서 등기되지 아니한 분양권등을 주택으로 보도록 별도로 규정하고 있지 아니한 바, 등기되지 아니한 분양권등은 상기규정에 따른 주택 수에 포함되지 아니될 것으로 판단됩니다.
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서울특별시 주거정비과-5636호(2020.04.07.) 관련입니다. 구청이 재개발 구역 내 건물 및 부속토지를 소유한경우 조합원 자격으로 정비사업에 참여가 가능한지 여부 |
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「도시 및 주거환경정비법」제39조제1항 본문에 따라, 재개발사업의 조합원은 토지등소유자로하도록 규정하고 있으며, 동 법령상 조합원의 자격 및 주택공급과 관련하여 국가 또는 지방자치단체가 토지 또는 건축물을 소유한 경우에 대하여 별도로 예외를 두고 있지 아니합니다.다만, 같은 법 제40조제1항제2호에 따라, 조합의 정관에 조합원의 자격에 관한 사항을 정하도록하고 있으며,같은 법 시행령 제63조제1항제3호 단서규정에 따라, 공동주택을 분양하는 경우 시·도 조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있는 바, 조합원 자격 및 주택공급에 관한 보다 자세한 사항은해당 정관 및 시도 조례를 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 것입니다.
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「도시 및 주거환경정비법」제8조제1항에 따르면, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 "정비구역의 지정권자"라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 같은 법 시행령 제7조에서 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 제16조에 따라 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있다고 규정하고 있으며,같은 법 제15조 및 제16조에 따라, 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정하고자 하는 경우 주민의견 청취,지방의회 의견 청취, 지방도시계획위원회 심의 등을 거치도록 규정하고 있습니다.이때, 정비구역의 지정과 관련하여 「주택법」에 따라 지역주택조합의 조합원 모집신고가 된 지역에 대해 별도의 예외를 두고 있지 아니한 바,서울특별시 주거정비과-5306호(2020.04.01) 관련입니다.총회장소 대관이 취소됨에 따라 총회 개최 하루 전에 총회 장소를 변경 공고한 경우 도시정비법상 사전공고 규정을 위반한 것인지 |
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「도시 및 주거환경정비법」제44조제4항에 따르면, “총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적ㆍ안건ㆍ일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다.”고 규정하고 있습니다.상기규정은 조합원의 총회 참석권, 발언권, 의결권 등을 보장하기 위한 것으로, 총회 개최 하루 전에 총회장소를 변경함으로 인하여 조합원의 총회 참석 및 의결권 행사 등에 지장이 발생한 경우라면 해당 총회에서 의결한 사항을 인정하기 어려울 것으로 판단되나,보다 자세한 사항은 총회 장소 변경의 내용 및 조합의 조치 현황, 그에 따른 영향 등을 종합적으로 검토하여 관할 행정청의 개별적인 판단이 필요할 것으로 사료됩니다.
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「도시 및 주거환경정비법」제41조제1항에 따르면, “조합장은 선임일부터 제74조제1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다. 이하 이 조 및 제43조서울특별시 주거정비과-4552호(2020.3.18.) 관련입니다.도시정비법과 타 법령을 함께 위반하여 경합범으로서 벌금 100만원 이상의 형을 선고받는 경우조합임원의결격사유에 해당하는지 여부 |
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「도시 및 주거환경정비법」제43조제1항제5호에 따르면, ‘이 법을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 아니한 자’는 조합임원 또는 전문조합관리인이 될 수 없다고 규정하고 있습니다.이때, 같은 법령상 경합범에 대한 분리선고 규정을 별도로 두고 있지 아니하며, 경합범에 대해상기 규정을적용하지 않는 경우 조합임원 자격을 제한할 수 있는 근거규정이 없어지게 되는 문제가 있으므로, 경합범에대해서도 상기규정을 동일하게 적용할 필요가 있습니다. (※헌법재판소 2014. 9. 25. 선고 2013헌바208 결정례 참조)다만, 조합임원 결격사유 규정의 합리적 적용을 위해, 현재 동 법령에 벌금형의 분리 선고 규정을 신설하는것을 검토하고 있음을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.
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