| 정비사업 계약업무 처리기준 저촉여부 |
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주거정비과-14204호(2025.8.14.)
정비사업 계약업무 처리기준 관련 건설업자등에 정비사업전문관리업자, 설계자 등 용역업체 포함여부 및 시공자 외의 용역업체가 조합에 무이자 대여금 제공하는 것이 기준 저촉여부
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「정비사업 계약업무 처리기준」(이하 “계약업무 처리기준”) 제2조제2호에 따라 건설업자등이란 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업자 또는 「주택법」 제7조제1항에 따라 건설업자로 보는 등록사업자로 규정하고 있으며, 정비사업전문관리업자는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”) 제102조제1항에 따라 정비사업전문관리업을 등록한 자 및 같은 법 시행령 제81조제3항에서 정하는 기관(한국토지주택공사 등)입니다. 「계약업무 처리기준」 제3조제1항에 따라 조합등 사업시행자등이 계약을 체결하는 경우 관계 법령 등에 별도 정하여진 경우를 제외하고는 「계약업무 처리기준」이 정하는 바에 따르도록 하고 있습니다. 관계 법령인 「도시정비법」 제132제1항에 따라 추진위원장 또는 사업시행자(청산인 포함)은 공사, 용역, 물품구매 및 제조 등 포함한 계약체결과 관련하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위 등을 하여서는 아니 된다고 규정하고 있음을 알려드립니다. 개별사안에 대한 구체적인 사항은 해당 정비사업의 공공지원자(구청장)에, 「정비사업 계약업무 처리기준」 관련 보다 자세한 사항은 해당 기준을 운용하는 국토교통부(주택정비과)에 문의하시기 바랍니다.
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| 시공자 선정 입찰보증금, 보증수수료 대납 |
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주거정비과-9007호(2025.5.29.)
건설업자등이 입찰보증금에 대해 시중금리보다 낮은 금리로 대여를 제안한 경우와 주택도시보증공사 보증수수료의 대납을 제안을 한 경우 불법에 해당하는지 여부 및 신고, 조치방법
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「정비사업 계약업무 처리기준」제30조에 따라 건설업자등은 계약의 체결과 관련하여 시공과 관련 없는 금전이나 재산상 이익을 무상으로 제공하거나 「은행법」에 따라 설립된 은행이 적용하는 대출금리 중 가장 낮은 금리보다 더 낮은 금리로 대여하는 등의 제안을 하여서는 아니되도록 규정하고 있습니다. 입찰보증금에 대해 시중금리보다 낮은 금리로 대여 및 보증수수료 대납 제안에 관한 사항의 적법여부는 해당 정비사업의 조합의 입찰안내서 및 건설업자등이 제출한 입찰참여신청서 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로, 구체적인 사항은 시공자 선정과정을 검토하는 공공지원자(자치구청장)에게 문의하여 주시기 바라며, 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 제23조에 따라 공공지원자 및 조합은 입찰공고부터 시공자 선정 완료시까지 부정행위 단속반과 신고센터를 운영토록 하고 있음을 알려드립니다.
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| 정비사업 계약업무 입찰공고 |
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주거정비과-1023호(2025.1.20.)
도시계획업체 선정시 입찰공고일과 현장설명회개최일 사이 기간이 7일 이내여도 되는지 여부
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「정비사업 계약업무 처리기준」 제2장 일반계약 처리기준은 제5조에 따라 사업시행자등이 정비사업을 추진하기 위하여 체결하는 공사, 용역, 물품구매 및 제조 등 계약(이하 "계약"이라 한다)에 대하여 적용하도록 되어 있고, 제9조제1항 및 제2항에 따라 사업시행자등이 계약을 위하여 입찰을 하고자 하는 경우에는 입찰서 제출마감일 7일 전까지 전자조달시스템 또는 1회 이상 일간신문에 입찰을 공고하여야 하고, 입찰서 제출 전에 현장설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회 개최일 7일 전까지 전자조달시스템 또는 1회 이상 일간신문에 입찰을 공고하도록 하고 있으므로, 현장설명회를 개최하는 경우 현장설명회 개최일과 입찰공고일은 최소 7일의 기간을 두어야 함을 알려드립니다.
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| 시공자 선정 유효입찰 |
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주거정비과-3890호(2024.8.29.)
시공자 선정 입찰공고의 입찰조건에 맞지않게 입찰에 참여한 시공자 선정의 유효여부
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「정비사업 계약업무 처리기준」제6조 및 제26조에 따라 사업시행자등은 일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정하되, 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐서 수의계약의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있습니다. 다만 같은 기준 제8조에서는“수의계약을 하는 경우 보증금과 기한을 제외하고는 최초 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수 없다.”고 규정되어 있으므로 수의계약의 방법으로 시공자 선정 시에는 최초 입찰에 부칠 때에 조건의 변경없이 시공자를 선정하여야함을 알려드리오니, 구체적인 사항은 입찰서류 등을 구비하여 시공자 선정계획을 검토하는 공공지원자(구청장)에게 문의하여 주시기 바랍니다.
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| 표준공사계약서 근거, 계약금액 조정 |
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주거정비과-19053호(2025.10.24.)
서울특별시 정비사업 표준공사계약서에 대해 국토교통부 정비사업 표준공사계약서를 근간으로 제정 및 법적 구속력 여부, 총액입찰방식에서 건설공사비지수를 적용하여 물가변동에 따른 계약금액 조정시 직접공사비 및 간접공사비 포함하여 반영하는지 여부
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서울특별시 정비사업 표준공사계약서(2024.3.15. 전면개정)는 국토교통부 정비사업 표준공사계약서(2024.1.23. 배포)를 바탕으로 공사비 갈등예방 및 공공의 분쟁 조정지원 내용 등을 추가·개선하여 마련되었습니다. 해당 표준공사계약서는 조합, 시공자 등 이해관계인에게 공평·공정한 계약이 되도록 계약체결 및 변경방법을 예시하는 하나의 가이드라인으로 법적 구속력은 없으나, 서울시는 적극 활용하도록 권장하고 있습니다. 건설공사비지수는 건설공사에 투입된 직접공사비의 가격변동을 측정하는 지표로서 해당 표준공사계약서 제24조제1항 [주2] 및 [주3]에서 계약당사자간 상호 합의하는 경우 건설공사비지수의 변동률을 반영하여 계약금액을 조정할 수 있으며, 이 경우 공사계약금액에서 간접공사비, 일반관리비 및 이윤을 제외한 직접공사비에 대해서만 적용하여야 함을 설명되어 있습니다. 아울러 해당 사항은 국토교통부 정비사업 표준공사계약서에도 동일하게 적용되어 있음을 알려드립니다.
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| 설계자 선정기준 유사용역실적 |
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주거정비과-22598호(2025.12.12.)
설계자 선정기준 [별표 1] 설계자 적격심사 기준 중 유사용역실적인 사업시행인가 등에 최초 외에 변경인가 등이 포함 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업 설계자 선정기준」[별표 1] 설계자 적격심사 기준 중 “Ⅴ. 사업수행능력 세부평가기준 ? 3. 항목별 세부평가방법”에 따라 유사용역실적은 공고일 기준 최근 7년간 해당 용역과 유사한(100세대이상 공동주택에 한함) 설계용역실적(사업시행인가, 사업계획승인, 건축허가) 입니다. “Ⅴ. 사업수행능력 세부평가기준 ? 2. 항목별 세부 배점기준”[일반사항] 제9호에 따라 설계용역실적평가에서 동일한 사업에 대한 동일한 설계자의 설계변경실적은 중복하여 평가하지 않는다고 정하고 있습니다. 따라서, 상기 규정에 따라 입찰참여자의 유사용역실적은 최초 또는 변경에 상관없이 공고일 기준 최근 7년간 해당 용역과 유사한 설계용역(사업시행인가, 사업계획승인, 건축허가)이 인정되나, 동일한 사업에 대한 동일한 설계자의 설계변경실적은 중복하여 평가되지 않음을 유의하시기 바랍니다.
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| 설계자 선정 관련규정 |
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주거정비과-16732호(2025.9.18.)
경쟁입찰 방법으로 주택재건축사업의 설계자를 지정하는 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제25조 및 제45조제1항제5호, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제77조제8항, 「정비사업 계약업무 처리기준」 제14조 외에 서울시는 추가적인 행정절차가 있는지 여부
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서울시는 「서울특별시 공공지원 정비사업 설계자 선정기준」(이하 “설계자 선정기준”)으로 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”) 제118조 및 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제73조에 따른 공공지원을 하는 정비사업에서 조합설립추진위원회 또는 조합의 설계자 선정에 관하여 필요한 사항을 규정하고 있습니다. 설계자 선정기준 제3조제1항에 따라 이 기준에 정하지 않는 사항은 도시정비법 제29조, 같은 법 시행령 제24조 및 「정비사업 계약업무 처리기준」에 정하는 바에 따른다고 정하고 있습니다. 따라서, 공공지원 대상인 주택재건축사업의 설계자 선정에 대하여 일부 법규 조항뿐만 아니라, 설계자 선정기준 및 이와 연계된 관련 법규에서 규정하고 있는 사항에 적합하여야 함을 알려드립니다. 아울러, 설계자 선정기준은 「정비사업 정보몽땅」 (https://cleanup.seoul.go.kr) 자료실에서 확인하실 수 있습니다.
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| 설계자 선정기준 정비계획 범위 벗어난 설계제안 |
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주거정비과-15237호(2025.8.28.)
정비사업 설계자 입찰참여자가 정비계획의 범위에 벗어난 설계제안을 하여 입찰참여 무효된 경우에 해당 입찰참여자가 재입찰을 통해 계약체결을 할 수 없는지
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「서울특별시 공공지원 정비사업 설계자 선정기준」(이하 “설계자 선정기준”) 제13조제2항에 따라 입찰참여자가 정비계획 범위를 벗어나 왜곡된 설계제안을 한 경우 해당 입찰참여자의 입찰참여는 무효로 하고, 제9조제2항에 따라 입찰참여가 무효된 입찰참여자와 계약(수의계약 포함)을 체결해서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 설계자 선정기준 제9조제1항에서는 입찰 또는 선정이 무효 또는 취소된 자(소속 임직원을 포함)에 대하여 추진위원회 또는 대의원회 의결을 거쳐 입찰 참여자격을 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에는 지체없이 해당 업체명과 부정당 사유 및 일자 등을 공공지원자(구청장)에게 제출하도록 정하고 있습니다. 또한, 「정비사업 계약업무 처리기준」 제12조 단서규정에서 입찰참가자격 제한 사유가 발생한 날로부터 2년이 경과한 경우에는 제한할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서, 해당 정비사업의 추진위원회 또는 대의원에서 당해 입찰무효된 입찰참여자에 대하여 입찰 참여자격 제한 의결 여부에 따라 처리될 사항으로 사료되나, 입찰 참여자격이 제한되지 않아 재입찰에 참여한다 하여도 정비계획의 범위를 벗어나 왜곡된 설계제안을 한다면 입찰무효에 해당되어 계약(수의계약 포함)을 체결해서는 아니 됨을 알려드립니다. 아울러, 개별 사안에 대한 구체적인 사항은 설계자 선정계획을 검토하는 공공지원자(구청장)에게 문의하시기 바랍니다.
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| 설계자 선정 심사점수 |
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주거정비과-11595호(2025.7.9.)
설계공모 방식으로 설계자 선정 시 심사점수 공개 여부
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「서울특별시 공공지원 설계자 선정기준」 별표2(설계공모 운영기준)Ⅰ-13-가에 따라 심사의 과정 및 결과는 공개하도록 규정하고 있으며, 별지7호서식에 따라 심사순위, 작품번호, 사무소명 등을 포함하여 우수작 선정에 대하여 공고하도록 하고 있음을 알려드리며, 세부 심사점수 등의 공개는 입찰지침서 등에 따라 사업시행자가 공개여부에 대해 판단할 사항임을 알려드립니다.
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| 설계자 선정기준 신탁방식 |
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주거정비과-6538호(2025.4.16.)
신탁방식 정비사업에서 설계제안없이 적격심사 방식으로 설계자 선정 시 정비구역 지정 이전에 설계자 선정가능 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업 설계자 선정기준」(이하“선정기준”)은 제1조(목적)에서 규정한 바와 같이 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(이하 “조례”) 제73조에 따른 공공지원 대상 정비사업에서 설계자 선정에 관하여 필요한 사항을 규정하고 있습니다. 따라서, 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 사업시행자로 지정된 지정개발자가 설계제안없이 적격심사 방식으로 설계자 선정 시에는 같은 법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등) 및 국토교통부에서 고시한 「정비사업 계약업무 처리기준」에 따라 설계자를 선정할 수 있음을 알려드립니다.
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