| 시공자 선정기준 설계도서 작성 |
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주거정비과-7250호(2024.5.3.)
시공자 선정기준 제4조에 따른 설계도서 작성을 위해 도시정비법 제29조에 따라 별도의 설계자를 선정하여야 하는지
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「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」(이하“시공자 선정기준”) 제4조에 따라 조합은 시공자를 선정하고자 하는 경우 공사입찰에 필요한 설계도서(정비계획 내용을 반영한 설계도서)를 작성하고 공사원가를 산출하여야 하며, 설계도서 중 설계도면은 국토교통부장관이 고시한 「주택의 설계도서 작성기준」 제5조에 따른 기본설계도면 작성방법에 따라야 합니다. 이와 같은 설계도서 및 공사원가 산출을 위해 (기 선정한 설계자 외) 별도의 설계자 선정 또는 기 체결된 설계용역의 변경계약 추진 필요성 등에 대해서는 사업시행자인 조합이 기존 설계용역 계약내용 및 과업 범위, 업무 연속성?효율성 등을 종합적으로 판단?결정하실 사항임을 알려드리며, 공공지원 정비사업 설계자의 업무범위에 대해서는 조합설립추진위원회 또는 조합의 설계자 선정에 관하여 필요한 사항을 규정한 「서울특별시 공공지원 정비사업 설계자 선정기준」 제15조(설계자의 업무범위)”를 참고하시기 바랍니다.
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| 시공자 선정기준 대안설계 범위 |
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주거정비과-6849호(2024.4.26.)
시공자 선정기준에 따른 대안설계 범위
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「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」(이하 “기준”) 제2조(정의)에 “대안설계”란 “정비계획 범위(도시정비법 시행령 제13조제4항 및 조례 제11조제1항에 따른 경미한 변경사항은 허용하되, 건축물의 건폐율ㆍ용적률ㆍ최고 높이의 확대, 정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설의 변경은 불허)에서 창의적인 건축디자인, 혁신적인 건설기술 등을 포함하여 제안하는 설계안”으로 정의되어 있으므로 시공자 선정 입찰에 참여하려는 건설업자등이 대안설계를 제안하려면 동 기준을 따라야 할 것입니다. 아울러, 설계도서를 포함한 사업시행계획서는 도시정비법 제8조에 따라 결정된 정비계획 범위에 따라 작성되어야 할 것이며, 이미 인가된 사업시행계획인가서를 변경하고자 할 경우 그 변경사항이 도시정비법 시행령 제46조에서 정한 경미한 변경에 해당하는지 여부 및 건축?경관?교통 등 제 심의를 다시 득해야 하는지 여부는 사업시행계획인가권자인 관할구청장이 기 인가된 도서 및 심의조건 등을 종합적으로 참고하여 판단하여야 할 것으로 사료되므로 구체적인 서류를 구비하시어 해당 자치구와 상의하시기 바랍니다.
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| 시공자 선정기준 공사비 검증 요청 |
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주거정비과-6843호(2024.4.26.)
건설업자와 조합이 공동으로 시행하는 재개발 정비사업의 공사비 검증 요청 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」(이하 “시공자 선정기준”) 은 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 (이하 “조례”)제73조 및 제77조제6항에 따라 공공지원 대상 정비사업 조합의 시공자 선정에 관하여 필요한 사항을 규정한 기준이며 「공동사업시행건설업자 선정기준」은 공공지원 대상 조합이 건설업자와 공동으로 정비사업을 시행하려는 경우 건설업자의 선정 및 협약 등에 관하여 필요한 사항을 규정한 기준입니다. 한편, 「공동사업시행건설업자 선정기준」 제3조에 따르면 조합과 공동으로 사업을 시행하는 건설업자의 선정 및 공동사업시행 협약 등에 관하여 법·같은 법 시행령·조례(이하 “관계법령등”)에서 정한 것을 제외하고는 이 기준에서 정하는 바에 따르고, 이 기준에서 정하지 않은 사항은 「정비사업 계약업무 처리기준」(이하 “계약업무 처리기준”)에서 정하는 바에 따르고, 계약업무 처리기준에서 정하지 않은 구체적인 절차 및 방법 등은 조합의 정관 또는 대의원회가 정하는 바에 따르는 것이므로 공공지원 대상 조합으로서 건설업자와 공동으로 시행하는 정비사업에 대하여는 「공동사업시행건설업자 선정기준」을 적용하는 것임을 알려드립니다.
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| 표준정관 조합장 임기 |
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주거정비과-545호(2026.1.9.)
재건축조합장 선출총회에서 선임된 조합장의 임기 개시일이 서울시 표준정관에 따른 선임된 날의 다음날인지, 조합 정관에 따라 조합설립변경인가 이후인지 여부 및 임기 개시 전에 직무대행자가 대내적인 업무 추진 가능 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업조합 표준정관」(이하 “표준정관”) [별표 2] 제5조제4항에 따라 조합임원의 후임자의 임기는 선임된 날의 다음날부터 개시하고 보궐선임된 임원(조합장은 제외한다)의 임기는 그 선임된 날부터 전임자의 잔임기간으로 하고, 제16조제8항에 따라 조합장이 사임, 해임, 당연퇴임 등으로 인하여 궐위된 경우 상근이사 중 연장자(궐위 등으로 상근이사가 없는 경우 이사 중 연장자), 법원에서 파견된 직무대행자 순으로 그 직무를 대행한다고 정하고 있습니다. 아울러, 「표준정관」 제2조제2항에 조합은 법 제2조제2호다목에 따른 재건축사업을 시행하려는 경우에는 [별표 2]를 참고하여 정관을 작성하고 운영한다고 정하고 있습니다. 따라서, 조합장의 임기 개시일 및 직무대행자 업무는 조합정관에서 정하는 바에 따라 적합하게 처리될 사항으로 사료되오니,구체적인 사항에 대하여는 조합설립변경인가권자이면서 공공지원자인 관할 자치구에 문의하시기 바랍니다.
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| 표준정관 대의원 임기 |
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주거정비과-23354호(2025.12.24.)
정관을 개정하여 대의원 임기 관련 내용을 삭제하려는 경우에 대의원회 의결 사항인지 총회에서 조합원 과반수 찬성 및 구청장 인가를 받아야 하는지 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업조합 표준정관」(이하 “표준정관”) 각 별표 제24조제6항에 따라 대의원의 임기 등에 관하여는 제15조제5항을 준용한다고 정하고, 각 별표 제15조제5항에 따라 임기는 ○년으로 하되, 총회의 사전 의결를 거쳐 연임할 수 있다고 하고 있습니다. 「표준정관」 각 별표 제26조제5호에 따라 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”) 시행령 제39조에 따른 정관의 경미한 변경은 대의원회에서 의결한다고 정하고 있습니다. 「도시정비법 시행령」 제39조제6항에 따라 대의원회의 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 그 밖의 회의운영에 관한 사항은 정관의 경미한 변경 대상이면서 같은 법 제40조제1항제18호 및 같은 법 시행령 제38조제3항에 따라 정비사업 추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항에 해당됩니다. 이와 달리 대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법은 「도시정비법」 제40조제1항제7호에 별도로 정해져 있습니다. 따라서, 조합이 대의원 임기 관련 정관을 변경하는 경우는 「표준정관」 각 별표 제26조제5호에 따른 정관의 경미한 변경에 해당되지 않은 것으로 사료되오니, 구체적인 사항에 대하여는 해당 조합의 조합설립인가권자이면서 공공지원자인 관할 자치구에 문의하시기 바랍니다.
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| 표준정관 조합장 직권 상정 |
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주거정비과-213176호(2025.12.22.)
서울시 표준정관 제30조 [주2]와 관련 조합장이 직권으로 대의원회 또는 총회 상정하는 것은 총회 직접 상정을 허용인지 아니면 원칙적 대의원회를 거쳐야 하고 총회 직권 상정은 예외적으로 허용 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업조합 표준정관」(이하 "표준정관") [별표 1] 제26조(대의원회 의결사항) 제3호에 따라 총회 상정을 위한 안건의 사전심의 및 총회로부터 위임받은 사항은 대의원회에서 의결한다고 정해져 있으므로 「표준정관」 [별표 1] 제30조제2항 [주2]에 따라 조합장이 직권으로 이사회 의결을 거치지 않고 총회 상정하는 경우에도 해당 규정에 적합하게 처리될 사항임을 알려드립니다.
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| 표준정관 의사회 의결 및 조합장 직권상정 |
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주거정비과-213176호(2025.12.22.)
서울시 표준정관 제30조 [주2]와 관련 조합장이 직권으로 대의원회 또는 총회 상정하는 경우는 이사회 개의 정족수 미달 외에 이사회 기능 사실장 미작동 및 이사회에서 심의안건 부결시 포함 여부 및 이사회 부결 또는 이사회 미개최 상황에서 조합장이 총회 직권 상정 권한 제한하거나 조건부 인정 등 표준정관에 부합하는 조합의 정관(안) 수정대안 문의
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「서울특별시 공공지원 정비사업조합 표준정관」(이하 “표준정관”) 제2조(기본원칙)제2항에 따라 별표 각 조항의 주석은 근거법령, 해당 조항이 지니는 의의와 성격, 실제 작성 시 고려해야 할 점 등을 설명한 것으로, 해당 주석을 참고하여 정관 조항을 작성하여야 한다고 했으며, 「표준정관」 제3조제1항 단서 규정에 따라 조합은 정관을 작성할 때 당해 사업의 특성, 지역의 상황 등을 고려하여 관계법령에 위배되지 아니하는 범위에서 수정 또는 보완(조·항·호·목·별지 등의 추가)할 수 있도록 정하고 있습니다. 「표준정관」[별표 1](서울특별시 공공지원 재개발정비사업조합 표준정관) 제30조제3항 [주2]에서 원활한 사업 추진을 위하여 필요한 경우 조합원 의사를 고려하여 총회 및 대의원회 상정안건 심의를 위한 이사회가 개의 정족수 부족으로 2회 이상 개최되지 못하는 경우 등에 한해 조합장이 직권으로 대의원회 또는 총회에 상정하여 조합사업을 원활히 추진할 수 있도록 정할 수 있을 것이며, 이 경우에는 조합장은 대의원회 또는 총회에 이사회에 의결을 거치지 않은 사항임을 보고하여야 합니다. 따라서, 해당 주석은 신속한 사업 추진을 위해 조합의 필요한 경우에 반영할 수 있도록 한 것으로, 이사회 심의 부결된 경우 포함에 대하여는 남용 또는 악용될 여지가 있을 수 있어 면밀한 검토가 필요한 것으로 사료되오니, 정관(안) 수정 대안 등 구체적인 사항에 대하여 조합설립인가권자이면서 공공지원자인 관할 자치구에 문의하시기 바랍니다.
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| 표준정관 연혁정관 |
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주거정비과-22893호(2025.12.17.)
서울시 표준정관 이전에 시행된 서울시 재건축조합 표준정관을 개인 이메일에 송부 요청
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「서울특별시 공공지원 재건축정비사업조합 표준정관」은 「서울특별시 공공지원 정비사업조합 표준정관 제정 고시」(이하, “서울시 표준정관”)(서울특별시고시 제2024-539호, 2024.11.7.)에 따른 [별표2]에 해당하며, 서울시 표준정관은 「도시 및 주거환경정비법」 제40조제2항에 따라 2024.11.7. 최초 제정 고시되었습니다. 아울러, 서울시 표준정관 제정 이전에는 국토교통부 표준정관을 조합에서 참고하였음을 알려드립니다.
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| 표준정관 조합정관 개정 |
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주거정비과-22024호(2025.12.4.)
조합임원이 사임 또는 해임시 조합장이 임시 임원을 선임하도록 정관 개정할 경우에 구청장 인가를 받을 수 있는지 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업조합 표준정관」(이하 “표준정관”) 각 별표 제18조제2항에 따라 조합임원이 자의로 사임한 경우에는 법, 이 정관 및 조합 선거관리규정에 따라 지체없이 새로운 임원을 선출하여야 하며, 제3항에 따라 제1항에 따른 해임절차가 진행중인 임원이 해임절차가 완료될 때까지 직무를 수행하는 것이 적합하지 아니하다고 인정될 때에는 대의원회의 의결에 따라 해당 임원의 직무수행을 정지하고 조합장이 임원의 직무를 수행할 자를 임시로 선임할 수 있습니다. 「표준정관」 제3조제1항에 따라 조합은 정관을 작성할 때 당해 사업의 특성, 지역의 상황 등을 고려하여 관계법령에 위배되지 아니하는 범위에서 수정 또는 보완(조·항·호·목·별지 등의 추가)할 수 있습니다. 또한, 「표준정관」 부칙 제2조에 따라 이 표준정관 시행 당시 조합설립인가를 받았거나 조합설립을 위한 창립총회를 개최한 경우에는 총회의 의결을 거쳐 이 표준정관을 참고하여 조합 정관을 개정할 수 있습니다. 따라서, 표준정관을 참고하여 관련 법령 및 해당 조합의 정관 등에 적합하게 처리할 사항으로 사료되오니, 구체적인 사항에 대하여는 해당 정비사업의 조합설립인가권자(구청장)에게 문의하시기 바랍니다.
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| 표준정관 조합원 지위 승계 |
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주거정비과-19589호(2025.10.31.)
재건축조합에서 양도·상속·증여 및 판결 등으로 인한 조합원 지위 승계 시점이 권리물건에 대한 등기 완료 시점인지, 조합설립(변경)인가 신고 수리받은 시점인지 여부
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「서울특별시 공공지원 정비사업조합 표준정관」(이하 “표준정관”) [별표 2] 제10조제4항에 따라 양도·상속·증여 및 판결 등으로 건축물 및 그 부속토지의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등이 이전된 때에는 조합원이 변경된 것으로 보며, 새로운 조합원은 종전 조합원이 행하였거나 조합이 종전 조합원에게 행한 처분, 조합청산 시 권리·의무에 관한 범위 등을 포괄 승계한다고 정하고 있습니다. [별표 2] 제11조제3항에서는 제10조제4항에 따라 조합원이 변경된 경우에 새로운 조합원은 부동산 등기사항증명서 등 증빙서류를 첨부하여 조합원변경 신고서를 제출하여 조합에 신고하여야 하고 신고하지 아니하여 발생되는 불이익 등에 대하여는 해당 조합원은 조합에 대항하거나 이의를 제기할 수 없다고 정하고 있습니다. 또한, 표준정관 제4조제2항에 따라 조합의 사업추진 및 운영에 관하여 법, 「민법」에서 정하는 사항 외에 필요한 사항은 관련법령 및 관련 행정기관의 지침·고시 또는 유권해석 등에 따른다고 정하고 있습니다. 따라서, 재건축 조합원 승계 시점은 표준정관을 참고하시여 관련법령 및 해당 조합 정관에서 정하는 바에 따라 적합하게 처리될 사항으로 사료됨을 알려드립니다.
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