| 시공자 선정기준 합동홍보설명회 |
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주거정비과-5729호(2024.9.25.)
시공자 선정을 위한 합동홍보설명회를 온라인 방법으로 개최 가능여부
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「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법") 제29조 및 같은법 시행규칙 제6조의2, 「정비사업 계약업무처리기준」 제34조, 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 제15조에 따라 조합은 건설업자등의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최하여야 하고, 합동설명회가 개최되기 7일 전까지 합동설명회의 일시 및 장소 등을 정하여 조합원에게 통지해야 하는 것으로, 합동설명회 취지 상 건설업자등의 제안내용에 대한 설명 및 비교표 제공, 조합원들의 질의응답 등을 통해 시공자 선정을 위한 객관적인 정보제공을 목적으로 하는 것으로, 조합 및 조합원, 건설업자 등 상호간 원활한 소통이 필요하고 법령 및 조례, 기준 등에서 별도로 허용 규정을 두지 않은 점 등을 고려할 때 온라인을 통한 합동설명회는 적합지 않은 것으로 판단됨을 알려드립니다. 또한, 도시정비법 시행규칙 제6조의2 제1항에 따라 합동설명회 개최 시기는 경쟁입찰의 공고에 따른 입찰마감일 다음날부터 시공자 선정을 위한 조합총회 개최일까지의 기간동안 2회를 개최하는 것으로, 구체적인 사항은 시공자 선정계획 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단해야 하므로 관련 자료를 갖추어 시공자 선정과정을 공공지원하는 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 시공자 선정기준 대안설계 비용 |
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주거정비과-5560호(2024.9.24.)
시공자 선정 관련 건설업자등이 대안설계를 제안하는 경우 후속절차가 이행되는 과정에서 기간연장, 공사비 증액 등 추가발생하는 비용의 부담
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대안설계에 따른 후속절차는 정비계획의 범위 내에서 대안설계를 반영하기 위해 필요한 심의 및 인허가 절차 등을 의미하는 것으로, 대안설계로 인해 심의 및 인허가 절차를 다시 이행해야 하는 경우도 후속 절차에 포함되며 해당 절차 이행을 위해 소요되는 기간이 기간연장에 해당될 것으로 판단됩니다. 또한, 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 제9조에 따라 건설업자 등이 대안설계를 제안하는 경우 원안설계와 비교할 수 있도록 원안공사비 내역서 및 입찰제안서에 대안설계 시공내역을 함께 제출하여야 하고, 심의 및 인허가 등 후속절차 이행과정에서 대안설계 반영을 위해 공사비 증액 등 추가 비용이 발생하는 경우 건설업자 등이 추가 발생하는 비용을 부담하여야함을 알려드리며, 구체적인 사항은 대안설계의 내용 및 시공자 선정계획 등 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단해야 하므로 관련 자료를 갖추어 시공자 선정과정을 공공지원하는 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 시공자 선정기준 대안설계 비용 |
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주거정비과-5543호(2024.9.24.)
시공자 선정기준 관련 대안설계에 따른 인허가 비용의 부담이 시공과 관련없는 재산상의 이익제공에 해당되는지 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」(이하 “선정기준”) 제9조에 따라, '대안설계'란 정비계획 범위 내에서 창의적인 건축디자인 및 혁신적인 건설기술 등을 포함하여 제안하는 설계안을 의미합니다. 정비계획의 경미한 변경사항(건축물의 건폐율, 용적률, 최고 높이의 확대, 정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설의 변경 등 제외)이 허용되며, 건설업자 등은 시공자 선정 입찰 시 대안설계를 제안할 수 있으며, 선정기준 제9조제4항에서는 “건설업자 등이 제안한 대안설계에 따라 후속 절차가 이행되는 과정에서 기간 연장, 공사비 증액 등으로 추가 발생하는 비용은 건설업자가 부담하여야 한다”고 규정하고 있습니다. 이 규정의 취지는 건설업자가 제안한 대안설계로 인해 발생할 수 있는 추가적인 공사비용이나 기간 연장 등 후속 절차에서 발생하는 비용을 건설업자가 부담하도록 하여 조합의 재정적 부담을 방지하기 위함입니다. 인허가 절차는 사업시행자가 주체가 되어 진행하는 사항이며, 시공자가 인허가에 대한 비용을 부담하는 것은 법적 해석에 따라 시공과 관련 없는 재산상의 이익 제공으로 간주될 수 있습니다. 이는 도시 및 주거환경정비법 제132조 2항에서 금지하는 '시공과 관련 없는 재산상의 이익 제공'에 해당될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.따라서, 대안설계로 인한 인허가 과정에서의 비용 부담 문제는 건설업자에게 과도한 책임을 부과하지 않도록 유의해야 합니다. 대안설계의 구체적인 내용과 시공자 선정 계획 등 사실관계에 따라 상황이 달라질 수 있으므로 구체적인 사항은 관련 자료를 갖추어 시공자 선정 과정을 공공지원하는 관할 자치구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 시공자 선정시기 조합정관 변경 |
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주거정비과-5448호(2024.9.23.)
조합설립인가 시 정관에 사업시행인가를 받은 후 시공자를 선정하도록 되어 있는 경우 정관의 변경없이 개정된 서울시 조례에 따라 조합설립인가 후 시공자 선정가능여부 및 해당 정관을 변경할 경우 조합원의 찬성동의율
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시공자 선정시기와 관련하여 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(서울특별시조례 제8675호, 23.3.27., 일부개정, 이하“개정조례”) 제77조제1항에 따라 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합원 과반수의 찬성으로 총회의 의결을 거쳐 시공자를 선정하도록 개정되었으며, 개정조례 부칙 제3조에 따라 제77조제1항의 개정규정은 “이 조례 시행 당시 조합설립인가를 받은구역에 대해서도 적용한다”라고 규정(23.7.1.부터 시행)하고 있으며,「 서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 (이하“선정기준”) 제3조제2항에 따라 관계법령등 및 이 기준과 계약업무 처리기준에서 정하지 않은 사항은 조합의 정관에서 정하는 바에 따르는 것임을 알려드립니다. 조합이 정관을 변경하려는 경우 조합원의 찬성동의율은 「도시 및 주거환경정비법」 제40조제3항 및 단서조항에 따라 판단할 사항으로, 구체적인 사항은 법 제35조에 따른 조합설립인가(변경)권자이자 공공지원자인 관할 구청장과 상의하시기 바랍니다.
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| 시공자 선정기준 공사비 검증요청 |
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주거정비과-5447호(2024.9.23.)
시공자 선정기준 관련 시공자 선정 후 공사비 증액 해당하지 않을시 공사비검증 요청 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 제5조제4항에 따라 공사비 증액 여부와 관계없이 조합은 최초 사업시행계획인가 이후 법 제72조에 따른 분양공고 전에 설계도면, 변경 전·후 물량내역서 및 산출내역서 등 공사비 내역을 증빙하는 서류를 구비하여 검증기관에 공사비 검증을 요청하여야 하며, 이 경우 시공자는 변경 전·후 물량내역서 및 산출내역서 등 요청받은 서류를 조합에 제출하여야 함을 알려드립니다.
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| 시공자 선정기준 입찰무효 적용기준 |
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주거정비과-5382호(2024.9.20.)
시공자 선정기준과 정비사업 계약업무 처리기준에서 입찰참여무효 사유 등 일부 규정이 다를 경우 적용기준
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「도시 및 주거환경정비법」(이하“도시정비법”) 제118조제6항에서 공공지원의 시행을 위한 방법과 절차 등은 시·도조례로 정하도록 규정하고 있고, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하“도시정비조례”) 제77조제6항에서 시장은 정비사업전문관리업자·설계자·시공자의 선정방법 등에 대하여 기준을 정할 수 있도록 하고 있습니다. 서울시는 도시정비법 및 도시정비조례에 따라 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」(이하“선정기준”)을 고시하여 시공자 선정 시 업체선정의 세부 절차, 단계별 공공지원자 등의 기능 및 역할, 그 밖에 업체선정 방법 등을 규정하고 있으며, 「정비사업 계약업무 처리기준」 제3조제1항에서 사업시행자등이 계약을 체결하는 경우 관계법령, 도시정비법 제118조제6항에 따른 시·도조례로 정한 기준 등에 별도 정하여진 경우를 제외하고는 이 기준이 정하는 바에 따른다 라고 규정하고 있으므로, 질의하신 입찰참여무효에 관한 규정 등을 포함하여 우리시 선정기준에서 정한 사항에 대해서는 선정기준을 적용하여야 함을 알려드립니다.
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| 시공자 선정기준 재입찰공고 |
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주거정비과-3019호(2024.8.14.)
시공자 선정기준 관련 현장설명회 후 입찰참여 의향서를 제출한 건설업자 등이 없을 경우 유찰로 보아 재입찰공고 여부 또는 입찰마감일 이후 재입찰공고 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」(이하 ”선정기준“) 제7조에 따라 조합은 시공자를 선정하려는 때는 선정계획을 작성하여야 하며, 선정계획에는 시공자 선정방법 및 일정에 관한 사항(3호), 기타 시공사 선정에 관하여 필요한 사항(6호) 등을 포함하도록 되어 있으며, 선정기준 제11조(현장설명회)제3항에 따라 조합은 현장설명회에 참가한 건설업자등에게 입찰참여 의향서를 작성·제출하도록 하여 조합의 인감이 날인된 접수증을 교부하여야 하는 것으로, 입찰참여 의향서 미제출로 인한 유찰여부는 당해 구역의 시공자 선정계획 및 입찰안내서 등을 검토하여 판단할 사항으로, 구체적인 내용은 선정계획을 검토하여야 하는 공공지원자에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 시공자 선정기준 공사비 검증요청 |
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주거정비과-2858호(2024.8.12.)
사공자 선정기준 관련 사업시행계획인가 이후 시공자 선정계약을 체결하고 분양공고 전까지 설계변경이 없는 경우 계약체결 시 기준으로 검증을 요청 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」(이하“선정기준”) 제5조제4항에 따라 조합은 최초 사업시행계획인가 이후 「도시 및 주거환경정비법」(이하“도시정비법) 제72조에 따른 분양공고 전에 변경 전·후 물량내역서 및 산출내역서 등 공사비 내역을 증빙하는 서류를 구비하여 공사비 검증을 요청하여야 하며, 도시정비법 제72조에 따라 사업시행계획인가의 고시가 있은날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 분양공고하도록 규정하고 있으므로, 사업시행계획 인가 이후 시공자를 선정한 경우 계약을 체결한 날부터 120일 이내에 분양공고를 하여야 하며, 최초 사업시행계획인가 이후 분양공고 전 최종 물량내역서 및 산출내역서 등 공사비 내역을 증빙하는 서류를 구비하여 공사비 검증을 요청하여야 함을 알려드리며, 구체적인 사항은 해당 정비사업에 대한 공공지원자(구청장)에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 시공자 선정기준 재입찰공고 |
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주거정비과-2673호(2024.8.8.)
시공자 선정기준 관련 1회 유찰 후 재입찰공고 시에도 공공지원자의 검토를 받아야하는지 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 제21조 제1항 및 제2항에 따라 조합은 입찰공고 의뢰 전에 관련자료를 공공지원자에게 제출하고, 공공지원자는 제출된 자료에 대해 사전검토 및 결과를 회신하도록 규정하고 있으며, 해당 규정에서 입찰공고는 최초입찰공고·재입찰공고 등을 구분하고 있지 않음을 알려드리오니 구체적인 사항은 입찰공고를 검토하는 공공지원자(구청장)에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 시공자 선정기준 입찰무효 및 입찰제한 |
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주거정비과-2567호(2024.8.7.)
시공자 선정기준 관련 불법홍보 등 사유로 입찰 무효시 효력, 불법홍보 등에 대한 판단이 모호할 경우 대의원회에서 의결 만으로 효력 발생여부, 대의원회가 특정업체의 입찰을 제한 의결 가능 여부 및 입찰제한의 불법 소지 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」(이하 "선정기준") 제10조제3항 및 제4항에 의하면 "제15조제3항을 위반하여 조합원 등을 상대로 개별적인 홍보, 사은품 제공 등을 한 행위가 1회 이상 적발된 경우 해당 입찰참여자의 입찰 참가는 무효로 보며, 조합은 1항부터 3항에 따라 입찰 참가를 제한받거나 입찰 참가가 무효로 된 건설업자 등과 계약(수의계약을 포함한다)을 체결해서는 아니된다"라고 규정되어 있음을 알려드립니다. 선정기준 제10조제1항에 따라 입찰 또는 선정이 무효 또는 취소된 자에 대하여 대의원회의 의결을 거쳐 입찰참가자격을 제한할 수 있으며, 공공지원자(자치구) 또는 서울시의 판단을 받아야 하는 절차는 별도로 규정하고 있지 않으나, 입찰참가 제한시에는 부정당한 사유 및 일자 등을 공공지원자(자치구)와 시장에게 제출하여야 함을 알려드립니다. 조합원 등을 상대로 개별적인 홍보, 사은품 제공 등을 한 행위가 1회 이상 적발되어 해당 입찰 참여자의 입찰참가는 무효로 보는 경우 객관적인 자료 등 근거가 있어야 할 것으로 판단되며, 구체적인 사실관계에 대해서는 시공자 선정계획을 검토하는 공공지원자(구청장)에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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